Спекулянт. Лендлорд. Завхоз

06.07.2009 За последние пару недель власти подали целый ряд сигналов в отношении земельного рынка. Президент страны Дмитрий Медведев назвал цены «запредельными» и предложил навести в этой сфере порядок: «Получить землю должно быть легче, но в то же время спрос за неосуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче — вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если три-пять лет не используешь землю, то ее изымают».

Фонд содействия развитию жилищного строительства объявил, что в сентябре проведет первые аукционы по продаже федеральной земли под застройку, а до конца года планирует продать по стране до 1500 га земли. Московское правительство активировало свою дочернюю структуру «Мосземсинтез», которая будет выкупать у частных застройщиков площадки и выступать на них субъектом развития от города. В эти же дни принят ряд решений и на законодательном уровне — от продления еще на пять лет срока действия «дачной амнистии» до распространения налогового вычета для физических лиц и на операции с покупкой земельных участков.

Фоном для этих инициатив на земельном рынке стало оглушительное сокращение строительства. Если в начале года говорили о возможном 15–18−процентном сокращении, то сейчас помощник президента Аркадий Дворкович не исключает падения на треть: c 61,4 млн кв. м до 40–45. Причем нет никакой уверенности, что 2009 год — это дно падения. Большинство строек заморожено, девелоперы в лучшем случае достраивают уже начатые проекты, а новые практически не начинают. То есть на 2010–2012 годы задела нет. Сегодня вообще непонятно, как вести проекты без госзаказа. Нет ни кредитования застройщиков банками, ни ипотеки, ни достаточного спроса на жилье (он сократился многократно).

Одновременно с обвалом стройки происходит и сдувание ценового пузыря на земельном рынке. Так, в Подмосковье спрос на землю и коттеджи резко упал, практически иссяк. При продаже крупных участков дисконт от докризисной цены может составлять 70–85%, но и по таким ценам покупателей не находится. В коттеджных поселках застройщики стараются держать цены (средний дисконт от докризисной цены 20–30%), но сделок очень мало — покупатели ждут следующего витка удешевления. По сути, какой-то спрос есть лишь в двух сегментах — дешевые участки без подряда и земли промназначения.

Сегодня трещит по швам вся схема спекулятивного устройства рынка, когда земля искусственно дорожает день от дня. Происходит переоценка всего рынка, и начинается осознание простых вроде бы вещей: земли в Подмосковье и России очень много, дефицит был искусственным, земля сильно переоценена, а стратегия спекулятивного раздувания цен бесперспективна, ибо лишает большие группы людей даже надежды на решение жилищного вопроса.

Конец спекулятивной модели
Новейшая история земельного рынка Подмосковья началась в 2002 году после принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон принимали второпях. И «забыли» о многих вещах, которые сейчас сильно облегчили бы жизнь. Например, о сервитутах (ограничениях прав собственника) — если бы они были, то государству не пришлось бы тратить огромные деньги на выкуп участков при строительстве дорог. Не подумали о резервировании за государством сельхозземель в 20–30−километровой зоне вокруг городов под будущее жилищное строительство. А будь это сделано, сегодня не было бы проблем с землей под застройку.

Закон разрешил сделки купли-продажи сельскохозяйственной земли, земля стала товаром, что сразу привлекло всевозможных инвесторов. Понятно, что в Подмосковье их в основном интересовало не сельское хозяйство, а возможность использовать земли в непосредственной близости от Москвы под строительство. Колхозы, еле сводившие концы с концами, в одночасье стали золотыми.

Первый этап передела колхозной земли был полон рейдерства. Французские газеты (российские СМИ и власти изо всех сил старались ничего не замечать) описывали приезд инвесторов в подмосковную деревню в жанре «пришли фашисты». Утром в деревне появляются черные машины, оттуда выходят огромные охранники в униформе, которые чуть ли не автоматами сгоняют сельчан в клуб. Там у них за копейки скупают паи в колхозе или «уговаривают» подписать доверенность на управление паем. Краски в этой картине, конечно, сгущены. Откровенное насилие и запугивание не было массовым — чаще брали хитростью. Но факт, что тысячи крестьян либо не получили за свою землю ничего, либо получили в сотни раз меньше, чем она стоила.

Подмосковные земли в результате нескольких волн передела были консолидированы в руках десяти-двадцати лендлордов, земельный банк каждого составлял тысячи гектаров. И тогда начался этап повышения капитализации земли: работа над их оформлением. Чтобы получить максимально высокую отдачу от земли, участки поступали в продажу на рынок дозированно и по высоким, постоянно растущим ценам. Одновременно за счет пиара создавалось ощущение дефицита: «в Подмосковье негде строить» и «земля всегда дорожает». Конечно, тем, кто видел бескрайние поля Подмосковья, это казалось странным, но в массовом сознании тем не менее сформировалась именно такая картина. Так была создана спекулятивная модель рынка. Земля, как акции во время бума, постоянно росла в цене.

Впрочем, винить за высокие цены одних лишь землевладельцев вряд ли справедливо. Вся земельно-градостроительная сфера настолько запутанна и коррумпированна, что высокие издержки возникают автоматически. Даже с обильной раздачей взяток простой процесс оформления земельного участка может растянуться на годы. При этом инфраструктурные монополисты не заинтересованы в развитии новых территорий, требуют большой официальной и неофициальной платы за подключение коммуникаций, что еще больше увеличивает стоимость недвижимости.

Спекулятивно раздутая цена земли плюс дорогие коммуникации плюс огромная административная рента — вот почему жилья экономкласса в Подмосковье не могло быть в принципе. Это забавным образом отражается на географии строящихся поселков. Большинство из них, естественно, находится в 40−километровой зоне от Москвы. 50–80 километров — зона отчуждения. Она практически не осваивается, потому что возможные прибыли значительно ниже административных издержек. И дальше — за 80–90−километров от МКАД, в Тульской, Калужской, Владимирской областях — появляются многочисленные поселки экономкласса в формате «дальние дачи», то есть за границей Московской области строительство опять становится возможным.

Цены успешно раскручивались несколько лет, несмотря на то что неадекватность соотношения цена—качество была очевидной. «На Лазурном берегу ты понимаешь, почему цены высокие. Справа — море, слева — горы. Ограниченное предложение земли, прекрасная инфраструктура для жизни, культовое место. А у нас земли на той же модной Новориге очень много, а инфраструктуры никакой. И при этом цены выше, чем на Лазурном берегу», — говорят покупатели. Пару лет назад о подмосковных ценах уже стали складывать анекдоты. «Почему роскошная вилла Брэда Питта на берегу океана в Лос-Анджелесе стоит намного дешевле домика на Новорижском шоссе? — Она расположена слишком далеко от МКАД».

Но спекулятивной модели рынка пришел конец. «Внезапно» выяснилось, что земли очень много, а покупателей нет. Ошибка думать, что все это произошло только благодаря мировому кризису. Пузырь надувался так интенсивно, что лопнул бы в любом случае.

Сегодня землевладельцы привыкают к новой ситуации: вчера земля была дефицитным ресурсом и источником прибыли, а сегодня — затратная статья. Налог на землю для одного из средних землевладельцев составил за 2008 год 5 млн долларов — в условиях, когда участки и коттеджи не продаются, это приличная сумма. «Что делать с землей?» — думают землевладельцы. И пока ответа на этот вопрос нет.

Осторожно, заминировано!
Кризис пока не сподвиг землевладельцев и застройщиков на поиск новых механизмов и форматов — все затихли в ожидании. Пожалуй, главная антикризисная «фишка» — продажа земельных участков без подряда. Это единственный вид загородной недвижимости, который пользуется сегодня спросом. Весной на рынок в месяц выходило порядка 20 поселков с участками без подряда. В основном это проекты экономкласса в значительном удалении от Москвы.

Для ряда застройщиков продажа участков — чуть ли не единственный способ получить хоть что-то. Причина же интереса покупателей к участкам без подряда — невысокая цена. Если цены на коттеджи в поселках «дальних дач» (от 80 километров от Москвы) начинаются с 3 млн рублей, то участок можно приобрести, заплатив на порядок меньше. У некоторых землевладельцев участок можно купить за 100–150 тыс. рублей.

Недостатки такой схемы развития проектов очевидны: строительство домов на этих землях растянется на десятилетия, а сами поселения будут формироваться как стихийные «шанхаи». Впрочем, это не главные изъяны схемы. Новые проекты с участками без подряда и поселками-то не назовешь. Это неразмежеванное поле, колышками размечены участки, красивая картинка генплана и обещания подвести коммуникации.

Главный же риск связан с коммуникациями. Затраты на их подведение в случае экономкласса могут превышать стоимость земли. Очевидное развитие сюжета: участки будут распроданы, а через несколько лет окажется, что коммуникации землевладелец подводить и не собирается.

«Мы тоже продаем участки с коммуникациями, но понимаем, что это путь тупиковый и по финансам, и по рискам, — говорит один из застройщиков. — Сегодня масса мелких землевладельцев продает участки, просто выводя деньги из земли и понимая, что коммуникации они строить не будут. Даже у крупных землевладельцев возникает соблазн не выполнять обязательства — деньги-то с покупателей уже получены. Что будет на выходе? Через три года возникнет масса обманутых покупателей, которые уже ничего с землей сделать не смогут. Объединиться, собрать деньги, сделать проект и подвести коммуникации — для группы физических лиц это практически нереально. Многие такие земли будут просто брошены. Будет на годы дискредитирована и сама схема».

Бумажные города
Отдельный и очень специфический сегмент земельного рынка Подмосковья — проекты новых городов. Их было анонсировано более десяти. Кризис ударил по мегапроектам сильнее всего: сегодня привлечь миллиарды и даже сотни миллионов долларов невозможно. Впрочем, большинство этих проектов с самого начала были фантомными. Скорее это были схемы для поднятия капитализации земли и получения кредитов.

Общая схема создания товара «новый город» была такова. Цена колхоза составляла, условно говоря, миллион долларов. Для того чтобы привлекательно «упаковать» землю, надо было вложить определенные ресурсы: придумать красивое название, сделать яркие картинки, получить предварительные согласования с властями, перевести часть земель в категорию земель поселений и т. д. Что в итоге? Картофельные поля, названные потенциальной площадкой для нового города, могли подорожать в десятки, если не в сотни раз. Самым трудным этапом схемы оказался заключительный — «продать будущий город арабскому шейху». К слову, арабы начали множество мегапроектов за пределами Персидского залива — в частности, в Индии, Египте. Но на русские проекты ни один шейх так и не купился.

Если отвлечься от конкретной схемы, то проект частных городов в Подмосковье вряд ли имел шансы на успех. Во всем мире градостроительство — государственная функция. Только государство может вложить большие средства в дороги, коммуникации, школы. Даже в США, где крупные проекты ведет частный бизнес, государство активно участвует в них. У нас же эффективных схем развития территорий с участием государства просто нет.

Иллюзорность новых городов чувствовалась и в подходе к ним застройщиков. Создание нового города — невероятно сложная междисциплинарная задача. К таким проектам в Шанхае или Дубае привлекаются мировые звезды архитектуры и градостроительства, лучшие экономисты, социологи, медики, психологи и люди десятков других специальностей. По моему личному ощущению, уровень проработки наших новых городов и приблизительно не соответствовал масштабности задач.

Что будет с проектами новых городов? Со многими — ничего. Деньги на проекты потрачены, земли заложены в банках — их дальнейшая жизнь по-прежнему будет идти в сфере финансов, а не строительства. Какие-то земли будут нарезаны на кусочки и проданы девелоперам в розницу: тогда возникнут обычные коттеджные поселки. Какие-то земли могут быть застроены властями. При таком развитии сюжета от современных идей, которые лежат в основе проектов новых городов, вряд ли останется хоть что-то — в лучшем случае выйдет очередное многоэтажное Бутово.

Площадка за миллиард
Резко снизилась цена земли и в Москве. «Мы попытались месяца два назад продать участок в центре города. Год назад спрос на него был бы ажиотажный, а сейчас едва нашелся один покупатель. Причем дисконт, который он хотел, — не менее 50 процентов от докризисной цены», — говорит один из девелоперов. Эта ситуация типична: те немногочисленные покупатели, что есть, готовы покупать только по «стрессовым» ценам.

Впрочем, снижаться ценам на землю еще есть куда. До кризиса многие владельцы участков совершенно потеряли адекватность. Пару лет назад за самый дорогой в городе участок просили ни много ни мало миллиард долларов. «Методика» расчета цены отражает атмосферу эйфории тех лет. На участке в центре города можно построить 2000 тыс. кв. м жилья, а продать все эти метры можно будет по 10 тыс. долларов. Соответственно, стоимость земли составит половину (по 5000 долларов за квадратный метр) от продажной цены объекта.

Если до кризиса московское правительство активно штрафовало застройщиков за срыв сроков инвестконтрактов, то теперь контракты пролонгируются, штрафы практически отменены. Для помощи застройщикам в ручном режиме создана комиссия под руководством заместителя мэра столицы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина. Впрочем, пока чаще всего эта помощь касается оформления прав на уже построенные объекты, которое в обычном режиме может растянуться и на год. Таким образом правительство Москвы ускоряет завершение инвестиционных проектов, чтобы застройщики могли быстрее внести в бюджет последние платежи по итогам проектов. Роль новой структуры, «Мосземсинтеза», которая призвана скупать площадки и развивать их, пока непонятна. Некоторые игроки считают, что компания создана просто для того, чтобы помочь близким к власти застройщикам избавиться от площадок по хорошей цене.

В целом рынок (если рынком можно назвать существующую в Москве систему) замер. Крупные девелоперы обременены долгами и при этом имеют большие земельные банки. Более мелкие игроки не покупают участков, так как не видят перспектив строительства на ближайшее время. Те владельцы, что не слишком закредитованы, просто останавливают все работы и ждут лучших времен. Те, кто обременен кредитами, стараются реализовать любое имущество, включая площадки под застройку. Большинство же проходящих сделок — это переход площадок от застройщиков к кредитовавшим их банкам. Впрочем, ситуация может измениться осенью, когда для многих девелоперов подойдет время расплачиваться по кредитам. Тогда им, возможно, придется расстаться с начатыми проектами и площадками, и московский рынок земли может резко измениться.

Перезагрузка земельного рынка
Сдувание пузыря на рынке земли представляется позитивным, очистительным процессом, поскольку открываются возможности для строительства жилья экономкласса. Предсказывать будущее рынка земли в нынешней неопределенной ситуации малоперспективно, и все-таки попробуем наметить несколько возможных сценариев.

Сценарий первый: без кардинальных изменений. Государство так и не приходит на этот рынок как сильный игрок и регулятор. В этом случае вряд ли стоит ожидать серьезного передела рынка и перехода земельных массивов в руки других, более эффективных землевладельцев. Дело в том, что налог на сельскохозяйственную землю невысок (0,1% кадастровой стоимости). Так что владение сельскохозяйственной землей в Подмосковье в целом не очень обременительно. Сельхозземлю можно даже не обрабатывать: пока случаев изъятия земли у нерадивых собственников не было.

Сценарий второй: передел на фоне кризиса. В этом случае крупные участки в результате административного давления переходят в руки новых собственников. В принципе такой мини-передел уже был несколько лет назад. Открывались уголовные дела, документы из БТИ тоннами вывозились в прокуратуру. Кончилось все тем, что земли у «плохих» лендлордов забрали и передали «хорошим». И уже через три месяца те же самые участки появились на рынке по тем же ценам. Так что для рынка это вряд ли что-то изменит.

В случае реализации любого из этих сценариев в стране сохраняется сверхлиберальный подход к жилищной политике. Цены на землю и недвижимость, скорее всего, станут ниже. Появится масса никому не нужных участков, подведение коммуникаций к которым делает невыгодной любую застройку. Возможно, появится некоторое количество проектов экономкласса. Что в минусе? Сама застройка останется анархичной и некомплексной. Подмосковье по-прежнему будет развиваться точечно, хаотично. Сохранится нынешняя, крайне куцая модель рынка: районы многоэтажек для пролетариата и анклавы дорогих домов. Все это будет окружено средой весьма невысокого качества — с пробками, отсутствием общественного транспорта и новой социальной инфраструктуры.

Сценарий третий: мягкая национализация. Сценарий кажется сегодня малореальным, но о нем поговаривают в кулуарах. Для национализации государству не надо будет принимать жестких мер. Достаточно просто повысить ставку земельного налога или контролировать факт целевого назначения земли, применяя изъятие. Однозначным плюсом можно считать то, что у государства появится много земли, в том числе для комплексного строительства. Возникнут возможности для реализации больших проектов в интересах общества. Минус: государство вряд ли сейчас способно на сильные проекты. Оно не может разобраться с уже принадлежащими ей землями. Наконец, государство сейчас не может справиться даже со своими прямыми, не очень сложными функциями вроде регистрации участков и создания кадастра.

Сценарий четвертый: реализация серьезного жилищного проекта. Государство становится сильным игроком (во всем мире градостроительство — государственная функция), разрабатывает механизмы освоения территорий и стратегию развития единого московского региона (город плюс область), начинает мощный проект по развитию общественного транспорта, инициирует комплексное освоение территорий и так далее. Для реализации такого плана необязательна массовая национализация: земли могут быть освоены и в режиме частно-государственного партнерства, может быть сделан акцент и на первоочередное развитие федеральных земель. Исходя из нынешней ситуации такой сценарий тоже выглядит не очень реалистично. Хотя, по большому счету, для инициации такого проекта нужны только политическая воля и профессионализм.


Борьба с дефицитом земли

Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) объявил, что первые аукционы по продаже земельных участков под застройку состоятся уже в сентябре. До конца года фонд планирует выставить на аукционы порядка 60 участков. «В этом году фонд планирует вовлечь в оборот 1,5 тысячи гектаров, что создаст условия для строительства около шести миллионов квадратных метров жилья», — заявил 1 июля вице-премьер РФ Александр Жуков на заседании совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов. От продажи этих участков предполагается выручить примерно 2,4 млрд рублей. Планируется, что в 2010 году в рынок будут вовлечены земельные участки, на которых можно построить 10 млн квадратных метров жилья.

Фонд РЖС, организованный в 2008 году, был создан с целью развития рынка земельных участков под застройку. Фонд должен вовлекать в оборот неиспользуемые или неэффективно используемые федеральные земли, находящиеся в пользовании сельскохозяйственных академий, Российской академии наук, ГУПов и других учреждений. Первоначально планировалось, что Фонд РЖС будет заниматься поиском участков и подготовкой документации для них. Сформированные земельные участки фонд (по решению правительственной комиссии) должен был либо оставлять в госсобственности, либо передавать субъектам федерации с обязательным условием подведения коммуникаций и продажи на аукционе в течение трех лет, либо развивать сам (подготовка градостроительной документации, создание инфраструктуры) с последующей продажей на аукционе. Несколько лет назад такая схема могла иметь огромный успех, но сегодня очевидны ее слабые места. Главное из них — непонятно, будут ли востребованы земельные участки под застройку во время кризиса.

Одна из новых схем, в которой будет задействован фонд, предполагает финансирование строек АИЖК через целевые кредиты банкам. Банки должны будут кредитовать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты покупателям. Фонд РЖС выступит в данной схеме гарантом сбыта, в случае невостребованности жилья рынком он выкупит его по ликвидационной цене 30 тыс. рублей за квадратный метр. В данной схеме, скорее всего, будут задействованы и площадки, разработанные фондом.

Эксперт
www.expert.ru
Теги: Земельный рынок, Земля, Генеральный план