Банки отдают предпочтение недвижимости

05.03.2010 Любой банк хочет максимально полно защитить себя от невозврата средств заемщиков. Практика показывает, что уже долгое время самым привлекательным средством обеспечения банковских кредитов для кредитующих организаций являются объекты недвижимости. Это верно даже в условиях, когда цены на недвижимость падают.
Директор управления по работе с проблемными активами Сбербанка Светлана Сагайдак вчера сообщила, что если рассматривать залоговое имущество 20 крупнейших банков России, то более 70% это объекты недвижимости. Причем, в обеспечении кредитов крупнейших банков на объекты жилой недвижимости приходится 18,5%, на объекты коммерческого значения – 39,3%, остальная же сумма – это различные имущественные комплексы.
Как пояснила Сагайдак, такие цифры получились в ходе применения метода экспертных оценок, который базируется на итогах встреч и консультаций с банкирами. Председатель правления Райффайзенбанка Павел Гурин подтвердил, что банковские структуры всегда отдавали предпочтение недвижимости как самому надежному залогу. Большая часть залогов банка «Уралсиб» тоже приходится на объекты недвижимости. Советник предправления банка «Уралсиб» Алексей Чаленко добавил, что в результате реструктуризации компаниям корпорации «Уралсиб» перешли залоги, объем которых равен примерно 5% от всех банковских активов.
Ситуацией с залогами поделился и вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко. В этом банке примерно 70% от суммы всех залогов приходится на недвижимость. Как сказал Лапко, в последнее время кредиты в основном выдавались под объекты недвижимости. Банк Москва тоже рассматривает такой залог как самый надежный. Стоит учесть, что недвижимость не только способствует снижению рисков банка, но она по своей стоимости всегда больше, чем, например, оборудование.
Правда, из-за кризиса рынок недвижимости почти стоит. Земельные участки, объекты коммерческой и жилой недвижимости, как сообщают эксперты, мало продаются и покупаются. В результате такие залоги банков стали иметь меньший уровень цены и ликвидности.
Тяжело кризисные изменения в экономики отразились на такой части коммерческой недвижимости как офисная и торговая. Аналитики отмечают, что в Москве арендные ставки для офисной недвижимости снизились в среднем на 60%. На объекты торговли ставки аренды в столице упали примерно на 40%. Такие данные привел старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Он также указал на то, что торговля в регионах перестала развиваться совсем. Однако Закревский оптимистично добавил, что дно кризиса уже пройдено и сейчас на рынке происходит небольшое оживление.
Генеральный директор группы «Земер» Илья Терентьев прояснил ситуацию с рынком земли. По его словам, в настоящее время количество сделок относительно купли-продажи земли составляет единицы. В целом же земля в Подмосковье стала дешевле примерно на 12-15%. Но особенно неблагоприятно кризис сказался на оптовой продаже земли: цены снизились от 40 до 70%.
На рынке жилой недвижимости дела обстоят несколько лучше. Аналитический портал IRN.ru представил следующие данные: жилье в Москве подешевело на 37%. Но с осени прошлого года оно стало постепенно дорожать и смогло с отметки $3865 (116 414 руб.) за квадратный метр подняться на уровень средней цены в $4142 (124 053 руб.). Сделок с куплей-продажей квартир стало больше. Однако руководитель IRN.ru Олег Репченко предупреждает, что ожидать большого ценового скачка не стоит.
Существующую ситуацию на рынке можно объяснить активизацией отложенного спроса. Предложенные же варианты жилья в столице имеют количественное ограничение. Поэтому, реагируя на спрос, продавцы жилья стараются повысить цену. Но относительно платежеспособности современный уровень спроса значительно уступает докризисному.
Сагайдак, директор управления по работе с проблемными активами Сбербанка, также отметила, что банки используют при оформлении залоговых обязательств дисконты в размере от 30 до 50% от цены на недвижимость. К тому же ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Это видно, например, по тому, что прекратилось снижение арендных ставок. Председатель правления Райффайзенбанка Гурин добавил, что в основном недвижимость все же не является рискованным имуществом для банка. Разработана и используется система дисконтов, которые учитывают ликвидность объектов и возможность падения их стоимости.
Сагайдак заметила, что всех клиентов, которые должны банку определенные суммы, но не могут их вернуть, можно условно разделить на две группы. Первый тип клиентов это нелояльные лица и с ними банк предпочитает решать вопросы через суд. Второй тип это физические или юридические лица, которые хотят вернуть банку кредит и делают для этого все возможное. В таком случае, как сообщила Сагайдак, банк идет навстречу клиенту и готов подобрать подходящий вариант реструктуризации долгов. К счастью, клиентов второго типа, по мнению Сагайдак, гораздо больше, чем первого.
Вице-президент Банка Москвы Андрей Лапко сказал, что банк, даже когда клиент не выполняет своих обязательств, берет себе залог только в самых крайних случаях. Он объясняет это тем, что превратить любые объекты залога в реальные деньги всегда достаточно сложно. При этом необходимо потратить много времени и усилий, а часто и средств, которые могут не окупиться результатом. Советник предправления банка «Уралсиб» Чаленко добавил, что политика их банка это идти навстречу заемщикам, при условии, что последние хотят и, в принципе, могут вернуть долг.
Возвращаясь к теме экономического кризиса, Сагайдак сказала, что банкиры в течение 3-5 лет при правильном управлении долгом должны быть спокойны. Чаленко обратил внимание на то, что рынок постепенно восстанавливается и краткосрочная ликвидность находится под контролем. В итоге, как заметил, Чаленко, все будет хорошо.

Теги: