Есть ли будущее у земельных аукционов?

29.06.2009 Отметим, что за последние несколько лет в России много раз менялись правила предоставления строительных и земельных участков. Поправки в Земельный кодекс, обязывающие распределять участки посредством открытых аукционов, были внесены 1 октября 2005 года. Обойтись без аукциона можно только в нескольких случаях. Первый – это наличие государственного либо муниципального контракта на строительство. Второй – в случае уже имеющегося соглашения с органами власти, заключенного до 30 декабря 2004 года.
Основная проблема в том, что аукцион – дело непростое, и чиновники придумывают разные способы не допустить нежелательных участников к нему (чего стоит только замена букв цифрами в объявлениях о гостендерах). Мы постарались найти и обезвредить все подводные камни в этом вопросе.

Чем бы дитя не тешилось….

«Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, – рассказывает Алексей Овсянников, консультант отдела земельных отношений компании Cushman&Wakefield. – Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, по идее, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно».

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты девелопера на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.

Ложка дегтя… Больша-а-а-а-я…
Пока что до массового проведения строительных аукционов, мягко говоря, далеко. Нельзя упускать из виду тот факт, что выставлению участков на открытые торги должна предшествовать тщательная подготовка. Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.

Алексей Овсянников отмечает, что процедура проведения аукционов хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными бюрократическими согласованиями и уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший участок по минимальной цене получают компании, имеющие «близкие» отношения с местной администрацией либо с органом, проводящим аукцион, поскольку они могут в этом случае непосредственно влиять на результат проведения аукциона.

«Например, информацию об аукционе не всегда можно найти в открытом доступе. Кроме того, может быть ограничена регистрация участников аукциона. Информация может быть напечатана не в той газете, где должна согласно законодательству, либо слишком мелким шрифтом, либо весь тираж газеты был изъят из продажи в первую минуту продажи этой газеты и бесследно куда-то исчез», – отмечает эксперт. На прошлой неделе, к примеру,  разворачивался скандал по поводу публикации в Интернете  на сайте госзаказов  объявлений с заменой букв «о» цифрой 0, а русских букв английскими –  и найти нужное объявление было нереально. Это вполне типичный пример, как бюрократы защищают информацию о проведении госаукционов и конкурсов от «ненужных конкурентов».

Помимо организационных трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование «тайных договоренностей» между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.

Все помнят нашумевшую скандальную историю, которая произошла с корпорацией Mirax Group. Ее просто-напросто не допустили до участия в торгах по продаже 54 объектов, принадлежавших обанкротившемуся заводу «Москвич». Свои действия организаторы аукциона мотивировали тем, что корпорация подала неполный пакет документов (отсутствовало соглашение о задатке, подписанное конкурсным управляющим компании «Москвич») и не внесла задаток. Однако, по заявлениям председателя правления корпорации, причиной этого послужило отсутствие на рабочем месте конкурсного управляющего компании. В отделе кадров «Москвича» участникам ответили, что он находится в командировке. Очевидно, командировка была важнее проведения аукциона, который стартует с цены в $200 млн.

А вот и еще один пример – цитата из решения об отмене одного аукциона: «Конкурсная комиссия после тщательного изучения всех представленных участниками документов пришла к выводу, что в конкурсной документации, утвержденной заказчиком, содержится ряд неустранимых противоречий, а также нарушений законодательства Российской Федерации, не позволяющих конкурсной комиссии принять решение о признании победителя конкурса». И еще: «Было установлено, что в результате ошибки компьютера в отдельных экземплярах конкурсной документации, находящихся у заказчика и участников конкурса, отсутствует фраза…»
Одним из ярчайших примеров безнаказанности может послужить ситуация со скандальными лесными аукционами, проведенными Мослесхозом. Проверки ведомства, не допустившего тогда к участию в торгах «нежелательных игроков», продолжаются до сих пор. По результатам одной из них, проведенной Минприроды, директор Мослесхоза был уволен. Однако по решению суда он восстановился в должности.

Дабы упорядочить процесс организации и проведения аукционов и раз и навсегда расставить в этом деле точки над «и», антимонопольщики разработали еще ряд законопроектов, которые также планируют вынести на суд депутатов Госдумы этой осенью. В первую очередь речь идет о проекте Закона о торгах, где будут детально описаны единые для всех правила проведения аукционов,  а также о создании портала, куда бы выносилась информация обо всех проходящих в стране торгах по аналогии с сайтом по госзакупкам.

Мягко говоря, «несовершенность» механизма проведения земельных аукционов отмечают и другие аналитики рынка. «Во-первых, хромает система оповещения о таких аукционах. С наибольшими сложностями сталкиваются участники из других регионов. Зачастую объявления об аукционах публикуются в малотиражных малоизвестных изданиях с неразвитой системой распространения.

Более того, известны случаи, когда «нужные» тиражи изданий скупались прямо в типографиях. И наоборот, некоторые участники рынка, чтобы гарантированно узнавать об аукционах, вынуждены налаживать тесное информационное сотрудничество с типографиями. Непросто порой и получить полную документацию по аукциону, а затем подать в сроки заявку, оформленную должным образом. Впрочем, даже полная документация может не давать достаточно информации о том, сколько ресурсов потребуется потенциальному инвестору для освоения участка, какие затраты на коммуникации, дороги потребуются, что будет строиться рядом и т. п. Местным участникам рынка проще выяснить все эти нюансы, в то время как новички зачастую вынуждены отказываться от участия в аукционе, боясь купить «кота в мешке». Зачастую аукционы превращаются в междусобойчик, когда в них участвует потенциальный победитель, а также еще ряд юридических лиц – «статистов», специально учрежденных или привлеченных для фальшивого соперничества.

«В случае если в аукционе участвуют, а тем более побеждают «нежелательные» компании, бюрократы могут отменить целиком результаты аукциона, придравшись к формальным признакам и  назначая его повторно. Например, известен случай, когда аукцион отменили на том основании, что участники получили разную версию документации», – рассказывает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics.

Впрочем, на практике ситуация очень сильно зависит от позиции местных властей: в ряде регионов аукционы активно рекламируются в крупнейших местных и даже федеральных изданиях, есть полная документация, в том числе и в электронном виде, понятная и удобная система подачи заявок, в других городах и весях аукционы превращаются в сверхтайную операцию.

Мал золотник… А может и совсем исчезнуть!
Как отмечают эксперты, в приходом кризиса интерес к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. «В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Дело в том, что на аукцион, как правило, выставляются максимально интересные объекты, приобрести которые желают очень многие. В условиях растущего рынка такие мероприятия, безусловно, более востребованы и оправданы, – отмечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки». – Помимо всего прочего стоит уделять особое внимание оповещению целевой аудитории о такого рода мероприятиях. Нет единой площадки, где бы могли встретиться продавец и покупатели, где можно было бы разместить полную информацию о проекте, условиях продажи и т. п. Таким образом, сейчас аукционы в большей степени походят на PR- и рекламные акции, проводимые основными игроками как рынка недвижимости, так и финансовыми структурами».
Ее мнение подтверждает и Алексей Овсянников. «Несмотря на то что стоимость объектов недвижимости упала, спрос на участки также резко снизился. Чтобы увеличить налоговые поступления, администрациям стало выгоднее предоставлять земельные участки не «карманным» фирмам, а платежеспособным компаниям в ходе открытых и прозрачных торгов. Так, например, компания Metro Cash&Carry в мае 2009 года приобрела на аукционе 5,5 га для строительства торгового центра в Томске», – добавляет эксперт.

Будем надеяться, что кризис оздоровит хотя бы эту сферу экономики, и земельные аукционы перестанут нести за собой шлейф скандальности.

Текст: Полина Вишневская  
журнал "Собственник"
http://sob.ru/issue-15-3720.html
Теги: Земельные участки