Анализ первичного рынка многоквартирной жилой недвижимости «новой» Москвы и Московской области в радиусе 15 км от МКАД IV квартал 2014

15.01.2015
1. Основные тенденции рынка недвижимости

Основную роль в 4 кв. 2014 года на рынке жилой недвижимости играли внешние факторы. Снижение цены на нефть – основной доходной статьи бюджета РФ и резкое ослабление рубля с конца ноября 2014 года, а также в целом напряженная внешнеполитическая и экономическая ситуация в РФ стали катализатором для необычайно высокого уровня спроса на всех потребительских рынках в общем, и на рынке недвижимости в частности. Как следствие, девелоперы попытались вывести на рынок новые объемы предложения. При этом стоит отметить рост доли ипотечных сделок – по различным данным девелоперов доля ипотечных сделок выросла в 4 кв. 2014 года до 35-40%, а в некоторых проектах достигала 90%.

В декабре 2014 года произошло одно из ключевых для рынка жилой недвижимости событий – ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 17%, сразу на 6,5 п.п. Следствием этого стало практически мгновенное удорожание ипотечного кредитования и рост цен в проектах. По некоторым проектам цены изменялись в декабре до 10 раз. Ниже описаны основные показатели рынка жилой недвижимости исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года.

Отмечен выход большого объема нового предложения на первичном рынке жилой недвижимости исследуемой локации. Объем предложения новых вышедших проектов в количестве корпусов сопоставим с аналогичным показателем в 3 кв. 2014 года - около 150 корпусов, однако в суммарной площади квартир данный показатель оказался на 47% больше. Всего в новых корпусах вышло около 736,2 тыс. кв. м жилья.

По итогам 4 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 072 корпусов в продаже по Московской области и «новой» Москве, или около 3,16 млн. кв. м квартир в предложении. По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в количестве корпусов сократился на 3,2%, суммарная площадь квартир в предложении, напротив, выросла на 20,1%.

За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) объем предложения в количестве корпусов вырос на 8%, в то время как суммарная площадь квартир в предложении незначительно сократилась на 0,8%. Это связано с тем, что в течение года вышло несколько новых масштабных малоэтажных проектов.

Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года составила 90,0 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 1,9%. При этом средневзвешенная цена в «новой» Москве выросла на 3,3% и составила 108,3 тыс. руб./кв. м.

На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 87,6 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 2%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и «новой» Москвы составила в 3 кв. 2014 года 23,5% (в 3 кв. 2014 года разница составляла 22%).

За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) средневзвешенная цена исследуемой локации выросла на 10,9%. В новостройках «новой» Москвы цена выросла на 23%, в новостройках Подмосковья рост цены составил 9%.

В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет около 66-67% предложения, доля экономкласса составляет 21-23% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет около 11-12%.

По сравнению с 3 кв. 2014 года предложение в домах экономкласса сократилось на 18,3% в количестве корпусов и выросло на 6% в суммарной площади квартир. Предложение в сегменте комфорт-класса выросло в количестве корпусов на 2,8%, в суммарной площади квартир на 21%.

По итогам 4 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки комфорт-класса составила 84,0 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в сегменте экономкласса – 81,4 тыс. руб. кв. м (-1%). В сегменте бизнес-класса средневзвешенная цена выросла на 6,1% по сравнению с 3 кв. 2014 года и составила 139,6 тыс. руб./кв. м.

В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса (Сколково) сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 123,8 тыс. руб./кв. м, на втором месте «новая» Москва, где средняя цена составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене новостройки г. Реутова, 97,3 тыс. руб./кв. м.

В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 41%. На втором месте по объему предложения находятся дома на стадии фундаментных работ, 22% (для сравнения, в 3 кв. 2014 года на втором месте по объему предложения были дома на стадии внутренних монтажных работ). По сравнению с 3 кв. 2014 года значительно вырос объем предложения в домах на стадии фундаментных работ, практически в два раза, а также в домах на стадии активного строительства, на 38%. Сократился объем предложения в домах на начальном этапе строительства (-27%), в основном это связано с ростом стадии строительной готовности.

По итогам 4 кв. 2014 года отмечен рекордный уровень потребительского спроса. Основой для такого уровня спроса послужили такие факторы как снижение цены на нефть и резкое ослабление рубля, начавшееся в конце ноября. Все это послужило тому, что покупатели поторопились вложить свободные денежные средства в недвижимость.

Макроэкономическая ситуация в России продолжает демонстрировать признаки ухудшения. Недоступность кредитования, как для банков, так и для населения в значительной степени будут сказываться на потребительской и девелоперской активности, тем самым усугубляя ситуацию на рынке.

Таким образом, в 2015 г. стоит ожидать сокращения уровня спроса за счет снижения доходов населения, исчерпания накопленных средств, а также снижения доступности ипотечных кредитов. Потребительская активность не будет стимулировать рост цен, однако часть застройщиков будет пересматривать ценовую политику в сторону увеличения цен продаж из-за роста себестоимости строительства и рисков.

Кроме того в настоящий момент экономика в общем и рынок недвижимости в частности в значительной степени характеризуются фактором неопределенности. В такой ситуации многие девелоперы могут занять выжидательную позицию и придержать новые проекты от выхода на рынок в 2015 году (по крайней мере, в первой половине). Также участники рынка будут ожидать реальных действенных шагов со стороны государства по нивелированию негативного воздействия кризиса – как минимум снижения ключевой ставки, что позволит реанимировать ипотечное кредитование и стимулировать спрос.


2. Анализ объема и структуры предложения

По итогам 4 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 072 корпусов в продаже по Московской области и «новой» Москве, или около 3,16 млн. кв. м квартир в предложении. По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в количестве корпусов сократился на 3,2%, суммарная площадь квартир в предложении, напротив, выросла на 20,1%.

За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) объем предложения в количестве корпусов вырос на 8%, в то время как суммарная площадь квартир в предложении незначительно сократилась на 0,8%.

Снимок экрана 2015-01-15 в 14.38.56.png


В 4 кв. 2014 года в продажу вышло более 151 нового корпуса, суммарная площадь нового предложения составила более 736,2 тыс. кв. м. Объем нового вышедшего предложения в количестве корпусов практически равен аналогичному показателю в 3 кв. 2014 года, при этом в суммарной площади квартир объем нового предложения в 4 кв. 2014 года оказался на 47% больше, чем по итогам 3 кв. 2014 года. Это связано с тем, что в 3 кв. 2014 года в числе нового предложения вышел значительный объем малоэтажного жилья, а в 4 кв. 2014 года в основном в продажу выходили корпуса в уже реализуемых проектах.

Также стоит отметить, что в 4 кв. 2014 года на фоне ажиотажного спроса на квартиры, связанного в основном со снижением цен на нефть и ослаблением рубля многие девелоперы поспешно выводили новые объемы квартир.

Основная часть нового предложения, 76% в количестве корпусов относится к сегменту комфорт-класса.


Снимок экрана 2015-01-15 в 14.41.57.png

На долю квартир в «новой» Москве пришлось около 11% от общего объема предложения в пределах 15 км от МКАД в суммарной площади квартир или 17,8% в количестве корпусов. По сравнению с 3 кв. 2014 года доля квартир в «новой» Москве сократилась с 13% до 11%.

По сравнению с 3 кв. 2014 года объем предложения в Подмосковье вырос на 22% в суммарной площади квартир, в «новой» Москве на 8%.

За год (по сравнению в 4 кв. 2013 года) объем предложения в суммарной площади квартир в «новой» Москве сократился на 21%, а Подмосковье, напротив, вырос на 2,7%.


Снимок экрана 2015-01-15 в 14.42.38.png


В распределении по классам в количестве корпусов и в суммарной площади квартир доля предложения комфорт-класса составляет около 66-67% предложения, доля экономкласса составляет 21-23% от общего объема предложения, доля квартир бизнес-класса составляет около 11-12%. По сравнению с 3 кв. 2014 года предложение в домах экономкласса сократилось на 18,3% в количестве корпусов и выросло на 6% в суммарной площади квартир. Предложение в сегменте комфорт-класса выросло в количестве корпусов на 2,8%, в суммарной площади квартир на 21%.

Снимок экрана 2015-01-15 в 14.43.16.png


На территории «новой» Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 58% в суммарной площади квартир, экономкласса – 27%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. объем предложения экономкласса сократился на 7%, а в сегменте комфорт-класса вырос на 11%.

На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 69%, экономкласса – 20%. По сравнению с 3 кв. 2014 г. объем предложения в сегменте экономкласса вырос на 8%, в сегменте комфорт-класса прирост составил 22%. На территории «новой» Москвы объем предложения бизнес-класса составил 15%, в Подмосковье – 11%.


Наибольший объем предложения бизнес-класса (в суммарной площади квартир) сосредоточен в западном направлении, таких районах как Красногорский, Одинцовский, и городской округ Химки. Доля предложения квартир экономкласса в данных районах незначительна.

В прочих районах большая часть предложения относится к сегменту комфорт-класса.


Карта №1. Структура предложения новостроек по классам в зависимости от территориальной зоны.

Снимок экрана 2015-01-15 в 14.44.37.png


В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 41%. На втором месте по объему предложения находятся дома на стадии фундаментных работ, 22% (для сравнения, в 3 кв. 2014 года на втором месте по объему предложения были дома на стадии внутренних монтажных работ).

На дома, на стадии внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, приходится около 19% от общего объема предложения. Доля предложения квартир в домах, сданных ГК составила 12%. По сравнению с 3 кв. 2014 года значительно вырос объем предложения в домах на стадии фундаментных работ, практически в два раза, а также в домах на стадии активного строительства, на 38%. Сократился объем предложения в домах на начальном этапе строительства (-27%), в основном это связано с ростом стадии строительной готовности.

В распределении по классам в сегменте бизнес-класса основной объем предложения относится к корпусам на стадии активного строительства, около 33%, также и в сегменте комфорт-класса, около 45% от общего объема предложения относится к домам на стадии активного строительства.

В сегменте экономкласса большая часть объема предложения относится к домам на стадии фундамента, около 39%.

Снимок экрана 2015-01-15 в 14.46.18.png


В зависимости от класса различается средняя площадь квартир в предложении. Причем среди однокомнатных квартир комфорт и экономкласса средняя площадь квартир практически не различается. Это связано, в том числе и с тем, что однокомнатные квартиры небольших площадей по более низким ценам уходят с рынка в первую очередь, как наиболее ликвидное предложение.


По двухкомнатным квартирам разница в средней площади квартир по различным классам составляет около 4 кв. м. По трехкомнатным квартирам – разница между классами в средней площади квартир составляет между эконом и комфорт-классом около 7 кв. м, между комфорт и бизнес-классом составляет 30 кв. м.


комнат/класс

бизнес

комфорт

эконом

1 - комн.

48,0

41,3

42,0

2 - комн.

68,2

64,3

61,7

3 - комн.

116,0

86,2

79,2

4 - комн.

102,9

109,8

104,3

многокомн.

281,2

159,4

-


3. Ценовой анализ

Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 4 кв. 2014 года составила 90,0 тыс. руб./кв. м. По сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 1,9%. За год (по сравнению с 4 кв. 2013 года) средневзвешенная цена выросла на 10,9%.


Снимок экрана 2015-01-15 в 14.47.38.png


В территориальном распределении по итогам 4 кв. 2014 г. средневзвешенная цена в «новой» Москве выросла на 3,3% и составила 108,3 тыс. руб./кв. м. За год средневзвешенная цена в новостройках «новой» Москвы выросла на 23%, в новостройках Подмосковья рост цены составил 9%.

На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 87,6 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 3 кв. 2014 года цена выросла на 2%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и «новой» Москвы составила в 3 кв. 2014 года 23,5% (в 3 кв. 2014 года разница составляла 22%).


Снимок экрана 2015-01-15 в 14.48.10.png

В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 123,8 тыс. руб./кв. м, на втором месте «новая» Москва, где средняя цена составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене новостройки г. Реутова, 97,3 тыс. руб./кв. м.


Карта №2. Структура предложения новостроек уровню средневзвешенной цены в зависимости от территориальной зоны.

Снимок экрана 2015-01-15 в 14.48.47.png



По итогам 4 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 139,6 тыс. руб./кв. м (+6,1% по сравнению с 3 кв. 2014 г.), в сегменте комфорт-класса – 84,0 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в сегменте экономкласса – 81,4 тыс. руб. кв. м (-1%).


Снимок экрана 2015-01-15 в 14.49.26.png

Распределение средневзвешенной цены в зависимости от стадии готовности выглядит достаточно традиционно – чем выше стадия, тем выше цена. Уровень цены на квартиры на 6-ой стадии (квартиры, оформленные в собственность застройщика) ниже, чем на квартиры, сданные ГК. Это связано с тем, что на завершающих стадиях строительства обычно остаются низколиквидные квартиры больших площадей на первых и последних этажах, на которые средняя цена кв. м обычно ниже, чем на более ликвидные квартиры небольших площадей.


Снимок экрана 2015-01-15 в 14.49.59.png



4. Анализ спроса

По итогам 4 кв. 2014 года отмечен ажиотажный уровень потребительской активности. Основой для такого уровня спроса послужили такие факторы как снижение цены на нефть и резкое ослабление рубля, начавшееся в конце ноября. Все это послужило тому, что покупатели поторопились вложить оставшиеся денежные средства в недвижимость. Также отмечен рост ипотечных сделок – их доля в некоторых проектах достигала 90%. В среднем, доля ипотеки в количестве сделок составила около 35-40%.

По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 4,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в диапазоне от 3,0 до 3,5 млн. руб.

Снимок экрана 2015-01-15 в 14.50.38.png

По количеству комнат основным спросом пользуются однокомнатные (55%) и двухкомнатные квартиры (38%). В распределении по площадям наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и двухкомнатные площадью 60-70 кв. м.

комнат/ площадь

до 30 кв. м

30-40 кв. м

40-50 кв. м

50-60 кв. м

60-70 кв. м

70-80 кв. м

80-90 кв. м.

90-100 кв. м.

100-110 кв. м

110-120 кв. м

более 120 кв. м

Итого

1 –комн.

3%

53%

36%

4%

3%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

55%

2 – комн.

0%

0%

11%

32%

43%

7%

6%

1%

0%

0%

0%

38%

3 – комн.

0%

0%

0%

0%

0%

53%

16%

19%

1%

7%

4%

7%

Многокомн. 

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

100%

0,10%

Итого

1%

29%

24%

14%

18%

7%

3%

2%

0%

1%

0%

100%


5. Прогноз развития рынка

Макроэкономическая ситуация в России демонстрирует тенденцию к осложнению. Последние данные Росстата показывают сокращение инвестиций в основной капитал с начала года на 2,8% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. За январь-ноябрь 2014 г. зафиксировано снижение реальных располагаемых доходов населения (-0,3%). Объем выполненных строительных работ уменьшился на 4,8%. Активность потребительского рынка, которая стимулируется в основном за счет розничного кредитования, будет претерпевать снижение, в виду сокращения объемов кредитования.

В декабре 2014 г. произошли события, которые неизбежно отразятся на инвестиционной и потребительской активности участников рынка. ЦБ РФ увеличил ключевую ставку до 17%. Увеличение ключевой ставки привело к росту ипотечных ставок на рынке (Сбербанк – лидер рынка ипотечного кредитования объявил о повышении процентных ставок на 2 п.п. до 14,5 - 16% годовых в рублях). В результате увеличения ключевой ставки стоимость заемных средств для бизнеса резко возросла, а возможность кредитования в западных банках для российских компаний при этом закрыта в результате введенных ранее санкций. Кроме того, резкий обвал курса рубля привел к панике на рынке (ажиотажный спрос), значительному удорожанию себестоимости импортных материалов, а также в конечном счете привел к росту цен во многих проектах.

Паника, связанная с обесцениванием рубля, выразилась в массовом изъятии денежных средств из банковской системы. Многие девелоперы и агентства недвижимости заявили о резком увеличении объемов продаж. Некоторые застройщики, сокращая планируемые сроки запуска проектов, открыли продажи в объектах, которые планировалось вывести на рынок в 2015 г.

По данным Росреестра Московской области за январь-ноябрь 2014 г. число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве возросло на 33%. Высокая потребительская активность сохранялась и в декабре.

Таким образом, в 2015 г. стоит ожидать сокращения уровня спроса за счет снижения доходов населения, исчерпания накопленных средств, а также снижения доступности ипотечных кредитов. Потребительская активность не будет стимулировать рост цен, однако часть застройщиков будет пересматривать ценовую политику в сторону увеличения цен продаж из-за роста себестоимости строительства и рисков.

Кроме того в настоящий момент экономика в общем и рынок недвижимости в частности в значительной степени характеризуются фактором неопределенности. В такой ситуации многие девелоперы могут занять выжидательную позицию и придержать новые проекты от выхода на рынок в 2015 году (по крайней мере, в первой половине). Также участники рынка будут ожидать реальных действенных шагов со стороны государства по нивелированию негативного воздействия кризиса – как минимум снижения ключевой ставки, что позволит реанимировать ипотечное кредитование и стимулировать спрос.


Теги: 

Возврат к списку

Читайте также

Чего НЕ нужно делать при покупке квартиры в новостройке
Советов о том, как правильно подойти к процессу покупки квартиры в новостройке на просторах интернета, можно найти огромное количество.
Сколько стоит снять жилье рядом с лесопарковой зоной
Летом хочется чаще бывать на природе, однако далеко не у всех есть такая возможность – любая поездка за город сопряжена с массой неудобств. Впрочем, те, кто живет на съемной квартире, могут регулярно бывать в лесу, даже живя в Москве.
Неформатное жилье – обзор московской экзотики
В каждом городе с историей более чем в несколько столетий можно найти недвижимость, которая не подходит ни под какие стандарты. Москва не исключение. Со временем, благодаря своей индивидуальности, оригинальное жилье становится востребованным товаром. Экзотика интересна многим.

Продажа земли для бизнеса


Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Денис Буцаев, зампред правительства МО
05.06.2017
Санкции отчасти нам даже помогают
Алексей Галкин, ВИС Автоматизация
27.12.2016
Крупные предприятия как драйвер развития территорий

Спецпредложения

Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Вип Владычино
Регион: МО
Трасса:
Ленинградское ш., 15 км
Площадь: 25 соток
Цена: от 200 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 13 до 16 соток
Цена: от 43 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29 
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Участок под усадьбу
Регион: МО 
Трасса:
 Пятницкое ш., 50 км 
Площадь: 180 соток 
Цена: 12 800 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29
Новое Романово
Регион: Калужская область 
Трасса:
 Калужское ш., 150 км 
Площадь: от 12 до 20 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 230 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Марьино
Регион: МО 
Трасса: Горьковское ш., 28 км 
Площадь: от 4 до 13 соток 
Цена: от 300 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Площадь: от 10 до 25 соток 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Солнечный берег
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,75 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 25 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 10 до 17 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29