Продажа земельных участков в Подмосковье

Заработать на земле в кризис

Кто покупает землю промышленного назначения?

Директор отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов:

Запросы на рынке есть, но в сделки они пока не превращаются: слишком велика разница между ожиданиями продавцов и покупателей. На данный момент очень много продавцов выставили участки на продажу, и выбор поэтому сейчас есть. При этом цена на хорошие участки упала незначительно, а плохие как не продавались, так и не продаются.

Большинство производственных компаний, которые обычно интересовались землей промышленного назначения, в последние полгода пока заморозили свои проекты. Люди не знают, сколько будут стоить их инвестиции через год, поэтому хотят подождать. Пока на рынке не появится понимание развития ситуации – вверх, вниз или хотя бы на месте, – активно приобретаться земельные участки или строиться большие объемы коммерческих производств вряд ли будут. У нас есть ряд зарубежных компаний, которые занимаются продвижением своих проектов по строительству заводов в России. В момент начала кризиса они резко снизили свои инвестиции, и пока спокойно доводят объекты до ума.

Увеличение числа сделок мы планируем в июне – июле 2009 года, к этому мы шли на протяжении длительного времени, хотя из-за кризиса многократно менялись и условия продажи и сами участки. В то же время есть ожидание, что экономическая ситуация в сентябре может ухудшиться, а, значит, цены еще снизятся. Для кого-то это хорошо, а кому-то – плохо. Тем не менее, спрос на землю промназначения есть, звонки идут постоянно: люди мониторят рынок, отслеживают цены и пытаются купить участок дешево. Сами цены сильно зависят от участка. Пока нет сделок, нет цены, это касается всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. Будут сделки – будет и цена. Сейчас она базовая на уровне предложений, люди потом будут договариваться.

В основном землей промышленного назначения интересуются владельцы небольших производств. У крупных игроков уже все есть, они просто ждут хороших предложений. Мелкие компании не могут себе ничего позволить, так что мы говорим о среднего уровня компаниях, которые действительно развивают свое производство. Они действительно могут позволить себе сейчас стартап: цены на строительство действительно упали, как и цены на землю. Сейчас можно договориться о покупке кризисных активов, которые собственнику необходимо сбыть довольно быстро, и поэтому дешево. Правда, нужно понимать, что сегодня цена одна, завтра она может быть ниже или, наоборот, ниже. Главное – найти момент, когда покупать.

Какова структура спроса на земли промназначения?

Директор по развитию бизнеса компании "Партнеры земли" Юрий Сорокин о структуре спроса на земли промышленного назначения:

На земли промышленного назначения сейчас действительно существует спрос, однако в значительной степени он непонятен. Тем не менее, два – три запроса в месяц на такие участки стабильно поступают. Деловая активность среди участников рынка, безусловно, растет. В конце прошлого года в месяц фиксировалось одно – два обращения. Но в целом, конечно, это не самые большие показатели.

Возможно, интерес к земле промышленного назначения связан с процессом вывода промышленных предприятий из Москвы, хотя в настоящее время этот процесс замедлился. Может быть, спрос обусловлен развитием и накачкой экономики деньгами, которые необходимо куда-то вкладывать и осваивать. Еще одно из объяснений – недостаточное количество земли в населенных пунктах. Для земель в составе населенных пунктов возможно установление другого разрешенного использования, а именно перевод в промышленное назначение, для целей промышленности.

Возможность перевода земель промышленного назначения в разряд земель поселения также существует, но процесс этот может сопровождаться целым рядом рисков. Они связаны с тем, что земельный участок на месте, где ранее функционировал промышленный объект, потенциально опасен для людей, может быть непригоден для строительства. Или же строительство будет связано со значительными работами по приведению участка в нормальное экологическое состояние. Если мы все-таки подразумеваем, что земля используется для промышленности, то главная ее ценность – это доступность и потенциал коммуникаций, энергетических и логистических. Пока не могу сказать, сколько игроков на рынке обладают большими объемами участков, пригодных под промышленные цели.

Увеличение сделок в этом сегменте может быть связано с общим подъемом промышленности, тогда и цены начнут расти: все мы завязаны на общую ситуацию в стране. Пока же диапазон цен на землю промышленного назначения в Центральном федеральном округе, где работает наша компания, составляет $700 – 2000 за сотку. Наиболее востребованные регионы – Тула и Калуга.

С точки зрения инвестиционных вложений на момент кризиса покупка земли промышленного назначения – не лучший вариант. Причина в том, что ставка земельного налога и кадастровая стоимость земель промышленного назначения достаточно высоки. Если нужно вложить деньги и переждать кризис, лучше купить землю сельхозназначения, которая включена в зону перспективного развития населенного пункта. В этом случае режим налогообложения – льготный. Существует обязанность по обработке этих земель, но она растянута на три года. В таком льготном режиме трехлетний горизонт инвестиций может быть интересен.

Землю промышленного назначения стоит приобретать, если у покупателя уже есть действующее производство, живые деньги и желание развивать бизнес в ближайшие несколько месяцев. В ситуации, когда рынок падает и можно получить хороший дисконт, приобрести "промку" – самое время. В этом случае приобретатели зарабатывают не на том, что земля в будущем вырастет в стоимости, а на своем производстве и бизнесе: расширяют его, пользуясь низкими ценами на рынке. Земля при этом хуже не становится, а эффект от бизнеса достигается при меньшем объеме денежных затрат.

Какое количество свободной земли промышленного назначения сейчас в продаже?

Генеральный директор "Гео Девелопмент" Максим Лещев о количестве свободной земли промышленного назначения в продаже:

Земля промышленного назначения пользуется устойчивым спросом. Вероятно, если бы не было кризиса, спрос был бы выше. Для многих компаний ее приобретение – это сокращение издержек. Если у них были большие площади в аренде, они понимают, что сейчас не могут платить эту аренду, сокращают производство и приобретают земельные участки. Сейчас пользуются спросом только небольшие земельные участки площадью 15 – 20 соток и земли промышленного назначения. Размер стоимости различен – от $1000 до $10 000 за сотку, спокойно. Наиболее востребованы участки площадью 1 – 3 га. Большие площади спросом особо не пользуются. Те участки, которые раньше стоили $15 000 – 20 000 за сотку, спросом не пользуются вообще.

От девелоперов спрос на землю промназначения уже давно никакой не исходит, скорее, его проявляют производственные компании и организации, которым земельные участки необходимы для удовлетворения собственных нужд. Сейчас самое время для оптимизации производства, если есть возможность дешево купить землю.

Некоторые компании-владельцы земель в связи с большой динамикой сделок задумались о повышении цен. Но я не уверен, что это произойдет, хотя и не исключено. Если на рынке было бы хоть одно повышение цен, это можно считать за позитив. Пока только ходят разговоры о повышении цен на некоторые сегменты недвижимости, особенно это касается "промки". Земель промышленного назначения в принципе мало, она дефицитная. Это в любом случае сельхозугодья, которые или [уже] переведены или продаются с обязательством перевести их в другую категорию. По нашим подсчетам сейчас около 500 000 га земель в Подмосковье находятся в открытой продаже, еще около 200 000 га из них можно купить. Из них земель, переведенных в промышленное назначение – около 2 – 3%. Это примерно 9000 – 10 000 га, которые можно приобрести, и около 3000 га в открытой продаже. В участках это около 2000 предложений.

Когда начнется рост цен на земельные наделы?

Дмитрий Таганов – Руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ»: Рост цен на земельные наделы начнется только после кризиса. Это произойдет не раньше чем через три года. Особым спросом будут пользоваться уже переведенные участки.

Стоит ли покупать с/х земли в расчете на их перевод под строительство (то есть - можно ли реально успеть)?

Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard: Сегодня земли с/х назначения упали в цене, но не на много, в силу того, что они не были особо завышены. Средняя цена в Московском регионе - 1000 долл. за соткуПоэтому, если покупатель обладает необходимыми административными ресурсами для перевода земли с/х назначения под строительство, то сегодня целесообразно покупать такие земли, но только под дачное строительство. Думаю, что пока ещё есть возможность успеть это сделать.

Тема

Разделы

Вопрос

Фамилия, имя, отчество

E-mail

Обязательные для заполнения поля выделены: