Тонкости земельной прописки

28.11.2013 Казалось бы, теме прописки на участке с каким бы то ни было статусом земель посвящено столько статей, репортажей и исследований, что каждый второй интересант вопроса имеет хоть малейшее, но представление о нем. Однако на деле оказывается, что подавляющее большинство людей, рассматривающих возможность проживания загородом, имеют лишь догадки о том, каковы сегодняшние реалии земельного вопроса, как грамотно и без отрицательных последствий «вписать» себя в историю своей земли. Что ж, кто ищет, тот всегда найдет, и мы решили выяснить все тонкости прописки на земле различных статусов, изучить алгоритм действий интересанта этой темы и узнать, что думают о данном вопросе современные девелоперы.

Какова она, земля обетованная, или где можно прописаться

ИЖС, МЖС, ДНП, СНТ, ЛПХ… Для кого-то эти загадочные сокращения звучат так же устрашающе, как ФБР или КГБ, но человек, ступивший на захватывающий и интересный путь приобретения загородной недвижимости, конечно, знает, что эти аббревиатуры означают. В вопросе прописки наименование статусности «квадратов» имеет важнейшее значение – от него зависит ни много ни мало сама возможность регистрации.

Согласно Земельному кодексу РФ, земли по целевому назначению делятся на категории и имеют соответствующий вид разрешенного использования – так сказать, «допустимые границы» использования участка. Категория может быть представлена землями сельхозназначения, землями населенных пунктов, землями промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фонда и запаса. При этом в рамках данной статьи нас интересуют первые два пункта. Каждая категория, в свою очередь, подразделяется на виды разрешенного использования: «сельхозка» предназначена для ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, а вот земли населенных пунктов могут носить статус ДНП, ИЖС или МЖС.

Споры относительно того, на какой земле возможна прописка, ведутся до сих пор, во многом из-за противоречий в законодательстве. Принято считать, что зарегистрироваться можно лишь на землях населенных пунктов, ведь «сельскохозяйственная суша» располагается за его границами, человек там теоретически жить на постоянной основе не должен — условий нет. При этом 30 июня 2011 года запрет на регистрацию в домах на землях сельскохозяйственного назначения в результате пересмотра был признан не конституционным. Стало быть, прописка возможна? Казалось бы, должен звучать положительный ответ, но выясняется, что для успешной регистрации объект должен соответствовать ряду условий: иметь милицейский адрес, который, в свою очередь, присваивается лишь строениям на землях населенных пунктов. Таким образом, решить проблему можно только в судебном порядке, и то не всегда. Дело в том, что перевод между категориями земель может затянуться, ведь ее придется включать в границы существующего населенного пункта. Этот процесс может занять от полугода до трех лет, в итоге так и не дав результатов. В состав муниципалитета могут быть включены удаленные территории, но добиться этого физическому лицу будет крайне сложно: даже если все владельцы участков объединятся и проявят инициативу, в силу различных причин, в том числе бюрократических, затея может провалиться. Впрочем, отчаиваться не стоит, ситуация не самая простая, но и не безвыходная, об алгоритме действий в данном случае будет сказано позднее.

Пожалуй, исходя из сказанного, самым «желанным» для строительства коттеджа является наименование «под индивидуальное жилищное строительство», ведь на такой земле можно и прописаться, и на блага цивилизации в виде пользования инфраструктурой рассчитывать. Земли, предназначенные под ИЖС, располагаются только на землях населенных пунктов.

Строить коттедж, в теории, можно и на землях, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В этом случае участок должен находиться в границах поселений (так называемые, приусадебные земельные участки), иначе местная администрация может наложить запрет на такое действие (тогда это уже будут полевые земельные участки). А вот прописку придется доказывать через суд.
При этом сказать, что статус ИЖС является панацеей, и счастливый обладатель такой земли забот и бед не знает, не совсем верно. Несмотря на то, что согласно пункту 10 статьи 14 Федерального закона № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», администрация поселка обязана создать условия для обеспечения жителей поселения услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания, на деле это условие выполняется не всегда: порой муниципалитет не возлагает на себя все заботы по обеспечению жителей комфортом, порой данный процесс можно поставить на ход, лишь наладив отношения с управляющей компанией… Например, владелец такого участка может быть вынужден самостоятельно организовывать вывоз мусора и уборку территории комплекса.

Изначально приоритетность ИЖС объяснялась разницей в компенсациях при сносе загородного дома. Дело в том, что если бы город нуждался в новых площадках для строительства, земля бы изымалась у собственников для муниципальных нужд. За объект на землях ИЖС владелец получил бы куда более крупную сумму, чем за тот же дом, но в границах ДНП. На деле же если произойдет снос прилегающих к границам города дачных обществ, цена участков и построек будет, вероятнее всего, определяться независимой оценочной комиссией. В данном случае стоимость будет зависеть не только от назначения земли, но и от местоположения участка, подведенных коммуникаций, правового статуса построенного объекта.

При упоминании следующего сокращения — ДНП — в умах многих людей, вероятнее всего, начнет с неистовой силой вертеться мысль: «в последнее время часто говорят об этом статусе, только вот непонятно, можно там прописываться или нет». Ответ следующий: можно. Дело в том, что дачное некоммерческое партнерство может быть расположено как на землях населенных пунктов, так и на «сельхозке». И если в первом случае препятствий для регистрации нет, то во втором опять-таки последует увлекательнейшая схема «не запрещено, но нет милицейского адреса, постараюсь его получить, но могу и не получить».

Таким образом, мы подошли к статусу, наиболее часто встречаемому на сегодняшний день в коттеджных поселках и посему по праву заслуживающему отдельной главы нашего повествования.

ДНП: как прийти к прописке?

Для начала рассмотрим положительный с точки зрения прописки пример — ДНП на землях населенных пунктов. Здесь можно смело строить дом своей мечты, а затем регистрировать его. Можно и не регистрировать, в отличие от домовладения, возведенного на землях под ИЖС. Это плюс. В рамках нашей статьи такое замечание и не совсем актуальное, но если себе представить, что участок приобретается не в качестве альтернативы городскому жилью, а для сезонного отдыха, и особой нужды в регистрации нет — вполне резонное.
Цена на такой участок значительно ниже аналогичного со статусом ИЖС, то же замечание касается и земельного налога.

Земли населенных пунктов используются для развития и застройки территорий, строить здесь можно при условии отнесения категории земли к жилой зоне, как раз и предназначенной для индивидуального жилищного строительства, малоэтажной застройки и так далее. Кроме того, при приобретении участка на землях поселений покупатель может получить информацию о перспективах развития прилегающей территории, ведь эти сведения содержатся в градостроительной документации, в случае с «сельхозкой» получить такие сведения несколько сложнее.

При выборе места для проживания стоит обратить пристальное внимание на масштабы дачного поселка: за счет большого числа собственников решение вопросов, связанных с улучшением жизни в проекте, не пробьет сильной бреши в кармане каждого жителя. Для постройки капитального дома, где впоследствии планируется жить постоянно и оформить прописку, участки ДНП вполне подходят, а с учетом того, что ценовые различия в сравнении с ИЖС ощутимы, то получается, что именно крупное ДНП, входящее в состав населенного пункта, прекрасно подойдет для возведения дома для круглогодичного проживания.

В случае если прописка не является определяющим пунктом при приобретении, можно рассмотреть земли сельхозназначения. На наделах с таким статусом разрешено строительство капитального дома и подведение к нему инженерных коммуникаций. На такой земле не нужно получать специального разрешения органов пожарного надзора или СЭС, добиваться согласования в управлении архитектуры или прочих инстанциях. Оформить домовладение в собственность в данном случае можно в упрощенном порядке, в рамках «дачной амнистии», путем подачи декларации.

Кстати, в этом моменте опять-таки заключается принципиальное различие категорий: в зависимости от целевого назначения земельного надела, на котором возводится дом, различаются документы, подтверждающие факт его создания на участке. Если для дома, построенного на земле, предназначенной для ИЖС, таким документом является кадастровый паспорт, то для объекта, построенного на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства», документом, подтверждающим факт создания дома, станет декларация.

Подобно кадастровому паспорту жилого дома, декларация подтверждает существование постройки и содержит в себе его описание, но все же различия в документах есть. Оформлением кадастрового паспорта занимаются специалисты аккредитованных организаций и Кадастровой палаты, а декларацию заполняет сам владелец построенного на дачной земле дома. В ней он указывает адрес строения, его название, назначение, площадь, количество, год возведения, материалы наружных стен, его подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка.

Как уже было сказано ранее, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения не предназначен для строительства на нем объекта, в котором можно прописаться, но, приложив смекалку и упорство, можно оспорить это решение в судебном порядке.

Шансы выйти из такой тяжбы победителем есть, если…

- У строения есть адрес, об этом мы уже говорили, но не грех и повторить: для прописки потребуется милицейский (почтовый) адрес. Для этого нужно подать в местную администрацию соответствующее заявление. Быть «девушкой без адреса» нельзя.
- Домовладение должно являться единственным недвижимым имуществом собственника.
- Для получения прописки по месту жительства обязательно должно быть право собственности на жилой дом.
- Указанное строение должно быть пригодно для постоянного проживания.
Относительно последнего пункта стоит сказать отдельно. Зарегистрироваться по месту жительства можно только в жилом доме/помещении, поэтому если в свидетельстве о праве собственности написано «жилой дом», можно смело заводить домовую книгу, заверять ее в местном муниципалитете, на территории которого зарегистрирован дом, и после оформить регистрацию по месту жительства.
Требования ясны, но кто и на каких основаниях определяет, жилой дом или нет?

Как доказать, что дом жилой

Суд вправе удовлетворить иск о регистрации на даче, если доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. Доказательством этого суждения может послужить заключение судебной строительно-технической экспертизы. Ее проведение занимает от 1 до 6 месяцев, стоимость варьируется в пределах от 30 000 до 80 000 рублей. Вопросами оформления и признания дома жилым занимается Бюро Технической Инвентаризации.

Пригодный для проживания дом означает, что он соответствует санитарным и техническим нормам, к нему проложены подъездные пути, по которым можно добраться до своего домовладения в любое время года. Кроме того, он должен быть капитальным — фундамент и стены выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности, в наличии основные инженерные коммуникации, включая проведенную в дом питьевую, а не техническую воду.

В случае соответствия этим критериям, собственник сможет добиться регистрации в построенном на огородной, садовой или дачной земле садовом или дачном домике в судебном порядке.

И еще немного «законности»: в уже упомянутом постановлении Конституционного суда по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» указано, что регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях возможна на землях СХН и населенных пунктов. Но там также отмечается следующее: «Регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина».

Обеспечение к нему зимнего проезда, вопрос магистрального водоснабжения, водоотведения, уличного освещения и другой инфраструктуры, необходимой для комфортной жизни – вот далеко не весь список моментов, с которыми предстоит столкнуться собственнику. В случае с землей населенных пунктов часть обязанностей можно делегировать муниципалитету, который вносит в бюджет расходы на эти нужды.

Мораль сей басни такова: выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на «сельхозке», нужно учитывать грозящие неудобства — следствие проживания вне территории населенных пунктов.

А что говорят девелоперы?

Мы решили узнать мнение ведущих игроков рынка недвижимости, что они думают по поводу перспективности статуса ДНП.

Марина Селиванова,
руководитель отдела продаж «БТК девелопмент»:


«Раньше закон очень строго различал земли ИЖС и ДНП – во втором случае нельзя было прописаться. Последние изменения в законодательстве в этом смысле уже уравнивают эти две категории земель, однако на практике пока все очень сложно. Процедура не отработана, то есть Вы не можете пока прийти в паспортный стол и, заполнив необходимые бумаги, получить прописку на землях ДНП так же легко, как на землях ИЖС. Безусловно, в дальнейшем этот вопрос будет решен».

Елена Машедо,
генеральный директор «ПетроЗемПроект»:


«Несмотря на то, что на землях ДНП теперь можно прописаться (правда, сделать это пока еще сложно из-за отсутствия отработанных механизмов, но возможно), все равно покупатели при прочих равных выбирают ИЖС. Судя по нашей статистике обращений по поселку «Петергоф Сити», вопрос про статус земли звучит от покупателей одним из первых (после расспросов, что мы строим и где).
Отчасти такое отношение к статусу земли связано с тем, что ИЖС воспринимается как нечто более надежное. Ведь известно, что при отъеме собственности в случае госнеобходимости за земли ДНП будет возмещена едва ли треть от ее рыночной стоимости, в то время как за землю ИЖС – полная стоимость. Земли ИЖС воспринимаются как определенные гарантии и связанные с этим меньшие риски».

Дмитрий Сперанский,
Руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости,
аналитик Ассоциации СПб и ЛО:

«Начнем с того, что прописка (регистрация) вообще-то противоречит Конституции РФ, о чем есть решение Конституционного суда. Если быть точным, регистрация как таковая не противоречит, только юридическая значимость этой процедуры равна нулю, поскольку, согласно решению КС, ее наличие или отсутствие не может порождать каких-то прав и обязанностей. Практически это значит, что в нашей стране не должно быть ни одного закона, указа или распоряжения, в котором упоминается эта пресловутая регистрация: все эти нормативные акты противоречат Конституции. Так что все происходящее вообще не имеет отношения к законности. И ждать, что все будет происходить по закону, не приходится. Какие-то органы будут препятствовать прописке, полиция будет требовать, граждане будут бороться… Все это уже проходили. Все будет зависеть от позиции чиновников на местах, которые на решение высшего судебного органа РФ плевать хотели. Ну, такая у нас страна, что поделать.
По закону я не обязан иметь собственное жилье. По закону никто не обязан меня прописывать в свое жилье. Следовательно, я могу не выполнить требование закона о регистрации на законных основаниях. Придите в полицию и спросите: вот у меня нет жилья, кто обязан меня к себе прописать?.. Бред на каждом шагу».

Дмитрий Майоров,
Генеральный директор компании
«Русь: Новые Территории»:

«Мне не понятен смысл нововведения, позволяющего регистрироваться на землях сельскохозяйственного назначения. Ведь говоря о прописке, мы забываем, что она дает на самом деле. Сегодня получается, что ты можешь прописаться на землях ДНП, но это не дает автоматического доступа к социальным сервисам. Ведь на сельхозземлях нет ни поликлиник, ни школ, ни детских садов, ни пожарных частей и прочих служб и инфраструктуры. Получается, что прописку получил, а «привязки» к «своей», к примеру, поликлинике – нет. И здесь два варианта развития ситуации: в одном случае будут приняты меры для обеспечения прописанных на ДНП социальной инфраструктурой. В другом – это было просто популистское решение, которое вообще не влечет за собой никаких плюсов и не имеет никакого смысла».

***
Несмотря на, казалось бы, широкий спектр имеющихся вариантов прописки на землях с различными категориями и статусом, все же говорить о простом алгоритме действий решившего зарегистрироваться на своем участке не приходится.

ИЖС, ДНП, МЖС, ЛПХ – на сегодняшний день прописаться можно практически на любой земле, а если нельзя, то существует возможность изменить ее статус и все равно прописаться, было бы желание. Однако мысль о несправедливости того факта, что зарегистрироваться на 25 «квадратах» тесной квартиры можно без проблем, а для того, чтобы стать полноправным прописавшимся в загородном доме на необъятных просторах нашей страны (на то она и Россия-матушка), необходимо проявить недюжую смекалку и терпение, не оставляет и рождает негодование и массу вопросов.

По большому счету, на все негодующие «почему?» можно ответить следующим образом: проблемой являются пробелы в нашем законодательстве, ни больше, ни меньше. Надо ли менять такое положение дел? Безусловно. Во-первых, невероятное количество дач, волей-неволей наталкивает на мысль, что модернизация института дачной прописки необходима, во-вторых, это приведет к столь желанной нашим государством естественной миграции части горожан за пределы городов, и как следствие, развитию «загородки»...
Но на сегодняшний день это лишь планы и надежды, а пока…пока во избежание плачевных ошибок внимательно изучайте кадастровый паспорт участка, где прописано разрешенное использование, чтобы еще на этапе покупки решить, найдете ли вы в себе силы и желание переводить, ждать и платить, или же нет.

Poselkispb.ru

Теги: Загородная недвижимость, Земля, прописка на даче