Рынок обещаний: сколько стоят поселки с коммуникациями?

05.03.2010 Коммуникации в коттеджном поселке - это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009гг многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.

Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год - получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это - при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.

"Коммуникации - это маркетинговый инструмент, который позволяет продать землю, но не приносит прибыли, - рассказывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка "Окская слобода", - Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту - то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения".

Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в формате эконом стоит в среднем 60-70 тысяч, а при наличии обещаний застройщика проложить коммуникации ее стоимость возрастает минимум на 100%, то есть до 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.

"Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка "Окская слобода", - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями".

Цена - пожалуй, единственный фактор, которому можно доверять при покупке загородной недвижимости, так как проверить застройщика на добросовестность вряд ли возможно. Формально можно потребовать от девелопера ознакомиться с техническими условиями - документом, который подтверждает, что конкретному юридическому лицу выделено, к примеру, столько-то киловатт газа или дано разрешение на строительство водопровода. Но получение техусловий - не самая дорогая часть работ. После этого нужно еще разработать проект и, наконец, выполнить сами работы, причем последнее - самый непредсказуемый по затратам этап.

Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения - практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 года обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (в подавляющем большинстве - скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов покупателей.

"Что касается таких важных, но не жизненно образующих вещей как интернет, телефон, телевидение и охранные системы, которые широко ценились до кризиса как дополнительное конкурентное преимущество, - рассказывает Дмитрий Герасимов, - сегодня все это можно найти даже не во всех проектах бизнес-класса, не говоря об экономе и дальних дачах".

Очень важный пункт - сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. Так называемая "ливневка" не является жилой инженерией, но на самом деле непосредственно относится к обеспечению жилья. "Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Дмитрий Герасимов".

Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тыс. долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. "Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Дмитрий Герасимов".

Справка:

"Маршал Эстейт" - девелоперская компания, специализирующаяся на проектах на рынке загородной недвижимости. Основными направлениями деятельности Маршал Эстейт являются девелопмент, гостиничный бизнес и сдача в аренду земельных участков. Среди проектов компании - коттеджный поселок "Окская слобода", курортный комплекс "Царьград Спас-Тешилово". Основным акционером Маршал Эстейт являются фонды прямых инвестиций под управлением Marshall Capital Partners

Теги: