Инфраструктура коттеджных поселков - кто платит?

16.03.2010 Коттеджные поселки с собственной инфраструктурой стремительно уходят с рынка загородной недвижимости. По данным компании "Маршал эстейт", количество таких проектов сократилось с начала финансового кризиса как минимум на 30%. Девелоперы не готовы вкладываться в строительство дополнительных элементов инфраструктуры, опасаясь, что долгосрочные вложения могут не окупиться на 100%, а для покупателей сегодня решающим фактором при покупке является, прежде всего, цена, а не наличие ресторана или медпункта.

"Девелоперы сегодня приходят к разумному минимализму, - отмечает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка "Окская слобода", - ограничиваясь только самыми необходимыми элементами - инженерная инфраструктура, ограждение, дороги, помещение охраны, общественная парковка и, в лучшем случае, детская или спортивная площадка. Новых поселков эконом-класса с такими изысками как собственный причал или фитнес-центр сегодня на рынке практически нет".

В конечном итоге строительная себестоимость объектов инфраструктуры делится между застройщиком и покупателем. Девелопер при этом обеспечивает начальные инвестиции - вкладывается в поселок, рассчитывая повысить его потребительскую привлекательность и увеличить конечную цену. Если идея удалась и поселок покупателям понравился, можно рассчитывать на достаточную конечную прибыль, которая окупит вложения. На фоне докризисного растущего рынка, дефицита предложения и активности спроса прибыль от вложений в собственную инфраструктуру, по отдельным проектам, могла составлять 100-150%. Сегодня эта цифра едва ли превышает 15-20% в наиболее ликвидных проектах, по отдельным проектам равна 0.

Сколько стоит строительство инфраструктуры?

Вот далеко неполный перечень необходимых затрат на строительство инфраструктуры в коттеджных поселках:

1. Проект внутриплощадочных автодорог: в среднем от 50 000 до 100 000 у.е.

2. Строительство огораживающего забора вокруг участка и фасадов внутрипоселочных заборов: в среднем по 70 у.е. за п.м.

3. Въездная группа и временный офис продаж - ориентировочно 50 000 - 60 000 у.е.

4. Прокладка внутриплощадочных инженерных сетей: ориентировочно от 100 до 200 у.е. на каждый м2 жилого дома.

5. Реконструкция или прокладка внеплощадочных инженерных сетей:

Водопровод и канализация - ориентировочно от 50 до 200 у.е. за п.м.

Прокладка электрокабеля от ЛЭП к участку - ориентировочно 150 000 - 180 000 у.е. за км.

Прокладка газопровода - ориентировочно от 40 000 до 80 000 у.е. за 1 км

6. Строительство временных дорог - ориентировочно 40-50 у.е за м2

7. Строительство постоянных внутриплощадочных дорог - ориентировочно от 70 до 150 у.е. за м2 (в среднем 100 у.е. за м2)

8. Строительство домов и объектов инфраструктуры - "коробка" без внутренней отделки и инженерии (ориентировочные цифры):

Дерево (оцилиндрованное бревно, профилированный брус): от 450 до 700 у.е. за м2

Дерево (клееный брус): от 800 до 1100 у.е. за м2

Кирпич: от 800 до 1300 у.е. за м2

Ячеистый бетон: от 500 до 700 у.е. за м2

Монолит: от 1000 у.е. за м2 и выше

Каркасные технологии российского производства: от 400 до 600 у.е. за м2

Каркасные технологии европейского производства (Финляндия, Германия): от 1300 до 1700 у.е. за м2

Металлокаркас - от 250 до 350 у.е.

Комбинированные дома: от 600 до 900 у.е. за м2 (в зависимости от видов материалов)

9. Благоустройство территории - озеленительные работы: ориентировочно от 2500 до 5000 у.е. за сотку в зависимости от видов работ и посадочного материала.

10. Организация службы охраны: ориентировочно от 20 000 до 36 000 у.е. в год



Также на конечную стоимость продукта влияет количество общей площади, потраченной на строительство объектов инфраструктуры, и распределение этого объема на количество домов или участков. Если в поселках эконом-класса на минимальный объем инфраструктурных объектов может приходиться 10-15% площади поселка, то в проектах бизнес-класса эта цифра может достигать 25-35%, а в элитных клубных поселках - 50%. При распределении одного и того же объема инфраструктуры на 10 клубных домов или на 600 участков в крупном жилом поселении конечная стоимость продукта на выходе тоже будет увеличиваться по-разному.


Что делать?

Выход из сложившейся ситуации зависит от типа поселка и его удаленности от Москвы. Для проектов бизнес и элит-класса, расположенных не дальше 30 км от Москвы, наличие собственного объема развитой инфраструктуры не имеет решающего значения - как правило, жители таких поселков каждый день ездят в Москву и пользуются столичными магазинами, школами и медучреждениями.

"Меньшее значение собственная инфраструктура имеет и для дальних дач эконом-класса считает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка "Окская слобода", - такие проекты рассматриваются в основном для сезонного проживания, отдыха. Безусловным преимуществом для таких поселков является расположение недалеко от подмосковных городов-спутников - Звенигорода, Троицка, Серпухова, Пущино, Красногорска, а также наличие в районе собственной рекреационной инфраструктуры - домов отдыха, обустроенных пляжей или зимних развлечений - лыжных спусков, например".

Загородная недвижимость в зоне 30-80 км от МКАД, расположенная вдали от крупных городов-спутников так или иначе требует масштабного развития земель и строительства собственной инфраструктуры.

Прогнозы

Сегодня очевидно, что без вложений в транспортную, рекрационую и социальную загородную инфраструктуру нормальное развитие рынка коттеджных поселков невозможно. Тем не менее, в ближайшие год-два значительное расширение этой сферы девелоперских вложений мы не ожидаем, считает Дмитрий Герасимов. "Пока на рынке сохраняются "старые" поселки, проекты которых были разработаны еще до начала кризиса, у покупателя, по крайней мере, есть выбор. Если общая финансово-экономическая ситуация не ухудшится и спрос на подмосковную недвижимость сохранится, через несколько лет рынок вновь придет к комплексному освоению земель", - считает эксперт.

Теги: