 Земля, как и любой актив, требует вложений. А, как известно, если актив не приносит прибыль, он становится пассивом. Вкладывать собственные деньги не всегда есть возможность, и еще реже желание. Вот и приходиться искать партнеров «для совместной реализации проекта». Один из наиболее распространенных способов использования участка – жилищное строительство. Казалось, ничего не надо желать, а только ждать, когда профессиональный девелопер построит на твоем участке дома, продаст квартиры счастливым владельцам и выплатит тебе часть прибыли проекта. И рисков, на первый взгляд, никаких. Сдал в аренду участок на период строительства – получай доход и жди окончания проекта, чтобы получить еще больший доход.
Ключевой момент здесь: «На первый взгляд». Сначала идет все хорошо. Девелопер занимается всеми документами, меняет ВРИ, получает разрешения, повышает стоимость твоего участка подведением коммуникаций. Да еще и аренду платит. И гордо именуется Застройщик! Правда, бывает, что нехорошо может пойти и сначала. Тогда вместо этого продолжаются обещания, что это вот-вот начнется. Но допустим стройка начата и пришли первые покупатели. Ах да, извините, не покупатели, а участники долевого строительства. Вот тут и есть главный детальный дьявол. Как только первый из них подписал с застройщиком договор об участии в долевом строительстве, Росреестр одновременно с регистрацией этого договора, регистрирует залог Вашего прекрасного участка в пользу участника долевого строительства. И с этого момента Ваше безмятежное существование закончилось, поскольку Вы всецело зависите от выполнения обязательств перед этим самым участником долевого строительства Вашим партнером – застройщиком. Этот процесс Вы, естественно, не контролируете. И если «что-то пошло не так», а именно, остановилась стройка по любой от Вас не зависящей причине, то, в лучшем случае, застройщик будет продолжать платить Вам аренду, а в худшем только кормить обещаниями, что все наладится. В этом девелоперы преуспели лучше представителей всех других отраслей.
И вот Ваше терпение лопнуло! Расторгаете договор аренды и выгоняете нерадивого девелопера. Теперь Вы точно знаете, что он нерадивый (аренду не платит). И начинается все сначала. Опять «пассив» надо превратить в «актив». Но не получится: актив, то Ваш в залоге. И любой Ваш новый партнёр это сразу узнает, взяв выписку из ЕГРН. Теперь Вы точно в тупике. Расходы идут, а сделать с участком ничего нельзя.
Но это еще не полный кошмар. А вот если участники долевого строительства подадут заявление о признании банкротом Вашего бывшего лучшего друга – застройщика, тогда совсем плохо. Даже аренды Вы не увидите, так как будете в очереди кредиторов за участниками долевого строительства. А еще в соответствии с последними поправками в 7 параграф закона «О несостоятельности (банкротстве)» Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства наложит запрет на расторжение договора аренды в том случае, если Вы не успели сами его расторгнуть до банкротства. Чьи интересы будет защищать Фонд в первую очередь видно из его названия. И это явно не землевладелец.
Единственный совет землевладельцам от попадания в такие ситуации – это не жалейте времени и ресурсов на проверку способности девелопера выполнить прекрасный план, который Вам будет представлен перед подписанием договора аренды земли. И проработайте все сценарии выхода из проекта до вхождения в партнерство. Актив, безусловно, должен работать, но не в убыток собственнику. Привлечение дополнительных трудовых, финансовых, временных ресурсов на подготовку сделки это скорее вложения, чем расходы. Вложения в защиту актива, которым Вы владеете.
Теги: земля, недвижимость, Девелоперы, Риски в недвижимости, строительство, банкротство |
