Как купить «кусочек» московского леса

21.07.2009 Прошлые попытки продаж можно называть как угодно – «первым блином» или плохо подготовленными мероприятиями, но факт остается один: 1,5 тыс. не самых плохих участков земли были проданы по «смешной» цене – до 1 тыс. рублей за сотку, причем чем престижнее были места, тем дешевле они оказывались в частных владениях. Более того, разгоревшийся скандал выявил и основную схему латифундистов: выиграв конкурс по ценам, даже близко не стоявшим с рыночными, владельцы угодий тотчас перепродавали их уже по вполне рыночным, а разница в цене доходила до десятков раз.

Общая площадь лесов в Московской области составляет 2193 тыс. га. Все подмосковные леса находятся в ведении федерального правительства и в соответствии с Лесным кодексом отнесены к категории «защитные». За последние 10 лет площадь подмосковных лесов уменьшилась на 86 тыс. га. Об этом сообщает BFM.ru.

Впрочем, чиновники Минсельхоза утверждают, что они леса не продают, выставляя на аукцион «исключительно земли сельхозназначения, на которых есть лес». Отметим, что поскольку никто до аукциона планов продаж не видел, то и утверждать то или иное преждевременно. Отметим лишь, что, по данным специализированного портала zemer.ru, земель в Подмосковье, пригодных для сельского хозяйства, практически не осталось, а есть как раз лесные массивы.

По оценкам аналитиков рынка, более 50 тыс. га лесов Подмосковья являются частной собственностью. Как правило, лесные участки, на которых разрешено жилищное строительство и, соответственно, которые можно перепродавать на правах собственности, расположены в зоне так называемых «старых дач». Так как они расположены на сравнительно небольшом удалении от города, то их цена считается самой высокой на рынке.

В агентстве Paul`s &Yard считают, что стоимость земли в престижном «стародачном» поселке может доходить сегодня до 100 тыс. долларов за сотку. Например, цены в Серебряном бору, Жуковке и Переделкине колеблются в диапазоне 90–100 тыс. долларов за сотку. Как правило, такие участки продаются крайне редко, чаще они сдаются в аренду. Поселиться на лето в «стародачном» поселке – удовольствие недешевое. Например, в Переделкине сложно найти дом стоимостью меньше 5–7 тыс. долларов в месяц, в Жуковке за аренду хорошего дома придется заплатить до 15 тыс., в Чайке – до 18 тыс. долларов.

На престижных направлениях – юго-западе и северо-западе в радиусе до 25 км от МКАД лесных участков в собственности практически нет. Это объясняется тем, что еще 5–10 лет назад, когда их еще разрешалось приобретать в частную собственность, большинство продаж были инвестиционными или, говоря проще, спекулятивными. С 1999 года Лесной кодекс запрещает выкуп лесов в частную собственность, оставляя одну лазейку – оформление прав аренды на 49 лет. Затем следует операция по переводу лесного участка в другую категорию – в земли поселений, сельхозназначения или под индивидуальное жилищное строительство. Финальный аккорд – строительство домов и продажа.

Земля дешевеет уже почти год, но не повсеместно, более того, наиболее престижные направления только дорожают. Специалисты компании «Эмакс» утверждают, что земля на Рублево-Успенском, Новорязанском и Киевском шоссе поднялась в цене только в июне – июле на 5%. Минимальная стоимость сотки «рублевской» земли оценивается в 70 тыс. долларов, максимальная – в 480 тыс.

Как считает гендиректор группы «Альянс Континенталь» Алексей Чаленко, коррекция цен на земельные участки может продлиться как минимум до конца текущего года. При этом не исключено, что земельные цены упадут до 60–70%. Если сравнивать с кризисом 1998 года, то тогда земля обесценилась на 40%, а на восстановление рынка потребовалось 52 месяца.

Второй новый момент на земельном рынке – свои земли на продажу выставили крупнейшие игроки-латифундисты: RDI, «Масштаб», «Знак» и другие прекратили освоение земель и готовят их к продажам с большим дисконтом. А это – сотни и даже тысячи гектаров в престижных районах Подмосковья.

«Снижение цен на участки является следствием перегрева рынка в недавнем прошлом в результате вывода сельхозземель из оборота, – говорит директор по маркетингу компании «ОПК-Девелопмент» Тимур Фаизов. – В 2005–2006 годах рост цен на землю в Подмосковье составлял сотни процентов в год. Однако в следующие два года наблюдалось отсутствие спроса на индивидуальное жилищное строительство. Рост цен на Рублевке в тот период составлял в среднем 35% в год».

Для примера: до кризиса на Новой Риге, рядом с «Резиденциями Бенилюкс», одна сотка стоила порядка 30–35 тыс. долларов, сегодня – по 5 тыс. долларов, сообщает аналитик компании Panorama Estate. Шестикратное падение цены эксперты объясняют избытком предложения земли и ее переоцененностью.

Уже в этом году, по утверждению активистов Greenpeace Russia, законодательство было еще раз изменено в пользу потенциальных собственников: с отменой пункта 6 статьи 86 Земельного кодекса снят запрет на перевод земель лесного фонда, на которых расположены зеленые зоны и лесопарки, в другую категорию. Плюс к тому – на таких участках разрешается вести «некапитальное строительство». Однако, как сообщает Bfm.ru, «четкого определения некапитального строительства нет, а построенные объекты недвижимости можно регистрировать в собственность». Как правило, вопрос, кому принадлежит земля, на которой стоит строение, остается без ответа.

То, что леса еще в Подмосковье есть и существует «почти легальная» возможность получить их в собственность, доказывает и тот факт, что в начале июля коллегия Счетной палаты РФ обнародовала очередные факты нарушения Лесного кодекса: например, самозахват земель лесного фонда в 50 га на территории Серебряного Бора. «По данному факту Мослесхоз никаких действий не предпринимал, вследствие чего территория самовольно занятых земель до настоящего времени продолжает увеличиваться за счет площадей, прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе», – сообщил департамент информации Счетной палаты РФ.

Некоторые из экспертов земельного рынка в этой связи считают, что любой новый аукцион по лесным массивам вполне может обернуться очередной попыткой их вывода из-под государственной юрисдикции с целью дальнейшего коммерческого использования. Причем, как отмечают аналитики, в последнее время такие операции становятся «профессиональным промыслом» самих чиновников, обладающих нужной информацией и возможностью сокращения издержек и времени на переоформление земли в частную собственность.


По оценкам аналитиков рынка, более 50 тыс. га лесов Подмосковья являются частной собственностью.

Раздел «Недвижимость» деловой газеты ВЗГЛЯД
www.realty.vz.ru

Теги: