Неоднозначный вывод

(Нет голосов)
Голосовать:
27.08.2009

Планов громадье
Столичные чиновники снова делают громкие заявления, обещая землю девелоперам. Как известно, проблема отсутствия земельных ресурсов под жилищное строительство стоит в городе довольно остро: свободной земли здесь просто нет. Впрочем, как заявил на пресс-конференции 13 августа главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, выход из этой ситуации существует. Решить ее можно за счет реорганизации производственных зон. По словам Александра Кузьмина, "для нашего города вполне достаточно 7,5 тыс. гектаров промышленных и производственных территорий, чтобы они обеспечивали своей работой наш город".

В качестве примера главный архитектор привел Западное Дегунино, где сосредоточен ряд коммунальных объектов, которые можно снести и построить там дополнительное жилье, причем в объеме, сопоставимом с такими крупными районами, как Кожухово.

Своя чужая земля
Как показывает практика, до претворения в жизнь подобных заявлений московских властей, служащих, безусловно, неплохим информационным поводом, может пройти солидный срок — и год, и более. Кроме того, как известно, тема реорганизации промышленных зон сама по себе не нова. Реорганизация и застройка промышленных зон — процесс, уже давно запущенный, идущий своим чередом с начала 90-х годов.

В свое время выходили различные распоряжения мэра и правительства (517-РМ, 2624-РП и др.) об утверждении списков предприятий, подлежащих выводу и перебазированию из центральной части города. Вначале этот процесс финансировался из городской казны, когда собственник предприятия выводил вредное производство за пределы города или полностью ликвидировал его, а счет предъявлял городу. Естественно, при этом оставаясь собственником высвобождаемых площадей.

Затем в связи с участившимися случаями злоупотреблений при определении компенсационных выплат вывод стал осуществляться на предоставляемые компенсационные участки, а уж потом — за счет потенциальных инвесторов застройки высвобождаемых территорий. К середине 2000-х эта практика была фактически прекращена: выводить из центра города стало уже нечего.

Сегодня же речь идет о том, чтобы выводить производство из тех промышленных зон, которые изначально, еще при советской власти, осваивались именно под производственные цели. Это логично и справедливо с точки зрения развития города. Однако вопросы есть у самих производственников: как именно будет происходить вывод их предприятий?

"Насколько можно судить по тому, что в последнее время практикуется в этой сфере,— говорит руководитель "Земельных дел конторы" Илья Свиридов,— речь будет идти о комплексном освоении бывших промзон целыми кварталами или даже целыми блоками кварталов".

В соответствии с принимаемыми сейчас Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) — основным документом, предопределяющим архитектурные перспективы столицы, на месте нынешних промпредприятий предусматривается строительство 800 тыс. кв. м жилья.

После утверждения Мосгордумой упомянутых ПЗЗ городские власти должны объявить конкурс по выбору инвестора-застройщика. На этом конкурсе в составе конкурсной документации будет предусматриваться изъятие земельных участков существующих промпредприятий с выплатой им компенсации. Сегодня в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами для определения суммы этой компенсации будут привлечены независимые оценочные компании. Если собственников выводимых предприятий не устроят названные суммы, вопрос будет рассматриваться в арбитражном суде.

Законодательный акт, регулирующий выделение промышленной земли через аукцион, правительство Москвы выпустило довольно оперативно, после того как инвесторы начали скупать предприятия на производственных территориях.

"Собственники расположенных на этой земле объектов также могли участвовать в тендерах и в случае проигрыша рассчитывать на некую компенсацию уже понесенных затрат по освоению территории. Изрядная часть затрат девелопера, конечно, в данном случае оставалась за кадром",— отмечает Оксана Каарма, руководитель управления новостроек компании "Миэль".

Неудивительно, что строительный энтузиазм инвесторов несколько поутих. Впрочем, собственники, предусмотрительно выкупившие землю под своими предприятиями, защищены законом. Строительство на частной земле будет возможно, только если того пожелает сам собственник. Иными словами, описанная в предыдущем пункте схема не будет применима к ситуациям, когда собственник предприятия одновременно является собственником земли. "Дело в том, что по закону власти Москвы вправе изымать для целей развития города только те участки, которые находятся в собственности города. То есть арендаторы земли в ближайшей перспективе вполне могут подвергнуться гонениям",— предупреждает Илья Свиридов.

Что ждет инвесторов
"Идея московского правительства о реорганизации и застройке промзон вполне осуществима, и это нормальная ситуация,— подтверждает президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.— По закону все земельные участки, предназначенные для строительства жилья, выносятся на аукцион. И неважно, собственник ты или нет — в любом случае земля для строительства жилья распределяется через аукционы. Соответственно, и застройкой данных территорий будут заниматься девелоперы, которые их выиграют".

Однако с экономической точки зрения, по мнению экспертов рынка, ситуация с реорганизацией промзон далеко не так однозначна: оценивать нужно каждую конкретную площадку. "Предприятия дают постоянные налоговые отчисления, чего никак нельзя ожидать от жилья. Конечно, город получит доход, например, от продажи земельного участка — территории бывшей промзоны. Но это единоразовое вливание. В случае вывода предприятий в Московскую область, безусловно, экономически выигрывает область",— говорит Владимир Воронин.

Больше всего от вывода предприятий, особенно экологически вредных, выигрывают жители соседних с промзонами домов.

"Экономика проектов, которые будут реализованы на месте бывших промзон, однозначно не может быть дешевой, как не может быть там построено дешевого жилья,— считает Оксана Каарма.— Процесс выведения производственных предприятий и высвобождения строительной площадки не только дорогостоящий, но и длительный — на это уходят годы".

Мало сомнений в том, что затраты эти лягут прежде всего на плечи самих инвесторов и девелоперов. Ведь у городского бюджета денег на осуществление подобных проектов за свой счет нет. Хватит ли в таком случае у московских властей средств хотя бы на банальное расселение пятиэтажек?

Тормозит процесс и бумажная волокита. Для того чтобы частный инвестор, по сути, правообладатель, мог реализовать свои пожелания, город должен сначала разработать проект комплексного развития территории. В итоге с момента выхода постановления правительства Москвы N962 от 30.10.07, регламентирующего механизм высвобождения территорий, реализация инвестиционных планов в жизнь застопорилась. Столичные власти были не в состоянии заказать огромное количество градостроительной документации, разработать ее и утвердить. В последние два года это стало основным тормозом градостроительства в Москве.

Чтобы минимизировать возможные имущественные потери собственников недвижимости в промзонах — потенциальных девелоперов и не только, следует иметь в виду, что, пока не приняты и не утверждены Правила землепользования и застройки, собственники недвижимости в соответствии со ст. 36 имеют исключительное (неоспоримое) право на выкуп земельного участка под принадлежащими им строениями.

"Однако после принятия этих ПЗЗ вопрос выкупа участков в собственность будет осложнен тем обстоятельством, что на предположительно подлежащих выкупу участках будет законодательно предусмотрено строительство иных объектов, что является препятствием для приобретения права собственности на такие участки. Кроме того, с 1 января 2010 года прекращается льготная фаза приватизации земли, позволявшая московским предпринимателям приобретать землю значительно дешевле ее реальной стоимости — за 20% ее кадастровой стоимости",— резюмирует Илья Свиридов.

Приложение к газете "Коммерсантъ" № 157 (4212) от 27.08.2009 


Теги: Земельный рынок, Девелопмент

Все статьи


Читайте также

Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.
Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Миловидово
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш., 25 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 95 000 руб. за сотку   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 3 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29
Мишкин лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Антоновка
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 65 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 30 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29