Государство усиливает свое присутствие в недвижимости

24.12.2009 Насыщенный событиями на земельном рынке 2009г становится историей. Законодательная база в этой области укрепилась и дополнилась новыми законами и актами, были сформированы новые институты и канули в лету старые.  Справедливости ради, стоит отметить, что первые предпосылки развития земельного рынка были обозначены еще в 2007 г. Но, тогда ситуация напоминала болото, - говорит генеральный директор Земельных Дел Конторы Илья Свиридов, -  «И только к концу 2009 г ситуация изменилась,  мощные государственные институты объединились под руководством одного влиятельного органа – МЭРТ. Благодаря чему при Министерстве была организована Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Эта структура отныне призвана способствовать упрощению ряда процедур, связанных со всяческим оформлением прав на недвижимость вообще и на землю в частности».

На новый виток развития вышел Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), который теперь может самостоятельно строить, продавать жилье и помогать девелоперам получать кредиты. За полтора года фонд консолидировал под своим началом более тысячи участков площадью около 1 млн. га неиспользуемых федеральных земель, и планирует значительно увеличить эту площадь к 2012г. Федеральная целевая программа "Жилище" предусматривает в 2010-2015 гг. ввод в эксплуатацию 1,57 млрд. кв. м. В среднем это 261,7 млн кв. м в год. Заслуживающим внимания фактом является пункт в Стратегии развития РЖС, в соответствии с которым РЖС будет готово выкупать до 25% строящегося жилья у застройщиков по фиксированным ценам. Подобная мера, если она будет реализована, в значительной степени может поддержать финансовые показатели строителей при условии продолжения стагнации на рынке жилья.

Кроме того, в Москве вновь появились участки, продающиеся на конкурсной основе. «Это, действительно мудрое решение правительства. В практике конкурсов исключается резервирование земель, не будет и сомнительных контрактов на реконструкцию. Только собственность и прямая аренда»-  считает Илья Свиридов, генеральный директор Земельных Дел Конторы.

В очередной раз в 2009г. были внесены серьезные изменения в законодательство. Появилось два новых законодательных акта – Генплан и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), при отсутствии которых с 1.01.2010 в населенных пунктах не будет допускаться предоставление земли под застройку и выдача разрешений на строительство. «Это, прежде всего, законы. Новый Генплан Москвы теперь, помимо плотности застройки и высотности зданий, учитывает еще и функциональный вид использования земли, что заведомо исключает нездоровые фантазии частных инвесторов»- констатирует Илья Свиридов. Москва на сегодня передала в частную собственность более 140 участков земли. Первый договор о приватизации был заключен в сентябре 2006 года и, в тот же год, прошла еще одна сделка. В 2007г. сделок было в 2 раза больше. Рекордным стал 2008г. – 64 сделки. В 2009г. - в период финансового кризиса и льготной приватизации - только за 10 месяцев было зафиксировано 58 сделок. Илья Свиридов считает, что прослеживается положительная динамика. «Уже в 2010г. можно ожидать порядка 100 новых сделок. Ситуация с московской землей стала более прозрачной после того, как актуализированный Генплан развития города на период до 2025 года и ПЗЗ появились в открытом доступе на сайте Москомархитектуры. Больше не будет цен с потолка. Есть основания предполагать, что возникнет новая платформа для финансовой оценки. Все знают, что в Москве дорогая земля. Но, как правило, то, что стоит на этой земле – значительно лучше. Поэтому, сама по себе земля становится вторичным продуктом, и её стоимость не является константой».

В конце ноября 2009г. Президент России Дмитрий Медведев в своих комментариях к законопроекту «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», продлевающему срок льготной приватизации земли в стране, рекомендовал Думе не принимать его в существующем виде. Более того, глава государства предложил полностью переработать документ и предусмотреть в нем возможность изъятия земли государством у промпредприятий и иных структур вовремя не оформивших землю, либо не действующих, оставляя им возможность получить в собственность землю только в границах своих строений. В результате, законопроект о продлении срока приватизации, вынесенный на рассмотрение депутатом Государственной Думы В. Драгановым, имел очень небольшие шансы быть принятым в таком виде.

Однако, ситуация была повторно разобрана в МЭРТе, где рассматривалось несколько вариантов развития событий. Либо вовсе не продлевать льготную приватизацию земли, либо увеличить ставки. Тем не менее, 18 декабря 2009г. депутаты Гос.Думы рассмотрели вопрос, связанный с продлением периода льготной приватизации. Закон был принят во втором чтении с 6 поправками и дополнен новым абзацем следующего содержания:«Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом №7, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.»

Председатель комитета по строительству и земельным отношениям РФ М.Л.Шаккум считает, что изменения в действующем законодательстве действительно назрели. «Положительное решение относительно продления льготного периода стало крайне важным. Закон приняли во втором чтении, поправки внесли, а срок действия льготной приватизации скорректировали и продлили еще на два года». Однако, впереди еще третье чтение, одобрение Советом Федерации, и – подпись Президента и теоретически ситуация еще может измениться.  

Оптимальные решения для бизнеса в условиях нестабильной финансовой ситуации ищут все. 2009 год ознаменовался еще и тем, что в отличие от западных рынков, где кризис вызвал полномасштабную коррекцию цен, крупнейшие игроки российского рынка недвижимости приняли удар на себя. Так, сменили владельцев Группа компаний «Дон Строй», которая разделилась на две части. Половина бизнеса по строительству жилой недвижимости отошла банку ВТБ, а половина - по строительству коммерческой недвижимости – Сбербанку. Акции «гламурного строителя» - «Миракс Групп» - перешли в актив Альфа Банка. Альфа-Групп приобрела у Credit Suisse просроченные долговые обязательства Миракс на USD200 млн. с более чем 60-процентным дисконтом. В результате Альфа-Групп стала крупнейшим кредитором девелопера, с требованиями на сумму более USD300 млн. (из общего долга в USD600 млн.). Корпорация МИАН, фактически, перестала существовать – в арбитраж поданы иски о банкротстве. И, без сомнения, крупнейший застройщик жилья эконом-класса федерального масштаба – Группа компаний «ПИК», присутствующая на рынке с 1994 года, сменила основного владельца (им стал контролирующий компанию «НАФТА-Москва» Сулейман Керимов). «Поскольку большая часть адресов, к которым перешла недвижимость, это банки, для которых недвижимость – это механизм фиксирования, сохранения ликвидности, полагаю, что цены в 2010г. на рынке будут продолжать незначительно корректироваться в сторону уменьшения, в сторону спроса» - считает Илья Свиридов.  

При любом цитировании и перепечатке материалов ссылка на независимый земельный портал Zemer.ru обязательна!
Теги: