Земли дальнего Подмосковья

15.01.2013 В последнее время земельные девелоперы активно осваивают непрестижные направления и дальнее Подмосковье. Однако выбирать землю под будущую дачу вдали от Москвы нужно особенно внимательно.

Во втором полугодии 2012 года в Московской области появилось около 50 новых поселков с участками без подряда — такие данные приводит аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». При этом половина нового предложения расположена далее 40 км от МКАД. По статистике аналитического центра ГК «Земер», наибольшее количество сделок (62%) по покупке участков без подряда за этот же период времени было совершено как раз в дальнем Подмосковье.

По подсчетам аналитического центра «ОПИН», в 105 поселках на указанном расстоянии от Москвы представлены только участки без подряда, еще в 35 поселках этот формат включен в поселки смешанного типа.

«На данный момент в первичной продаже находится порядка 6 000 участков без подряда в поселках, расположенных в Подмосковье далее 40 км от МКАД. Поселки на стадии активных продаж распределены в указанной локации неравномерно:
если Новорижское и Ярославское шоссе являются лидерами по количеству предложений, то на восточных направлениях далее 40 км от Москвы предложений практически нет.

Оказывает влияние и протяженность трассы — некоторые трассы вообще не доходят до указанной отметки, а по ряду направлений Московская область достаточно быстро сменяется территориями соседних областей», — поясняет руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова.

По оценкам экспертов, средняя стоимость сотки на расстоянии 40 км от МКАД доходит до 100 тыс. рублей. «Чем дальше от столицы находится объект, тем, соответственно, ниже будет стоимость предложения. На конечную цену также влияют наличие или отсутствие коммуникаций, а также возможные проблемы с документами. Из коммуникаций обычно присутствует электричество, реже — газ. Лишь половина из расположенных в данной зоне объектов имеют газоснабжение. Подведением воды и канализации в основном занимаются сами покупатели», — говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Чем дальше в область, тем, естественно, дешевле обойдется сотка земли. Например, по данным IRN.RU, в поселке «Малахитовая поляна» (68 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) первая очередь поселка предполагает 154 участка «под дачное строительство». Во второй половине 2012 года участки размером от 7 до 28 соток можно было приобрести по 19 000 – 30 000 рублей за сотку, а стоимость коммуникаций составляла 260 000 руб. Другой пример: поселок «Незабудкино» (74 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) рассчитан на 183 участка, от 6 до 15 соток, «под дачное строительство». Во II полугодии 2012 года стоимость сотки оценивалась там в 29 300 - 55 000 рублей, а доплата за коммуникации составляла 440 000 руб. с участка.

Еще дальше от МКАД, в поселке «Березки» (116 км по Симферопольскому шоссе) предлагается 201 участок размером от 8 до 21 сотки. В конце 2012 года стоимость земли в «Березках» варьировалась от 6 460 до 18 700 руб. за сотку, а доплата за коммуникации составляла 438 000 руб.

Самая дорогая земля в дальнем Подмосковье находится в живописных местах.

«Близость большой воды делает землю дорогой даже на большом удалении от Москвы.
Пример — Можайское водохранилище. Здесь сотка земли может стоить 60 000 рублей и более — если до берега менее километра, и на этот ценник никак не влияет удаленность от Москвы более чем на 100 км. С другой стороны, поселки, расположенные в 5 и более километрах от водохранилища, имеют куда более скромный ценник – 10 000 – 15 000 рублей за сотку», — рассказывает генеральный директор компании «ДевиКо. Девеломпент и Консалтинг» Асет Гайрабекова.

Чем дальше от Москвы, тем выше риск купить участок земли в неудачном проекте. Из-за низкой цены спросом пользуются не только участки без подряда с подведенными коммуникациями, но и просто «голая» земля. «Земельные участки без коммуникаций являются самыми доступными на рынке. Такие участки относятся к категории «суперэконом», которая стала довольно популярной у «новых дачников» — молодых и активных городских жителей, постепенно обустраивающих свои дачи для полноценного отдыха. Наличие коммуникаций, естественно, повышает стоимость земельных участков», — говорит коммерческий директор УК ТМ «Своя земля» Игорь Богданов.

«Многие земельные девелоперы диверсифицируют портфели проектов, предлагая на расстоянии свыше 40 км от МКАД поселки как с коммуникациями, так и без них, в пропорции примерно 60 на 40. Стоимость сотки земли в данном случае может отличаться в 2-4 раза, в зависимости от направления и престижности конкретного места», — считает Екатерина Лобанова.

Несмотря на то, что некоторые девелоперы даже не предполагают прокладку коммуникаций, именно отсутствие коммуникаций считается одной из основных проблем дальнего Подмосковья. «Нужно выбирать осторожно, поскольку это – самое дешевое и потому низкокачественное предложение: здесь могут обнаружиться проблемы с коммуникациями, документами и т.д.

Главная опасность - купить землевладение в пустом поселке:
высока вероятность, что вы окажетесь единственным собственником в этом жилом комплексе», — говорит Дмитрий Таганов.
Например, одна из распространенных ситуаций – после покупки участка в поселке новый владелец выясняет, что коммуникации там даже не планируются.

Хотя, по оценкам компании «ДевиКо. Девеломпент и Консалтинг», подмосковных дачных поселков, где за 5 лет так и не появилось никаких коммуникаций — не более 3%.

Realto.Ru

Теги: Земельные участки, Земля, Подмосковье, Земельный рынок