Строительство своего дома - основной путь решения жилищных проблем в условиях кризиса

24.06.2009 В условиях кризиса на кредитном рынке пострадали и компании-застройщики, финансировавшие строительство за счет банковских кредитов, а с ними и их клиенты. Не секрет, что не все застройщики добросовестно работают на основе Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», некоторые пытаются использовать «полузаконные» схемы финансирования. Таким образом, в случае «замораживания» строительства многоэтажного дома инвестору остается только отстаивать свои права в суде, так как напрямую зарегистрировать свои права собственности в отношении незавершенного строительства он может далеко не всегда.

Каким же образом можно решить жилищные проблемы в условиях кризиса? Ответ широко известен в мировой, да и российской практике. Это индивидуальное жилищное строительство.

Преимущества собственного жилья в пригороде очевидны: это и более низкая стоимость квадратного метра (в том числе за счет возможности выбора оптимальной технологии строительства), а значит, возможность за те же средства построить жилье большей площади; возможность иметь рядом с домом гараж для автомашины, участок для отдыха взрослых и детей, теплицу или парник для экологически чистых овощей без дополнительных затрат; лучшая экология (особенно если участок для застройки расположен в удалении от промышленных предприятий города); возможность получить однородную социальную среду и избежать конфликтов с соседями (на практике реализовать лозунг «Мой дом - моя крепость»).

Но главное, покупка участка и строительство своего дома могут быть осуществлены поэтапно, по мере накопления денежных средств. Только сам собственник определяет финансовые параметры своего проекта. Возможно все - приостановить на какое-то время финансирование при появлении финансовых трудностей или, наоборот, ускорить его. Да и после завершения строительства никто не помешает пристроить флигелек для подросших детей или зимний сад, или баню (по потребностям и возможностям).

Кроме того, на любом этапе (покупка участка земли, подведение коммуникаций, незавершенное строительство) гражданин имеет все законодательно подтвержденные и независящие ни от кого права собственности на свою недвижимость, то есть ни в коей мере не рискует своими вложениями. То есть земельный участок - еще и самый надежный и защищенный от любых злоупотреблений объект для инвестиций.

Продолжительность и стоимость каждого из этих этапов зависит только от самого застройщика - от его потребностей и возможностей. Так, начальная стоимость земельного участка площадью 1000 кв. м составляет 240 000 рублей с возможностью рассрочки платежей, а общая стоимость жилого дома площадью 100 кв. метров (с участком и местом для стоянки автомашины), построенного с использованием современных технологий, не превысит 2 млн рублей.

- Расскажите о проекте, который реализуется на территории Орловской области.

- Главная задача проекта «Микрорайон коттеджной застройки «Ново-Образцово» - удовлетворение основной потребности орловцев - жить в своем доме и иметь свой земельный участок. Получены разрешения на строительство домов. Был выбран земельный участок, месторасположение которого как нельзя лучше подходит под малоэтажную и индивидуальную застройку с учетом климатических условий, транспортной доступности, природной и экологической привлекательности. Участок расположен в двух километрах от Орла в брянском направлении - в Образцовском сельском поселении. Была проведена предварительная подготовка земельных участков к продажам и застройке - разработан и утвержден на публичных слушаниях проект планировки территории, получены технические условия и разработаны проекты газовых, электрических, водопроводных, канализационных, дорожных сетей, а также проекты по водозабору и очистным сооружениям - получено разрешение на примыкание к федеральной автодороге.

Менеджментом управляющей компании ООО «Партнеры земли», которая представляет интересы собственника земельного участка, был разработан механизм заинтересованности покупателя земельного участка и потенциального застройщика в участии в проекте при условиях неработающей ипотеки, т. е. неготовности банков кредитовать население под залог земельных участков или участвовать в софинансировании строительства жилого дома совместно с собственником участка.

Покупатель сначала приобретает земельный участок с рассрочкой платежа на три-четыре месяца, затем оплачивает коммуникации поэтапно; первый этап - подведение газовых, электрических сетей и технических дорог, одновременно может, получив разрешение на строительство, начать строить свой дом; второй этап - водозабор, канализационные сети, очистные сооружения, дороги. Общий срок, в течение которого возможна рассрочка по оплате земельного участка и коммуникаций, - один год.

- Всех интересует стоимость земельного участка и коммуникаций.

- Площадь земельных участков определяется в сотках. Стоимость одной сотки земельного участка - 24 000 рублей, стоимость всех коммуникаций, которые пройдут по границе участка, - от 350 000 до 400 000 рублей. Многие эксперты рынка недвижимости предрекают огромный спрос на земельные участки под индивидуальную застройку. По их мнению, если приобрести землю под строительство загородного дома прямо сейчас, то она может обойтись в 1,5-2 раза дешевле, чем если сделать это полгода-год спустя. Ведь в общей стоимости экономичного жилья с участком до половины составляет стоимость участка с коммуникациями. Есть все основания предполагать, что в ближайшие несколько лет цены на землю в этом сегменте региональных рынков вырастут во много раз.

- В какой стадии находится реализация проекта на сегодняшний день?

- Микрорайон «Ново-Образцово» развивается очень активно. Начато строительство электрических и газовых сетей, внутренних дорог, в стадии реализации проект по примыканию к федеральной трассе, на «выходе» лицензия на недроразработку и лицензия на недропользование, необходимые в строительстве водозабора. На средства управляющей компании под конкретного заказчика строятся девять домов. Собственниками земельных участков в микрорайоне уже стали около ста человек, многие из которых начали строительство своих домов по индивидуальной планировке. Строительные компании готовы строить за свой счет дома различной площади и по современным технологиям с последующей продажей домов. В стоимость дома уже включена стоимость земельного участка и коммуникаций, необходимых для его эксплуатации.

- Чем ваш проект отличается от других, которые реализуются на территории области?

- Одно из преимуществ проекта - продажа земельного участка в собственность категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное строительство. Покупатель также имеет возможность формировать земельный участок без ограничения по площади.

- Как вы видите развитие проекта?

- На сегодняшний день мы готовим проекты планировки территории на две площадки, которые находятся в границах населенного пункта Образцово. Одна площадка около 20 гектаров - под индивидуальную застройку, вторая - около 15 гектаров - под застройку таунхаусами и малоэтажными квартирными домами, - считает директор компании.

- Кто помогает в развитии проекта и кто ваши партнеры?

- Мы реализуем свой проект без привлечения банковских кредитов, финансирование проекта осуществляется за счет средств частных инвесторов. Большую помощь в продвижении проекта оказывает Национальная ассоциация малоэтажного и коттеджного строительства.

Серьезную поддержку оказывают администрация Орловской области, Орловского района и Образцовского сельского поселения.

«Просторы России» - областная деловая еженедельная газета
Теги: Земельный рынок, Построй сам