Хит сезона: земли без подряда активно раскупаются. Покупатели ловят момент

(Нет голосов)
Голосовать:
08.06.2009

Земля без подряда, предназначенная для покупателей, предпочитающих сперва купить участок, а затем возводить на нем дом - единственный сегмент загородной недвижимости, где в последний год продажи выросли. Феноменальную популярность у покупателя бесподрядной земли можно объяснить не только тем, что она дает возможность сэкономить и растянуть во времени платежи. Это, конечно, как нельзя кстати в кризис. Но еще покупатель сегодня стремится поймать момент. Ведь может случиться, что как только рынок выйдет из спячки, хорошие участки без подряда превратятся в дефицит.

С середины 90-х девелоперские компании, работающие на загородном рынке, убеждали потребителей: лучше всего покупать участки с подрядом. Все там будет сделано в сроки, в едином архитектурном стиле – не то, что в неорганизованных «шанхаях». К началу прошлого года казалось, что все – убедили. С подрядами продавалась уж точно вся дорогостоящая часть рынка. Но тут грянул кризис, и многим компаниям, прежде желавшим непременно строить коттеджи, пришлось срочно «переквалифицироваться».

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru напоминает разницу между «подрядными» и «бесподрядными» участками. Земли «с подрядом»» предлагаются компаниями, которые подводят коммуникации, определяются с архитектурным проектом, нанимают строителей, и уже потом предлагают товар на рынке.

Земли «без подряда» прошли межевание, имеют кадастровый номер, ее можно сразу оформить в собственность. Коммуникации проведены, и покупатель волен выбрать по своему вкусу компанию, которая соорудит ему дом.

Так вот, вчерашние загородные девелоперы, бодро возводившие коттеджные поселки, сегодня нарезают землю на участки, и продают гражданам под застройку. А граждане уже возводят на них дом своими силами.

В условиях жесткой экономии

Причина явления, что называется, лежит на поверхности. В нынешних условиях едва ли не главным, что интересует покупателя, стала цена. Чем меньше стоимость объекта, тем выше вероятность того, что желающие на него найдутся. С другой стороны, девелоперам проекта необходимо покрывать текущие расходы – они не могут ждать.

«Единственная причина продаж участков без подряда – это нехватка средств для покрытия компаниями текущих расходов», - говорит Екатерина Орлова, менеджер по маркетингу компании «АИН». «В кризисных условиях девелоперы вынуждены выживать. Сейчас для застройщика важно получить средства как можно скорее, не говоря уже о возврате собственных вложений, - еще более категорична Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент». – Быстрее всего это можно сделать при продаже участков именно без подряда, тогда как запуск новых проектов влечет за собой необходимость нанимать новый высококвалифицированный персонал, вкладывать средства в стройматериалы, контроль выполняемых работ и т.д.».

Примечательно, что земля без подряда – едва ли не единственный сегмент загородной недвижимости, где в последний год заметен рост продаж. «Такие участки действительно продаются, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – Лучше всего – в тех поселках, которые ранее предлагались исключительно с домом «от застройщика». «Спрос сохраняется высоким в силу инвестиционной привлекательности земли, - отмечает Наталья Манько. – Земельные активы не имеют амортизации, их качество не падает».

Блага цивилизации

От подрядов, как мы видим, покупатели отказались без особого сожаления. А вот другое завоевание цивилизованного рынка – коммуникации – по-прежнему в цене. Желающих отапливать дом дровами и коротать вечера при лучине сегодня нет. Потребители понимают, что тратиться на подключение к соответствующим сетям все равно придется – и лучше уж решить проблему сразу.

«Типовой набор коммуникаций в поселках нашей компании – это электричество и газ, - рассказывает Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга департамента по работе с земельными участками ОАО «ТрансРегионИнвест». – Проекты находятся на разных этапах – соответственно, часть поселков уже обеспечена электричеством, а где-то эти работы только начались или планируются в самое ближайшее время. В первом случае покупатель должен оплатить коммуникации полностью, во втором ему предоставляется рассрочка платежа».

«В среднем для Московской области «пакет» коммуникаций стоит 350-500 тыс. руб. на один участок, - говорит Александр Разин, управляющий партнер компании «Земельное агентство». – В него входит электричество (примерно 8-10 кВт.), водоснабжение (обычно общая скважина на поселок либо на группу участков внутри него), ограждение поселка (обычно профнастил на металлических столбах), щебеночные внутренние дороги (реже асфальт), а так же газопровод с разводкой до каждого участка. Также возможно благоустройство общественной территории и обустройство различной инфраструктуры».

«Все наши проекты обеспечены электричеством (по 7 кВт на участок, при желании возможно увеличение мощности) и магистральным газоснабжением, - говорит Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». – Стоимость подключения составляет 250 тыс. руб. за электричество и 150-200 тыс. руб. за газ, их можно платить не сразу. В некоторых поселках предусмотрено центральное водоснабжение. Кроме того, с внешней стороны все поселки огорожены забором, а на территории строятся внутрипоселковые дороги».

Впрочем, столь благостная картина встречается далеко не везде. «Во множестве поселков декларируется наличие всех коммуникаций, а на деле их не только нет, но и отсутствует даже документация на подведение, - отмечает Екатерина Орлова («АИН»). – Застройщики стараются озаботиться этим вопросом за полгода до запуска проекта, но продажи, несомненно, стартуют без фактического наличия коммуникаций».

Также известны случаи, когда денег на коммуникации у застройщика не хватает. В такой ситуации с владельцев участков в поселке собираются дополнительные средства для окончания работ – обычно эта сумма варьируется от 150 до 300 тыс. руб.

Помимо собственно наличия, есть еще проблема качества. «К примеру, дороги, - говорит Екатерина Орлова. – В поселках без подряда, ввиду разрозненной застройки и бесконтрольного хода работ на участках, за год-два они приходят в негодность. Модернизация и починка ложится уже на собственников, так как у застройщиков данная затрата практически никогда не включена в бизнес-план».

Нечасто, но встречаются и продажи вообще «в чистом поле» - когда коммуникаций не только нет, но и не предвидится. «Продавец после продажи земли «умывает руки», а бремя подключения и прокладки инженерных коммуникаций, строительства дорог, ограждения поселка, организации управляющей компании и т.п. ложатся на собственников участков», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – Единственным преимуществом тут будет действительно низкая цена предложения».

How much?

Покупателей, конечно, более всего интересует вопрос: сколько эти участки стоят? Опрошенные нами эксперты называли разные цифры – они зависели от направления и расстояния от МКАД. Кроме того, сказывалось и то, учитывались ли коммуникации или плата за них шла отдельно.


Название поселкаудаленность от МКАДнаправлениестоимость сотки (руб.)
Земляничное47 кмСимферопольское шоссеот 65 тыс. рублей
Сосновый берег (Кудаево)70 кмСимферопольское шоссеот 45 тыс. рублей
Сосновые берега85 кмСимферопольское шоссеот 35 тыс. рублей
Межур112 км Киевское шоссеот 8000 руб.
Жемчужина Оки 140 кмСимферопольское шоссеот 6500 руб.
Источник: Красивая земля

Следует помнить, что в поселках «Красивой земли» коммуникации оплачиваются отдельно – электричество и вода стоят вместе 400-450 тыс. руб.

Другие эксперты называли цены уже вместе с коммуникациями:

На Ярославском шоссе в 60 км от МКАД (окрестности Сергиева-Посада) участки от 10 соток продаются по 50-75 тыс. руб. за сотку.

Татьяна Мухина («ТрансРегионИнвест») для поселков в 35-45 км к востоку от Москвы (Егорьевское и Новорязанское шоссе) называет цифры в 85-180 тыс. руб. за сотку.

По словам Екатерины Орловой («АИН»), на расстоянии в 30 км от МКАД земля будет стоить 300-350 тыс. руб. за сотку, в 55 км – 230-280 тысяч.

Александр Разин («Земельное агентство») говорит, что на Новорижском шоссе в 17 км от МКАД (д.Лобаново) участок в 12 соток в поселке бизнес-класса продается по $12900 за сотку (387 тыс. руб.)

На Дмитровском шоссе в 15-20 км от МКАД, говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), в нескольких проектах, заявленных ранее как поселки бизнес-класса, сейчас земля без подряда продается по цене $12-18 тыс. за сотку (360-540 тыс. руб.)

Наталья Манько («Велес Капитал Девелопмент») приводит пример с куда более дорогим Новорижским шоссе – здесь цена сотки достигает $30 тыс. за сотку (900 тыс. руб.)

Выгодно или нет?

Что для покупателя в конечном счете выгоднее – с подрядом или без? Наши эксперты оказались единодушны – все зависит от конечных целей. Если нужно как можно быстрее вселиться в новый дом, то с подрядом, конечно, надежнее – процесс строительства будет под контролем крупной компании-девелопера. «Для потребителя, который приобрел участок для личных целей и при этом не является профессиональным строителем, экономии от самостоятельного строительства не будет, - убеждена Екатерина Орлова («АИН»). – А времени и затрат на данный процесс потребуется очень много. У застройщиков из-за эффекта масштаба есть огромное преимущество».

К сожалению, в кризис у большинства покупателей другой приоритет – возможность заплатить единовременно поменьше и как можно сильнее растянуть последующие траты. И в этом смысле земля без подряда вне конкуренции. К тому же, добавляет Юрий Сорокин, директор по развитию бизнеса ГК «Партнеры земли», и приобретение готового дома не освобождает от общения со строителями. Предстоит отделка, планировка, обустройство участка… А вот цены…

«Большинство предлагаемых нами участков стоят 250-800 тыс. руб., - говорит Артур Хахоков («Красивая Земля»). – Стоимость строительства дома начинается от 500-600 тыс. руб. (в эту сумму входит стоимость стройматериалов и наем подрядчиков на отдельные работы), т.е. общая стоимость объектов составит от 750-1400 тыс. руб. В то же время стоимость новых объектов в дачных и коттеджных поселках начинается от 2 млн. руб. Экономия очевидна».

Кроме того, добавляет эксперт, покупка участка без подряда – фактически форма приобретения жилья в рассрочку, причем срок внесения последнего платежа не ограничен. «Цены на землю в ближайшие годы вырастут в несколько раз, поэтому покупку участка – с домом или без – можно рассматривать как инвестицию, - подводит итог Артур Хахоков. – И приобретение участка без подряда делает для инвестора стоимость входа на рынок в 3-5 раз меньше, чем при вложении в готовые коттеджи».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Ответ на вопрос о том, лучше или нет участки без подряда, не так однозначен. Тут действительно можно сэкономить (т.е. оставить себе те деньги, которые застройщик заработал бы на вас при строительстве), однако процесс строительства требует специальных знаний и умений. Не только технических, но и психологических. «Иногда достаточно обругать человека, чтобы не быть им обманутым» - этот афоризм Козьмы Пруткова очень хорошо применим к отношениям с подрядчиками и рабочими.

Что, на наш взгляд, совершенно очевидно – что люди, действительно желающие строиться самостоятельно, должны поторопиться. Кризис, как и все на земле, не вечен. И при первых признаках оздоровления девелоперские компании моментально свернут продажи без подряда. Уж очень им нравится получать деньги не только за землю, но и за строительство тоже.

Сколько стоит сотка «без подряда»

Средняя стоимость земли на первичном рынке по удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство)

 Апрель
1 у.е. 33
Апрель к марту %
Средняя стоимость сотки в Московской области (руб./сотка). Апрель 2009274 216
руб./сотка
-1,75%
8 309 y.e. 1,30%
Средняя стоимость сотки в Московской области до 50 км. от МКАД (руб./сотка). Апрель 2009505 750
руб./сотка
-1,27%
15 325 у.е. 1,72%
Средняя стоимость сотки в Московской области от 50 до 100 км. от МКАД (руб./сотка). Апрель 2009139 230
руб./сотка
-0,70%
4 219 y.e. 2,34%
Средняя стоимость сотки в Московской области от 100 км. от МКАД до границы М.О. (руб./сотка). Апрель 200939 750                   руб./сотка0%
1 204 y.e.3,18%

Источник: независимый земельный портал Zemer.ru

Средняя стоимость земли на первичном рынке по направлениям с наибольшим количеством поселков без подряда (ИЖС, дачное строительство)

Направление Расстояние, км.Средняя стоимость сотки в дачных и коттеджных поселках на участки без подряда. Руб/сотка.  Общая средняя стоимость по направлениям. Руб/сотка.  (Апрель к марту)
Элит, Бизнес+БизнесЭконом
Новорижское шоссе (М9; «Балтия»); Волоколамское шоссе0-301 100 150517 000---354 456
(-1,70%)
30-60---496 714---
60-100------133 611
Киевское шоссе (М3; «Украина»)0-35920 400601 666---427 785
(-1,18%)
35-60---------
60-100------134 285
Симферопольское шоссе (М2; «Крым»)0-35---410 000---211 300
(-0,09%)
35-60------193 333
60-100------142 153
Источник: независимый земельный портал Zemer.ru

www.metrinfo.ru


Теги: Земля без подряда, Земля, Земельные участки

Все статьи


Читайте также

5 нововведений, которые стоит запомнить всем собственникам дач
В этом году принято несколько нововведений, о которых знают еще не все дачники. Также с 1 января 2019 года в России вступает в силу новый закон о садоводстве и огородничестве, который коснется всех владельцев земельных участков. Закон определяет права и обязанности граждан при ведении ими садоводства и огородничества.
Как прописаться на даче
Постоянная регистрация, по старинке называемая пропиской, – это официальное оформление человека на месте проживания.
Что делать, если государство изымает участок?
В России существует практика изъятия земельных участков и расположенных на них построек у частных лиц в пользу государства. Что должен знать каждый, чтобы его имущество не подпало под такую процедуру, или, если гром все-таки грянул, не остаться без адекватной компенсации?

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Миловидово
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш., 25 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 95 000 руб. за сотку   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Мишкин лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29
Антоновка
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 65 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 30 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 3 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29