Рынок шести соток. Почему его не любят брокеры?

Покупку загородного дома, в том числе в так называемых поселках экономкласса, может себе позволить далеко не каждый. И даже сейчас, когда загородная недвижимость изрядно подешевела, на долю большинства населения, стремящегося за город, остаются старые добрые дачные садоводческие кооперативы. Несмотря на активный натиск девелоперов, возводящих в Подмосковье коттеджные поселки, рынок шести соток не становится меньше. И на нем по-прежнему можно присмотреть домик с участком за совсем скромные деньги.

Вне поля зрения риэлторов

Сколько сегодня в Подмосковье дачных поселков, не скажет, пожалуй, никто. Тем более само понятие «дачный поселок», «дача» достаточно трудно поддается определению: непонятно, что записывать в эту категорию, а что уже нет. Садоводческие товарищества, дачные кооперативы, стародачные поселки — разные сегменты этого обширного рынка, значительно отличающиеся по качеству и цене. Дом где-нибудь в Жуковке или Барвихе — тоже дача. Такие объекты пользуются большим спросом среди состоятельных покупателей из-за престижности мест и традиционно больших участков, и риэлторы с удовольствием продают их. Другое дело — дачи в классическом понимании россиян: стандартные шесть или чуть больше соток земли, небольшой дом для сезонного проживания, кусты смородины под окнами, удобства во дворе. Такие варианты в риэлторских базах почти отсутствуют: этот сегмент столичным брокерам неинтересен. Впрочем, их можно понять: выгоды от продажи простых дач никакой, а трудозатраты — примерно те же, что и с любыми другими объектами.

Поэтому про объем и состояние дачного рынка риэлторы мало что могут сказать. Руководитель отделения «Проспект Вернадского» корпорации «ИНКОМ» Сергей Цывин считает, что, дачные товарищества и кооперативы составляют примерно половину от всего загородного рынка, а управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов причисляет к ним около 60%. «В основном это участки, выделенные гражданам в 1970–1990-е гг. предприятиями. Часто они выдавались в неликвидных местах, например на торфяниках, и расположены за 30-километровой зоной от МКАД», — рассказывает он. Заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение» Антон Маталыгин замечает, что, по некоторым оценкам, в Подмосковье находится более 11 тыс. садоводческих товариществ и кооперативов. «В целом до 2000 г. коттеджное строительство не было развито, основная часть домов находилась в садовых товариществах. Позже с развитием коттеджной застройки доля садовых объединений стала уменьшаться. Но, по нашим оценкам, она и сейчас составляет больше половины всех имеющихся в частной собственности земель», — говорит он.

Несмотря на колоссальный объем этого рынка, найти о нем сводную информацию, чтобы понять «где, что и почем», — фактически нереально. Стандартная площадь большинства предлагаемых участков — те самые пресловутые шесть соток. Однако зачастую владельцы расширяли свою территорию за счет покупки соседних участков или просто прирезая себе кусок пустующей земли. Строили тоже разное: от простых дощатых домиков до вполне основательных летних коттеджей. «Главной особенностью рынка садоводческих товариществ является его несистематизированность и неоднородность предложения. Эти товарищества очень сложно сегментировать по цене. На одном и том же удалении от МКАД, практически при одном и том же месторасположении в двух поселках стоимость коттеджей может различаться на порядок или больше», — поясняет А. Маталыгин.

Стоимость классического участка в шесть соток с элементарным жильем в дачном кооперативе начинается от 1 млн руб. Верхняя граница в данном сегменте — 6–7 млн руб. Цена участка без строения варьируется от 500 тыс. до 4–4,5 млн руб. «Один из главных факторов, влияющих на цену, — это местоположение, то есть удаленность от МКАД, престижность направления, транспортная доступность, природные характеристики. Далее — комплекс качественных характеристик самого предложения: площадь дома и участка, его состояние, наличие коммуникаций и т. п. Для строящихся дачных поселков большое значение имеет стадия строительства и концепция проекта», — рассказывает руководитель направления загородной недвижимости МИАН Алексей Костенко. Минимальная цена обычной постройки в кооперативе — 22 тыс. долл. За такую сумму вы получите щитовой домик площадью 50 кв. м с электрическим отоплением, удобствами на улице на участке шесть соток примерно в 70 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. «За 50–60 тыс. долл. уже можно приобрести утепленный дом площадью 70 кв. м с газом и удобствами в 60 км от МКАД по Горьковскому шоссе», — приводит пример Владимир Яхонтов.

Если обобщить данные риэлторов и газет с объявлениями, то можно сделать следующий вывод: располагая суммой 1,5–2 млн руб., можно приобрести стандартный участок с сезонным домиком и коммуникациями в среднем Подмосковье. С бюджетом до 1 млн руб. — аналогичное предложение за пределами 80-километровой зоны МКАД.

Пути-дороги поиска

В риэлторские базы, как правило, попадают только некоторые варианты дач: хорошие качественные дома в близлежащих к Москве поселках. Так, в базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» подобные предложения занимают не более 5%, у МИАН — около 20%. Поэтому, если и прибегать к помощи посредников, то имеет смысл поискать их не в Москве, а в тех районах, где вы хотели бы купить дачу: мелкие районные агентства обычно в курсе того, что происходит на дачном рынке.

В целом же сегмент дешевых дач остается в привилегированном положении — большинство сделок здесь по-прежнему заключаются ее участниками напрямую, поэтому наиболее верный способ найти дачу своей мечты — воспользоваться общедоступными источниками информации. И прежде всего специализированными рекламными изданиями по недвижимости. В них можно найти, например, объявление о продаже дома в деревне под Тарусой на Симферопольском шоссе. Двухэтажный, деревянный, площадью 100 кв. м, с довольно большим участком (28 соток) и полностью оформленными документами обойдется всего в 800 тыс. руб. Чуть дороже (1,1 млн руб.) продается новая двухэтажная дача площадью 52 кв. м на стандартном участке в 80 км от МКАД по Киевскому шоссе. Имеется довольно много участков по цене от 350 тыс. до 1,5 млн руб. на самых разных направлениях. Если брать ценовой диапазон чуть выше — от 1,5 млн, то здесь выбор гораздо больше, а варианты — поближе. Так, за 1,7 млн предлагают одноэтажный домик в пос. Володарского под Подольском.

Другой вариант поиска, который можно порекомендовать покупателям, — это прямой контакт. Стоит проехать по местам, где хотелось бы иметь дачу, посмотреть поселки и прямо на месте попытаться разузнать о вариантах продажи. «Наиболее эффективный способ — опросить дачников. Обычно информация «а вот те-то продавать собирались» циркулирует очень хорошо», — говорит А. Маталыгин.

Кстати, стоит озвучить этот вопрос и среди знакомых. Даже коллеги по работе могут вдруг вспомнить, что у кого-то в дачном поселке или деревне в 100 км по Рязанскому шоссе продают несколько участков земли за 200–300 тыс. руб.

Сделки вне закона

Одна из характерных особенностей дачного рынка — его сомнительное правовое положение. «Как правило, участки в садоводческих товариществах выделялись людям в соответствии с актом, изданным органом местного самоуправления. Но этот акт не является документом, подтверждающим право собственности. Поэтому все происходившие раньше сделки купли-продажи дач на самом деле не являются полноценными и законными. Просто продавец приходил к председателю своего дачного товарищества, сообщал о продаже участка, и нового владельца принимали в кооператив», — рассказывает Степан Гусак, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», получивший в народе название «дачная амнистия», предоставил дачникам право бесплатно оформить свои участки в собственность в соответствии с законом. Документ распространяется на дома, возведенные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства; объекты индивидуального строительства на приусадебном земельном участке; гаражи — если они строятся на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

«В связи с «дачной амнистией» упростился и удешевился сам процесс оформления, и, соответственно, снизилась себестоимость таких домов, поскольку ранее цена оформления могла доходить до 15% от стоимости самого объекта», — рассказывает В. Яхонтов. Однако пока, по оценкам специалистов, «амнистией» воспользовались только около 30% владельцев дачных участков. И в большинстве своем это либо хозяева участков в ближнем Подмосковье — наиболее дорогих, либо те, кто в свое время самозахватом увеличил площадь надела и теперь поспешил это узаконить. Также участки оформляют в собственность с целью последующей продажи, дарения или передачи по наследству.

Остальные пока не спешат. Дело в том, что, несмотря на упрощение процедуры «узаконивания», она осталась достаточно сложной и дорогой. Не все хотят тратить время на поездки в район среди рабочей недели, сидеть в очередях и платить деньги за межевание участка.

Поэтому в большинстве случаев будущему садоводу придется иметь дело с неузаконенными владениями. На руках у владельца такого объекта находится разве что садовая книжка, по которой земля оформляется в бессрочное пользование в садовом кооперативе, или свидетельство образца 1992–1993 г., выданное на основании постановления муниципального органа о выделении садового участка. Практически все сделки с таким набором документов — это значительный риск для покупателя. «Переоформление дома может быть произведено посредством смены членства по правилам, предусмотренным в садоводстве. Но это чревато неприятными последствиями, особенно в случае смены председателя садового товарищества, когда списки садоводов могут измениться», — считает В. Яхонтов.

По словам С. Цывина, с юридической точки зрения это вообще не сделка. Единственный документ, который получает покупатель на руки, — генеральная доверенность от продавца на оформление права собственности на данный объект. «Но продавец в любой момент может отозвать эту доверенность», — предупреждает С. Цывин. Кроме того, даже если покупатель по доверенности оформит право собственности, то юридически оно будет все равно принадлежать прежнему владельцу. «Таким образом, реальному покупателю с доверенностью на руках еще необходимо будет провести сделку купли-продажи или дарения от имени бывшего владельца. При этом себе он продать недвижимость не может. Выход — «продать» этот участок своей супруге, ребенку либо другим близким родственникам. В противном случае официальным собственником останется продавец», — поясняет С. Цывин.

Существуют риски и в том случае, когда участок был получен по постановлению поселковой администрации. Дело в том, что не все сельские округа обладали полномочиями на выделение земли. «И можно вспомнить массу случаев, когда председатель сельского округа выделял землю в собственность, а постановление не являлось легитимным, и его можно было оспорить», — упоминает В. Яхонтов.

Но, если вы уже приобрели неоформленный участок, то единственная возможность стать его полноправным владельцем — обратиться в суд. «Нужно подать либо иск о признании права на приватизацию садового участка, либо иск на установление права владения. Потом с этим документом на руках уже можно обращаться в муниципальный орган, уполномоченный по вопросу оформления земельных участков», — рассказывает С. Гусак. Единственный механизм защиты от подобных рисков и сложностей — настаивать, чтобы продавец сначала оформил право собственности, а потом уже выходить с ним на сделку.

Недвижимость и цены