Сообщения блогов сайта "zemer.ru" (zemer.ru) http://zemer.ru ru http://backend.userland.com/rss2 Fri, 18 May 2012 12:21:20 +0400 Борис Громов уже покинул свой пост, но проблема осталась. И если смотреть сухую статистику, стоит достаточно остро. Генпланы и схемы территориального планирования задуманы как основополагающие документы, на основе которых местные власти затем должны принимать решения об изменении категории конкретного участка или вида разрешенного использования, а также выдавать разрешения на строительство. То есть к определенному сроку во всех муниципалитетах России должны быть подготовлены такие документы. А в тех муниципалитетах, в которых их не будет, возникнет правовой вакуум для принятия каких-то решений по конкретным участкам.
При этом срок, к которому должны быть разработаны документы территориального планирования, уже неоднократно переносился. Вначале «часом Х» было 1 января 2010 года, затем в 2009 году его перенесли на 1 января 2012 года, а спустя еще 2 года – на 1 января 2013 года.
Делалось это потому, что муниципалитеты все время не успевали закончить в срок подготовку документов. Например, в Московской области на данный момент из 381 муниципальных образований они разработаны, согласованы и утверждены лишь в 42. А в 50 муниципалитетах еще даже не приступали к разработке.
Почему так происходит? Кто тормозит этот процесс? Я бы ответил – не «кто», а «что». А именно – банальная нехватка денег. Стоимость разработки одного такого документа составляет миллионы, а иногда и десятки миллионов рублей. Расходы идут в том числе на всевозможные замеры и аэрофотосъемки, что требует использования недешевой техники. В региональных и муниципальных бюджетах обычно получается так, что на эти цели денег не хватает. Поэтому распространена практика привлечения финансирования со стороны местных землевладельцев и инвесторов, которые заинтересованы в освоении местных территорий. В этом случае в выигрыше могут остаться обе стороны: муниципалитет выполняет заказ вышестоящих чиновников, а инвестор получает возможность продвинуть свои интересы относительно интересующих его участков.
Количество бизнесменов, которым интересно таким образом участвовать в подготовке документов, неодинаково. И размер средств, которые удается привлечь на эти процедуры, тоже рознится. Получается, что скорость работ может зависеть от целой совокупности факторов – количества заинтересованных сторон, инвестиционной привлекательности самых участков, ну и, конечно, никто не отменял качество работы чиновников – все-таки то, насколько активно муниципалитет занимается этим вопросом, тоже играет не последнюю очередь. И получается, что процесс подготовки документации идет небыстро и по разным районам - очень неравномерно.
Можно ли говорить о том, что «час Х» все-таки наступит и через восемь с половиной месяцев в большинстве подмосковных районов процесс смены категорий и получения разрешений на строительство будет заблокирован? Уверен, что вне зависимости от законодательных решений до остановки процессов согласований участков земли дело не дойдет. Не исключено, что федеральные власти в очередной раз сдвинут срок подготовки документов территориального планирования, параллельно с этим все-таки заставляя регионалов активизироваться. Или возможно даже активизироваться заставят без переноса срока. Но в любом случае процессам размежевания земли и смены категорий застопориться не дадут.
Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=107 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=107 Tue, 10 Apr 2012 12:05:00 +0400
С чего такой спрос? Проанализировав тему выяснилось, что спрос вполне обоснован, -- доходность по таким проектам в пределах 20-25 км от МКАД может достигать сегодня 50% и даже выше.

Если кто-то заинтересован в совместном освоении территории под небольшой девелоперский проект или готов продать подходящий участок, пишите на почту it@zemer.ru

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=106 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=106 Tue, 28 Feb 2012 18:13:46 +0300 Для рынка это хорошая новость. Виза верхней палаты парламента – еще один аргумент в пользу того, что информация о грядущем расширении Москвы – не пиар во имя неясных целей, а реальный проект, над которым планомерно (и достаточно оперативно) идет работа.
В том числе это хорошая новость и для землевладельцев на территории «Новой Москвы». Темп рассмотрения проекта в различных органах власти задан, и этот темп позволяет хотя бы на интуитивном уровне спрогнозировать скорость появления последующих шагов. А значит – вносить уточнения по корректировке бизнес-планов работы со своими земельными активами или дополнительные подробности, если реализация активов сейчас заморожена.
По нашей информации, ряд землевладельцев приостановили освоение или переговоры о продаже своих земель, расположенных на территории «новой Москвы», до тех пор, пока не появится какая-то ясность в отношение их дальнейшей судьбы в связи со сменой административной принадлежности. Теперь же можно делать первые прогнозы. Думаю, к середине года начнется некоторая «разморозка» и активность рынка этой территории пойдет вверх.
В скором времени должны будут пройти конкурсы среди компаний-проектировщиков на разработку концепции «новой Москвы». В первую очередь, думаю, на право проектирования будут претендовать московские и подмосковные проектные институты, за плечами которых десятки и сотни различных проектов по Московскому региону. Сами землевладельцы, думаю, будут участвовать в качестве консультантов и согласователей. И думаю, при таком участии процесс подготовки документации может идти достаточно цивилизованно и продуктивно.

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=100 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=100 Fri, 13 Jan 2012 10:42:17 +0300 Аналитический центр «Группы ЗЕМЕР» подготовил свежий Отчет по рынку земли, где подведены предварительные итоги года. В него вошли данные по оптовому и розничному сегментам, перспективам развития территорий, в том числе под малоэтажное и многоэтажное строительство. Отчет отражает главные тренды года и перспективы освоения новых территорий, учитывая изменение границ Москвы. Выдержки из него содержатся по ссылке:
http://www.zemer.ru/images/Otchet%207.pdf

Кроме того, в ноябре нашими специалистами завершена работа по обновлению баз и внедрению усовершенствованной методики расчетов «Земельных ценовых индексов». Данная система уже в течение трех лет позволяет в динамике определять средневзвешенную стоимость сотки земли в Подмосковье. Ее актуальность подтверждена Институтом социально-экономического развития ЦФО (ИНСЭР), а также размещением в разделе Котировки на сайте деловой газеты «Ведомости» www.vedomosti.ru/quotes/land.shtml. Внедрение новых методик расчета, заполненные на 100% базы по предложению на первичном рынке, обновленные базы на вторичном, позволили выявить реальную динамику развития розничного рынка земли.

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=92 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=92 Tue, 29 Nov 2011 07:07:34 +0300 Зачем это понадобилось? Думаю, для того, чтоб не снизить собираемость налогов. Ведь Московская область скоро лишится существенной части налогооблагаемой базы в виде участков «новой Москвы» - налоги с них будут идти уже не в подмосковную, а в столичную казну. Причем, столице отходит самая дорогая и самая привлекательная земля – т.е. доля недобора может оказаться заметной в этой статье доходов.
В то же время есть основания полагать, что инициатива по повышению собираемости может не увенчаться успехом. Непонятно, каким образом представители подмосковных властей будут доказывать факт неиспользования земель. В кругах землевладельцев существуют уже давно отработанные технологии, «как сделать свою землю не похожей на неиспользованную». Например, достаточно один раз в три года поручить фермерам распахать землю или попасти на ней коров – вот уже факт хозяйственной деятельности налицо. И даже в судах практика такова, что противостоять представителям крупных землевладельцев в этих вопросах сегодня довольно сложно.
Конечно же, нельзя сказать, что сегодня налоги не платит вообще никто и уровень собираемости по этой статье в Подмосковье равен нулю. Однако по нашей информации, таких платежей – явное меньшинство от потенциально возможного.
Поэтому для крупных собственников повышение налога может не иметь никакого эффекта. А чтоб имело – властям необходимо максимально подробно прописывать все процедуры выявления и доказательства фактов неиспользования, рассматривать разные случаи, нюансы. Это очень долгая, кропотливая работа, которая займет немало месяцев, а то и лет.
Гораздо проще применять закон в отношение мелких собственников земли - которые владеют участками не более 10-20 га. У них меньше возможностей для организации производства, они обладают мене сильной юридической поддержкой. Поэтому с точки зрения налогообложения они более уязвимы. Однако уровень налоговых платежей с таких земель находился в пределах нескольких тысяч рублей за участок. Т.е. сейчас, скажем, налог за участок составляет 3 тыс. рублей, после повышения он вырастет до 15 тыс. рублей. Вполне возможно, за счет таких разниц и будут компенсироваться доходы, выпадающие из-за проекта «новая Москва».

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=90 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=90 Wed, 23 Nov 2011 11:31:12 +0300
Минэкономразвития предложило радикально упростить в России земельные отношения, чтобы ускорить получение разрешений на строительство. Министерство разработало и внесло в правительство пакет поправок в Земельный, Градостроительный, Водный, Лесной кодексы и ряд других законов. В законопроектах предлагается снизить количество необходимых согласований. Сейчас их два: вначале девелопер получает разрешение федеральных либо региональных властей на перевод земли из одной категории в другую, затем — меняет разрешенное использование уже на муниципальном уровне. Чиновники предлагают вместо двух этапов сделать один: все земли кроме категорий особо охраняемых территорий, лесного фонда и водного фонда не будут выделяться в категории, а будут сгруппированы только по виду хозяйственной деятельности, разрешенной на участке; соответственно согласовывать изменение категории не потребуется.

Для землевладельцев и девелоперов принятие таких мер стало бы огромным благом. На практике большинство земель, где планируется строительство, находятся вне категорий особо охраняемых территорий, лесного фонда и водного фонда. Это означает, что первый этап – разрешение на смену категории от федеральных либо региональных властей – не потребуется. То есть фактически девелоперам придется работать по переоформлению земли только с муниципалитетами. А федеральные и региональные власти перестанут влиять на судьбу земельных участков. Тем самым процедура согласований станет менее трудоемкой и сильно сократится по времени (сейчас только изменение категории занимает от 6 до 12 месяцев).

Однако вряд ли это таким поправкам будут рады представители органов региональной и федеральной властей, которые лишатся полномочий по согласованию. Ведь не секрет, что земельный рынок является весьма непрозрачным, а подписи чиновников остаются серьезным рычагом влияния на землевладельцев. Теперь чиновники могут лишиться этого рычага и потерять в лице ленд-лордов солидный источник финансирования. Вряд ли им этого захочется. Поэтому со стороны этих чиновников можно ожидать серьезного противодействия в ходе принятия поправок. И не факт, что в итоге рассмотрение документов не будет отложено до лучших времен.

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=87 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=vzglyad_experta-praktika&id=87 Fri, 28 Oct 2011 23:10:14 +0400
Так ли это? Несмотря на то, что иницииатива не нова, Минэкономразвития претендует на то, чтобы изменить систему работы с землей, -- у них получится?

Также, недавно вновь напомнил о себе Минрегион, где продолжают муссировать вопросы с пропиской на даче.
Казалось бы популистская затея, но не так все просто. Например, часть Рублевки построена на с/х землях, после принятия данного законопроекта практически все дорогие поселки смогут доказать пригодность для постоянного проживания, далее там разрешат прописываться, а значит сделают полноценным поселением. Т.е. цена земли увеличится. Для обычных дачных хозяйств доказать, что в них можно постоянно жить, гораздо сложннее. А значит, чиновник сможет разжиться... И т.д.

На эти и другие темы предлагаю подискутировать в рамках данного блога и ближайших мероприятий рынка земли. Одно из них -- конференция "Земля и бизнес" состоится 29 ноября в отеле Хилтон Москва Ленинградская. По данной ссылке можно изучить программу и при желании подать заявку на выступление и зарегистрироваться http://land-conf.ru/programme.php

Кроме того, "Группа ЗЕМЕР" в феврале планирует проведение собственного глобального "РОССИЙСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ФОРУМА", который отчасти придет на смену традиционным Отраслевым земельным конференциям. Здесь планируется совершенно новвый формат проведения мероприятий, но об этом чуть позже.




Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=86 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=86 Thu, 13 Oct 2011 22:00:29 +0400 .

В рамках 25-ой юбилейной выставки (пройдет с 6 по 9 октября в Гостином дворе) планируется создать отдельную территорию, где соберутся участники загородного рынка Московской области и других регионов, которые предлагают на продажу земельные участки оптом и в розницу.

За последние несколько лет первичный рынок розничной земли вырос в разы. Сегодня на рынке около 250 поселков, где продается земля без подряда, т.е. голый земельный участок с коммуникациями, на котором можно построить дом своей мечты. Кризис продемонстрировал массовый неудовлетворенный спрос в сегменте участков эконом-класса.

Сегодня большинство людей не готовы покупать сразу готовый дом, но готовы в течение 2-3 лет постепенно реализовывать задуманное: сначала купить участок, затем построить коробку и в конечном итоге заняться финишной отделкой. Для большинства людей это наиболее приемлемый вариант, так как они могут не брать кредиты, а разложить процесс на несколько лет.

В настоящее время наблюдается не исчезающая актуальность поселков без подряда на загородном рынке, по прогнозам аналитиков крупных агентств недвижимости, подобные проекты будут занимать лидирующие позиции по продажам не менее 3-4 лет. Именно поэтому мы решили собрать в одном месте в рамках выставки «Домэкспо» всех продавцов розничных земельных участков, чтобы людям было проще ориентироваться на выставке.

В рамках выставки планируется создание деловых и потребительских мероприятий, на которые будут приглашены профессиональные спикеры и где можно будет получить исчерпывающую информацию о земельном рынке.

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=75 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=Zemer&id=75 Fri, 19 Aug 2011 12:22:11 +0400 Компания UNIPARX предлагает Вам уникальную возможность приобрести собственный земельный участок на берегах чистейших водных зон Подмосковья.
Сохраненные лесные массивы, наличие «большой воды», отличная экология – все это характеризует загородный комплекс «Родные Берега».

Большие красивейшие водохранилища с чистой водой, находящиеся рядом с комплексом, обеспечивают жителям рыбалку и купание. Безупречную экологию обеспечивает отдаленность поселков от объектов промышленного производства.

Еще одно преимущество – это привлекательная цена. Земля — самый разумный способ вложения средств. Стоимость участков в загородном комплексе «Родные Берега» начинается от 10 000 рублей за сотку, и при том что земля – ИЖС. Это подразумевает то, что построив дом на участке, Вы сможете получить постоянную прописку. Сегодня это одно из самых выгодных предложений на земельном рынке Подмосковья.

На Вазузо-Яузской Ривеьере расположены поселки: Лебедки, Вазуза, Жуковка. На Можайской Ривьере находятся поселки: Родной Берег, Летний, Медовое, Любимово, Исконна, Красновидово 1 и 2, Земляничное.


Сделайте выбор земельных участков вместе с компанией UNIPARX.

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=RodnyeBerega&id=82 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=RodnyeBerega&id=82 Wed, 17 Aug 2011 16:25:32 +0400
Выбор участков для расширения Москвы – в определенной степени неожиданность. Логичнее казалось увеличивать территорию столицы более-менее равномерно во всех направлениях, а не загонять её в так называемый прямоугольник, удлиненный в сторону юго-запада. Наверняка у мэрии и федеральной власти есть веские причины для присоединения именно Ленинского района, однако мне они пока не ясны.
Стоит обратить внимание на то, что в этом районе федеральных земель практически нет. Из 144 тыс.га присоединяемой земли приблизительно 50 тыс. га не застроено. В среднем стоимость сотки этих территорий будет составляет около $4 тыс. Проводя нехитрые вычисления, получаем, что для приобретения земли под строительство Москве потребуется $20 млрд. Разумеется, что платить такие деньги лендлордам никто не будет. Не исключено, что могут применить механизм «сравнительно честного отъёма» земель, который у нас, к сожалению, существует. Это может быть изъятие по причине неиспользования в течении 3-х лет по назначению, резервирование под федеральные нужды и тп. Особенно тяжело станет в том случае, если будут применяться те же механизмы, которые применяются на территории Москвы, где перед строительством нужно 3 года потратить на согласования, одобрения и иные документы, иметь социальную нагрузку, обязательства перед городом, условия и ограничения строительства и т.п.
Позитивной стороной нововведений является план улучшения транспортной ситуации присоединяемого района. На то, чтобы построить заявленные вокзалы, новые трассы, соединяющие границы города, минуя центр, реконструировать МКАД, Калужское и Киевское шоссе и сделать иные транспортные блага, потребуется немало времени и средств. Однако, если всё задуманное будет выполнено, это, разумеется, повысит комфортность не только юго-западного района, но и разгруженного центра Москвы.
Что касается цен на землю, то я предполагаю, что удорожание розничных участков составит около 15%. Однако этот показатель весьма усреднен: стоимость некоторых территорий может вырасти и в 2, и в 3 раза, а какие-то земли, например, в случае обязательного применения механизмов Москвы, о которых я ранее говорил, и вовсе упадут в цене. Всё будет зависеть от конкретной схемы внедрения нового проекта.

Подробнее...]]> http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=itstimetosale&id=79 http://zemer.ru/blog/index.php?page=post&blog=itstimetosale&id=79 Fri, 29 Jul 2011 12:14:42 +0400