Подряд коттеджу не помеха

28.07.2009 Выбор оптимального загородного участка происходит на основе личных ощущений. Однако типовые признаки все же выделить можно: наличие инфраструктуры, местоположение, удобный подъезд и условия застройки. До сих пор на рынке основная часть участков продавалась уже с подрядом — договором о застройке. Сегодня ситуация кардинально изменилась.

Удаленность от города, подъездные пути и наличие коммуникаций — три основных условия при выборе загородного участка. Эксперты отмечают: если до кризиса клиенты, как правило, предпочитали приобретать участки с подрядом ( договором на строительство дома и инфраструктуры), то теперь структура спроса меняется. Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов отмечает, что люди все чаще склоняются к покупке земельных участков без подряда. При этом строительство жилья по подряду вовсе не означает непременного заключения договора с компанией — застройщиком поселка. Возможен вариант, при котором владелец самостоятельно выбирает организацию и заключает с ней договор на оказание услуг.

Подрядиться на все

В пакете с участком зачастую идет подрядный проект по строительству. Такая схема работала в течение последних 5—10 лет, купить у застройщика участок без подряда было крайне сложно.

Традиционно летом спрос на загородную недвижимость увеличивается на треть — этот год не стал исключением. Однако клиентские запросы стали иными. Сегодня многие аналитики и компании отмечают спад: продать можно либо экономучасток без подряда, либо — что-то премиум-класса.

"Подряды сходят на нет, — рассказывает Андрей Бекетов. — Раньше участок был как бы обременен этим подрядом, который серьезно ограничивает выбор и свободу творчества. Сегодня в связи с кризисом покупатели хотят скидок, а продавцы еще не готовы их предоставить. Итог — уход подряда".

При покупке участка в поселке с подрядом заключаются два договора: купли-продажи и осуществления подрядного строительства. Застройщики возводят на участке дом, как правило, по типовому проекту: их обычно предлагают четыре-пять на выбор. В договоре подряда прописываются и инфраструктурные обязательства: прокладка дороги, подвод электричества и водоснабжения. Отсутствие подряда — минус один договор, тем не менее зачастую застройщики все же дают обещание и дорогу проложить, и инфраструктурой не обделить.

Главный юрист агентства недвижимости ПИК Максим Бородыня уверен: верить таким обещаниям не стоит. "Поскольку подряд и купля-продажа юридически представляют собой абсолютно разные сделки, продавец ничем не обязан. В договор купли-продажи не впишешь обязательств по строительству подъездной дороги, можно говорить лишь о заключении еще какого-то соглашения, что по сути является тем же подрядом", — резюмирует эксперт.

Вопрос выбора

Директор по развитию бизнеса ГК "Партнеры земли" Юрий Сорокин советует сначала определиться с приоритетами. "Вы можете купить участок в устоявшемся населенном пункте, или выбрать еще только складывающийся поселок. Можно купить землю у девелоперов либо у частного лица. Важно определиться с финансами: если хватает, то нанимать подрядчика, если нет — осваивать самостоятельно", — пояснил он.

Определяющим фактором является местоположение. Цена участка повышается в зависимости от его удаленности от Москвы: чем ближе, тем дороже. Удобный подъезд, как правило, бывает лишь у домов, расположенных недалеко от крупной дороги. Застройщики поселков редко идут на самостоятельную прокладку дорог к отдаленным поселкам — это слишком дорого.

Участки у девелоперов, как правило, дороже, чем приобретенные напрямую у частных лиц или государства в лице муниципалитетов. Схема здесь простая: компании покупают большие площади земли, после чего дробят их на участки и поселки и продают уже с собственной наценкой. В таком поселке девелопер будет заведовать и всей инфраструктурой: распределять электрические мощности, решать проблемы с отоплением, водоснабжением и канализацией.

Плюсы и минусы

У каждой формы строительства достаточно и сторонников, и противников. Главный недостаток подрядного строительства — типичность. Застройщик имеет в наличии ряд проектов, по которым строит здания определенного типа. В более дорогих поселках существует также работа с индивидуальными проектами, однако и они мало чем отличаются от типовых.

"Я сторонник покупки участков в коттеджном поселке у застройщика, — говорит аналитик Андрей Бекетов. — Если человек хоть что-то понимает в строительстве, я посоветую ему строить свой дом самостоятельно: тогда можно полностью контролировать весь процесс и в итоге получить именно то, что вы хотите. Допустим, собственный дом я строил около 10 лет, но в итоге он полностью соответствует всем моим требованиям, которые притом за этот период не раз менялись".

Подрядчик, как правило, избирает наиболее простую схему работы: клиента просят сразу предоставить весь проект, рассказать, что он хочет получить в итоге, сразу внести деньги и приступить к строительству.

"При этом никто не даст гарантии, что в процессе вам не захочется ничего изменить или что вы с подрядчиком элементарно неправильно друг друга поняли", — отмечает Бекетов.

Тем не менее для людей, которые мало понимают в тонкостях строительного дела, подряд является неплохим выходом из положения.

"Как-то раз я приехал на дачу к своим знакомым — у них была огромная трещина в несущей стене, — вспоминает Юрий Сорокин из ГК "Партнеры земли". — Когда я спросил, как так вышло, оказалось — сами строили. Несомненно, построить дом самостоятельно можно, но для этого необходимо примерно представлять основы строительного дела, сразу составить план проект и стремиться от него не отступать".

После приобретения участка в собственность следует обязательная процедура — регистрация его в собственность. "Процедура регистрации жилой недвижимости в собственность несложная, — говорит коммерческий директор MOZAIK Development Татьяна Капланова. — Любой объект недвижимости при оформлении прав на него должен быть поставлен на кадастровый учет в государственном кадастре объектов недвижимости". Кадастровый учет и госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют территориальные органы Росреестра, Роснедвижимости и БТИ.

Проще всего здесь в случае с дачной землей, поскольку на сегодняшний день — в силе закон о дачной амнистии. Регистрация осуществляется на основании подаваемой гражданином декларации в Росреестр в соответствии с нормами закона о дачной амнистии. По сути надо предоставить всего лишь документ, подтверждающий право на собственность и удостоверение личности. Отказ может последовать лишь в случае, когда земля является государственной и по каким-либо причинам запрещена для передачи в собственность. В случае с индивидуальным жилищным строительством потребуется техпаспорт на объект, который можно получить в БТИ.

Раньше участок был обременен подрядом, который серьезно ограничивает выбор и свободу творчества. Сегодня в связи с кризисом покупатели хотят скидок, а продавцы еще не готовы их предоставить. Итог — уход подряда

«Газета»: http://www.gzt.ru
Фото: Александр Басалаев
Теги: Земля без подряда, Земельный рынок, Построй сам