Сообщения блогов группы "Земельный рынок" (zemer.ru)http://zemer.rutag:zemer.ru,2024-03-29Copyright (c) http://zemer.ru2024-03-29T10:42:20+03:00Олег Михайлик: «Мы начинаем говорить о нехватке участков под строительство»2019-04-05T18:01:16+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/218 С рынка элитной загородной недвижимости фактически ушли девелоперы. Если по итогам 2017 года были выведены две очереди в уже строящихся поселках, то по итогам 2018-го мы не увидели ни одного нового проекта. Тем не менее спрос на рынке сохраняется именно на новые, только что построенные объекты. К покупке участка без подряда и самостоятельному строительству дома многие покупатели все еще не готовы. Тот, кто хотя бы единожды самостоятельно занимался строительством, понимает, насколько это непросто. В течение двух-трех лет вы будете проводить все свои выходные на стройке — мало кто на это готов.
На этом фоне мы замечаем, как на рынке растет предложение новых домов от физических лиц. Они покупают участок без подряда, самостоятельно занимаются строительством домов, после чего продают их. Доходность таких вложений в среднем составляет 30–50%, но может оказаться и значительно выше. Если мы говорим о предложениях до 30 млн руб., то его реализацией владельцы часто занимаются сами, иногда привлекают консультантов. Более дорогие дома — от 100 млн руб.— собственники предпочитают продавать только через консультантов.
Объемы этого рынка оценить сложно, но его рост очевиден. Мы видим, что если в 2017 году такой подрядчик мог продать один-два дома в год, то сейчас ему удается реализовать за такой же период уже семь-восемь объектов. Секрет успеха самостоятельных застройщиков в том, что они лучше чувствуют настроения покупателей. Например, сейчас у нас в базе около 3 тыс. элитных объектов загородной недвижимости, но примерно 70–80% из них неликвидные. Речь идет о невостребованных домах, например слишком большой площади. Сейчас покупатели ориентированы на рациональное потребление, и средний размер продаваемого загородного дома составляет 400 кв. м.
Многие оставшиеся непроданными объекты имеют большие площади. Иногда речь идет о морально устаревшем ремонте или планировке. За последние пять лет тренды сильно поменялись. На-
пример, сейчас практически не востребованы многоуровневые дома, спрос ориентирован на предложение в один-два уровня. Именно такие объекты предлагают частные застройщики. Значительный объем такого предложения, с которым мы работаем, концентрируется на Рублевском и Новорижском направлениях. Предполагаю, что много вариантов можно найти на Киевском и Калужском шоссе. Как правило, девелоперы начинают именно с двух последних направлений, впоследствии переориентируясь на более элитные. Стоимость входного билета здесь всегда была существенно ниже.
Самостоятельные застройщики сегодня довольно успешно обеспечивают рынок новым предложением, оперативно подстраиваясь под меняющиеся настроения покупателей. Тем не менее сейчас мы начинаем говорить уже о новой существенной проблемке — нехватке участков под строительство. Качественная земля на востребованных направлениях (до 25 км от МКАД) практически полностью распродана. И найти подходящий участок для покупателей и участников рынка становится значительной проблемой. Подробнее...]]>
Олег Михайликhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=74803Илья Терентьев, "Группа ЗЕМЕР": Вниманию землевладельцев!2019-01-22T18:53:12+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/217 ООО «Русская сотка» предлагает выкуп и управление земельными активами! Условия зависят от нахождения участка. Наибольший интерес представляют земельные участки в 30-километровой зоне от МКАД с хорошим подъездом, желательно с наличием поблизости железнодорожной станции. Интересуют в первую очередь участки ИЖС, участки сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, земли промышленного назначения.
Мы работаем с активами в банкротстве, снимаем обременения, помогаем найти наиболее верное решение в спорной ситуации.
У ООО «Русская сотка» и специалистов компании накоплен значительный опыт в вовлечении земли в оборот, мы обладаем внушительным портфелем реализованных розничных и оптовых проектов на рынке земли разной сложности.
Всегда рады сотрудничеству и новым проектам!!!
С уважением,
Генеральный директор
ООО «Русская сотка»
Илья Терентьев Подробнее...]]>
Илья Терентьев, "Группа ЗЕМЕР"http://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=12Георгий Найденов, Группа ПСН: Развитие промышленных парков в Московской области2018-01-10T11:57:22+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/215
Какова динамика спроса на землю промышленного назначения за последние 5 лет? Тенденции?
Сейчас отмечается видимый рост числа и объема сделок на рынке, производители и девелоперы чувствуют стабильность и готовы выходить на строительство новых заводов, логистических комплексов и предприятий. Мы отмечаем, что спрос на земли промышленного назначения восстанавливается после кризиса 2014 года и обвала промышленного производства и покупательской способности. В связи с этим в 2016 году мы наблюдали бурный рост промышленности и объемов выпуска продукции. Также существующий спрос на землю промышленного назначения с необходимой инфраструктурой и коммуникациями сказывается на предложении: в последние несколько лет в Московском регионе было открыто несколько десятков крупных промышленных парков в разных локациях и направлениях. В Московской области по разным подсчетам продается от 600 до 1000 га промышленных земель в год, как в розницу конечными пользователями для самостоятельного строительства, так и крупными оптовыми массивами – федеральным девелоперам для строительства объектов под заказчика с последующей продажей или сдачей в долгосрочную аренду.
Сейчас в Московской области довольно много промышленных зон, за счет чего можно привлечь клиента? Ваш опыт?
Мы видим уверенный спрос на землю промышленного назначения, особенно в организованных индустриальных парках, которые предлагают дополнительные преференции своим резидентам. В первую очередь, потенциального клиента интересует финансовая составляющая всего планируемого проекта, поэтому наиболее интересен для него будет индустриальный парк, в котором объем затрат на весь проект снижается за счет того, что все инфраструктурное, инженерное и транспортное обеспечение рассчитано на всех резидентов парка и подведение к конкретному объекту инженерных сетей будет ниже, чем на участке вне организованной промзоны. Также многие российские и зарубежные компании может привлечь наличие налоговых льгот, субсидий на уплату процентов по кредитам на реализацию новых проектов, а также проектное финансирование. Помимо этого, резидентам важны расположение относительно крупных автомагистралей, наличие железной дороги или аэропорта в ближайшем окружении. Это очень важно, когда речь идет о возможности существенно сократить расходы и время на логистику и доставку промышленных товаров. Например, для резидентов индустриального парка «Чашниково», которые уже ведут строительство на купленных участках, важными конкурентными преимуществами стали расположение и близость к Москве, - всего 24 км от МКАД, Центральной автомобильной кольцевой автодороге (ЦКАД), Московскому малому кольцу (ММК), трассе М11 (Ленинградское направление) и аэропорту Шереметьево; преференции от Московской области: налог на имущество и налог на прибыль, которые будут предоставлены в 2018 году после прохождения сертификации в Минпромторге, а кроме того, полное обеспечение всеми необходимыми центральными коммуникациями: электричество, газ и водоснабжение.
Как менялись цены на землю в промышленных парках? Мы знаем, что в последнее время совершается много демпинговых сделок....
Цены в промышленных парках Московской области менялись вместе с общей экономической ситуацией в стране. Сначала был кризис 2008 года, который существенно повлиял на рынок земли, в связи с чем в 2009 году все цены, номинированные в долларах (реже – в евро), начали падать, и рынок земли был вынужден полностью перейти на рублевые расчеты. В тот момент закончилась эра спекулятивных сделок, рынок изменился. Спрос в период 2008-2009 годов замер в ожидании лучших времен. Начиная с 2010-2011 года на рынке земли почувствовалось улучшение, появился спрос и цены стабилизировались на достаточно оптимальном уровне. В последствии 2012-2013 годы были довольно активными у девелоперов, отмечались крупные земельные сделки. Начался расцвет рынка. Но очередной кризис 2014 года несколько подкосил сферу земельных активов, хотя после него рынок довольно быстро оправился и пришел к докризисному уровню. Сегодня сделки на рынке совершаются, в том числе крупные. Но в связи с отсутствием у большинства девелоперов на руках реальных денег, часть сделок происходит на более лояльных условиях, например, обмен на уже построенные объекты недвижимости или оплата земли будущими построенными квадратными метрами. Сейчас же собственник, который планирует реализовать землю, готов идти на уступки и договариваться на определенные «лояльные» условия для обеих сторон сделки. Тенденцию демпинговых сделок мы не отмечаем, тем более, учитывая повышающийся спрос.
Как влияют высокая кадастровая стоимость и соответственно высокие налоги, высокая стоимость обслуживания земли на рентабельность этих проектов?
Каждый собственник, владеющий землей, должен платить налог, который зависит от назначения и вида разрешенного использования участков: для земель сельхозназначения, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества он составляет 0,3% от кадастровой стоимости (может отличаться в зависимости от региона, но не превышать этого значения), для земель населенных пунктов и промышленных земель – 1,5% от кадастровой стоимости. Владелец земли промышленного назначения, рассчитывая общие затраты на проект, вносит налоговые отчисления в ежемесячные издержки, как постоянную статью. Конечно, налоги имеют существенную роль в формировании рентабельности различных промышленных и логистических проектов, поэтому многие собственники стремятся оспорить и понизить кадастровую стоимость земли после приобретения участка. Подробнее...]]>
Георгий Найденов, Группа ПСНhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=63672Антон Белобжеский, DTI Property Management: «Активы компаний-банкротов сегодня серьезно недооценены»2017-11-30T17:10:02+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/214 В критических ситуациях, таких, как банкротство или тяжёлый финансовый кризис, об этих активах вспоминают и стараются избавиться от них с целью получения средств для покрытия убытков или пополнения конкурсной массы. Чаще всего в подобных случаях вопрос о получении справедливой цены за них отходит на второй план.
Также, если взглянуть на случаи вынужденной реализации активов под несколько иным углом, можно заметить и другую проблему, а именно, что при казалось бы, обширной нормативной базе, этот процесс продолжает сохранять низкую транспарентность процедур реализации имущества. Отсутствие простых и ясных однозначно трактуемых правил, хорошо отлаженных процессов "a la McDonald's" -- пришёл, увидел и купил-продал, -- зачастую и составляет основную сложность, причём как для продавцов, так и для покупателей.
Подобная, на первый взгляд, драматическая ситуация имеет и свои плюсы для тех, кто, как говорится, понимает. Работа по приобретению вынужденно реализуемых активов может приносить умелым игрокам прибыли, измеряемые сотнями процентов, что, впрочем, не страхует от получения аналогичных убытков, однако вероятность такого развития событий существенно ниже.
Рекомендации для людей, принимающих решения о начале реализации активов, будь то действующие собственники или уже сменившие их, к примеру, конкурсные управляющие, могут быть следующими. Во-первых, изучить опыт крупных корпораций, таких, как например Агентство по страхованию вкладов, по роду своей деятельности занимающихся ежедневно и продажей на профессиональном уровне такого рода активов и в силу "производственной необходимости" выработавших чёткие механизмы и критерии. Во-вторых, это выбор нужной стратегии при работе с активом, а именно, что, например, выгоднее: немедленно продать актив (что не всегда делает возможным получение адекватной цены за него с учётом текущей рыночной конъюнктуры, состояния самого актива и т.д.), или же "подержать", поработать с активом, тем самым улучшив его рыночные характеристики и повысив его капитализацию, пусть и за счёт дополнительных инвестиций в отдельных случаях. В качестве подтверждения выше сказанного могу привести опыт превращения много лет убыточного металлообрабатывающего завода в Московской области, продолжавшего свою деятельность лишь благодаря упорству (достойному лучшего применения) предыдущего собственника, в современный логистический комплекс, площадью более 170 000 кв. м и стопроцентной заполняемостью, или наоборот, практически брошенному акционерами полукустарному производству одного из лидеров Уральского региона по производству полимерной продукции и кирпича. Естественно, цена таких активов возрастает в разы. Подробнее...]]>
Антон Белобжеский, DTI Property Managementhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=14095Денис Буцаев, зампред правительства МО: Санкции отчасти нам даже помогают2017-06-05T18:40:09+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/212
Несмотря на санкции в отношении России со стороны ряда западных стран, иностранные инвесторы готовы вести бизнес на ее территории, так как по некоторым направлениям условия для инвестиций здесь выгоднее. В частности, на предстоящем Петербургском экономическом форуме (ПМЭФ) министерство инвестиций и инноваций Московской области планирует подписать 16 соглашений с объемом инвестиций 53 миллиарда рублей, две трети из которых придутся именно на иностранные компании, рассказал в интервью РИА Недвижимость глава ведомства, заместитель председателя правительства региона Денис Буцаев.
Несмотря на санкции в отношении России со стороны ряда западных стран, иностранные инвесторы готовы вести бизнес на ее территории, так как по некоторым направлениям условия для инвестиций здесь выгоднее. В частности, на предстоящем Петербургском экономическом форуме (ПМЭФ) министерство инвестиций и инноваций Московской области планирует подписать 16 соглашений с объемом инвестиций 53 миллиарда рублей, две трети из которых придутся именно на иностранные компании, рассказал в интервью РИА Недвижимость глава ведомства, заместитель председателя правительства региона Денис Буцаев.
- Денис Петрович, в начале июня вы едете на очередной Петербургский экономический форум, и, как правило, ваши поездки туда являются весьма продуктивными. С чем вы поедете на этот раз и с чем планируете вернуться?
— Мы повезем все те наработки, которые были сделаны за последние три года. У нас достаточно большой инструментарий поддержки промышленных и сельскохозяйственных предприятий, малого и среднего бизнеса. Также большое внимание мы уделяли разработке механизмов поддержки предприятий, связанных со стартапами в НИОКРовской сфере. Все эти меры поддержки мы будем презентовать на форуме и рассказывать о первых результатах, достигнутых с их помощью.
Также у нас запланировано подписание 16 соглашений с общим объемом инвестиций в 53 миллиарда рублей. Их можно разделить на две части — связанные с промышленностью и с сельским хозяйством. В отношении сельского хозяйства соглашения касаются молочной отрасли, в частности, производства сыров, а также строительства теплиц. В части промышленности речь пойдет о крупных перерабатывающих предприятиях и предприятиях по производству электронных компонентов и оборудования.
- Можете назвать какие-то конкретные проекты?
— Например, будем подписывать с компанией "СПЭМ" соглашение, касающееся проекта по созданию комплекса глубокой переработки зерна с объемом инвестиций 12,5 миллиарда рублей в городском округе Озеры. Также подпишем соглашение о локализации в Истринском районе еще одной из ведущих мировых компаний по производству медицинского оборудования. Напомню, что на прошлом форуме мы уже подписали такое соглашение с несколькими компаниями из США. Теперь это европейская компания, которая планирует реализовать крупнейший проект в области медицинского стекла с инвестициями в районе двух миллиардов рублей.
Также одно из соглашений будет касаться строительства в Подмосковье грибной фермы почти за 2 миллиарда рублей.
Кроме того, в рамках создания фармкластера на территории области подпишем несколько соглашений по фармзаводам. Там рассматриваются несколько локаций, юридически кластер объединяет несколько территорий. Плюс запланирован ряд встреч с индийской и швейцарской делегациями для обсуждения локализации их предприятий на территории Московской области.
Ещё мы будем подписывать соглашение со Сбербанком по финансированию проектов государственно-частного партнерства, которые будут совместно вести правительство области и сам банк. Предполагается, что будет создан так называемый проектный офис, в рамках которого представители банка будут участвовать в работе над проектом с его первых шагов.
- Иностранцы все-таки готовы инвестировать в регион, невзирая на политическую обстановку, в частности, санкции против России?
— Да, и две трети из соглашений на ПМЭФ будут как раз с иностранными компаниями.
- Как обстоят дела с развитием особых экономических зон в Подмосковье?
— На сегодняшний день у нас три ОЭЗ. Зоны во Фрязино и Ступино за год работы привлекли 11 и 5 резидентов соответственно. Что касается нашей старейшей зоны в Дубне, то сейчас в ней 127 резидентов, и она полностью заполнена. Поэтому мы вышли с инициативой к федеральному правительству об ее расширении. К имеющимся 187 гектарам мы прибавим еще 30.
- Также планировалось создать ОЭЗ в Домодедово?
— Скорее всего, мы не будем создавать новую ОЭЗ, но расширим одну из имеющихся за счет присоединения земли в Домодедово. Юридически это будет одна зона, но локации разные. Законодательство дает нам такое право.
- Что с открытием платных переездов? Бинбанк планировал вложить в них 16 миллиардов рублей, Российский фонд прямых инвестиций с итальянцами — 4 миллиарда…
— Группа «Самфар» (БИН) построит два первых переезда к августу 2018 года в районе Звенигорода (перегон Звенигород-Колюбакино-Костерево, платформа Дюдьково) и в Одинцовском районе (перегон Кубинка-Наро-Фоминск, платформа Акулово). В течение лета, скорее всего, подпишем концессионные соглашения.
С Impresa Pizzarotti и РФПИ в конце июля также планируем подписать концессию на два путепровода, в Пушкинском и Домодедовском районах. На само строительство в данном случае заложено два года.
- Сколько будет стоить проезд по ним?
— Плата будет определена после завершения проектирования.
- Год назад вы говорили нам, что примерно четверть объема инвестиций в области приходится на строительную отрасль. За это время что-то изменилось?
- Недавно на одном из заседаний областного правительства поднимался вопрос о создании новых парковочных зон. Действительно ли так остра проблема парковок и как планируется ее решать?
— Да, это один из серьезных вызовов, поэтому по поручению губернатора разрабатывается специальная программа по созданию парковочных мест. Она будет включать в себя как создание парковок на территории проезжих общественных мест, так и во дворах.
Инвестблок подготовил предложения по включению в концепцию проектов организации за внебюджетные средства бесплатных парковок. На данный момент два инвестора заинтересовались проектом. Окупаемость будет обеспечиваться за счет возможности выделения части участка для строительства мойки, магазина автозапчастей или небольшого кафе. Также есть предложения относительно создания платных парковок, но они будут рассматриваться только после внедрения общей концепции парковочного пространства на территории области.
Плюс зарубежные инвесторы вышли с предложением по строительству автоматизированных парковок, в рамках которых с помощью специальных технологий на ограниченном пространстве можно создать значительное количество машиномест.
- Как сложилась судьба программы "100 бань"? К 2016 году планировалось реконструировать и построить 100 городских бань…
— Ситуация на рынке, в частности, снижение покупательской способности населения, внесла некоторые коррективы. На сегодня по этому проекту реализована примерно половина планируемого объема. Программу до конца мы все-таки доведем, но сроки будут увеличены. Скорее всего, она завершится в конце 2018 — начале 2019-го.
- Какие в целом сегодня стоят проблемы перед вашим министерством?
— Я бы назвал это не проблемами, а вызовами. Мы находимся в жестких условиях конкурентной борьбы за инвесторов, как внутри страны, так и за ее пределами. Надо заметить, что на недавнем роуд-шоу в Италии зарубежными инвесторами отмечено, что по некоторым направлениям условия для инвестиций на территории Московской области гораздо выгоднее, чем, например, в той же Италии.
Беседовал Константин БАЛАКИН Подробнее...]]>
Денис Буцаев, зампред правительства МОhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=48139Алексей Галкин, ВИС Автоматизация: Крупные предприятия как драйвер развития территорий2016-12-27T12:06:01+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/211 Несмотря на то, что страна у нас большая, площадок, соответствующих всем необходимым параметрам, не так много. Выбор земельного участка для размещения крупного завода или комбината плотно зависит от характера производства, которое будет там построено. Необходимая площадь участка для такого строительства, в принципе, для нашей страны довольно невелика и может соответствовать максимальным критериям площади в 400 га. Но параметры, которым он должен соответствовать, ограничивают число таких участков.
Одними из самых сложных являются площадки для размещения новых энергетических объектов на новых площадках. Необходимо чтобы они соответствовали целому ряду критериев. Энергетике, если не считать атомную, необходима близость к воде, существующим электрическим сетям и небольшое плечо доставки топлива. Плюс, необходимо, чтобы будущий объект был в центре расположения крупных потребителей или в непосредственной близости к самому крупному.
Если предприятие газоперерабатывающее, то участок должен быть недалеко от места добычи газа, если это нефтеперерабатывающее – недалеко от нефтепровода. Немного проще ситуация, когда намеченное производство рассчитано на выпуск чего-то «несложного». В этом случае его размещение не так сильно привязано к существующей инфраструктуре. Здесь обычно нужна только транспортная доступность для вывоза продукции с этого предприятия, и людские ресурсы, которые его бы обслуживали.
При планировании строительства любых масштабных объектов основной задачей всегда является решение вопросов с местным населением - прохождение слушаний и так далее. Общественность обычно против возведения крупных промышленных объектов, опасаясь возможных экологических проблем. С одной стороны, их тревоги по-человечески можно понять, но стоит заметить, что современные комбинаты сделали громадный шаг вперед. К примеру, мы строили новый блок Новочеркасской ГРЭС, который работает по более жестким даже чем в Европе стандартам. Сейчас, уже на стадии проектирования, любое новое промышленное предприятие заранее представляет собой комплекс, поскольку в его состав обязательно включаются объекты природоохранного назначения, очистные сооружения, комплексы экологического мониторинга предприятий, где используются самые современные технологии, автоматизация производства с четким контролем всех процессов. Так что на месте общественности я бы боролся не с новым строительством, а за то, чтобы реконструировали и обновляли давние, с технологической точки зрения устаревшие предприятия, приводя их в соответствие с новыми требованиями. Например, в проектное решение Новоуренгойского комбината заложено бережное отношение к водным ресурсам за счет использования местного сурового климата. Низкие температуры, а Новоуренгойский нефтехимический комбинат в приполярной климатической зоне (напомню, что абсолютная минимальная температура в данном районе может достигать – 56С), используются для охлаждения технологических сред, что существенно снижает водопотребление. Также при возведении комбината построены мощные очистные сооружения, обеспечивающие на выходе водосброс практически без каких бы то ни было примесей.
Актуальнейший вопрос, который всегда предстоит решить при создании крупных производств - людские ресурсы. С одной стороны есть определенные ограничения. Допустим, если это, нефтегазоперерабатывающий комбинат, то есть нормы по его расположению по отношению к крупным поселениям. Обычно он должен располагаться в 40-50 км от таких поселений. С другой стороны, необходима близость к людским ресурсам, которые могут обслуживать этот завод. В результате, должны решаться вопросы комплексного развития территории: люди получают работу, строится жилье и развитая городская инфраструктура - в отдаленных районах появляются детские сады, школы, спортивные комплексы, чтобы люди в северных районах чувствовали комфорт, чтобы было хоть немного похоже на центральный регион с его инфраструктурой.
С началом строительства комбинатов сразу начинает развиваться территория: вслед за крупным капиталом приходят частные инвесторы, начинает строиться жилье, появляется нормальная инфраструктура. Так, например, за время строительства Новоуренгойского газохимического комбината мощностью четыреста тысяч тонн полиэтилена в год, город Новый Уренгой уже сейчас по самым скромным подсчетам разросся на треть и существенно выросло качество жизни. С начала года на Ямале ввели 116,7 тыс. кв. м. жилья, причем часть его предназначена для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Появилось не только жилье, но и современные торговые комплексы, необходимые социальные объекты – ожидается, что в течение полугода шесть детских садов, строящихся в рамках государственно-частного партнерства, получат разрешение на ввод в эксплуатацию.
Развитие территорий через строительство крупных предприятий – естественный и разумный путь трансформации территорий, повышения их капитализации, улучшения жизни населения, не говоря уже о том, что энергетика и углеводороды составляют существенную долю ВВП страны. Подробнее...]]>
Алексей Галкин, ВИС Автоматизацияhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=35312Илья Терентьев, "Группа ЗЕМЕР": Владеть землей сегодня не выгодно – проще отдать профессионалам2016-08-23T19:18:30+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/210 Такая ситуация сегодня позволяет рассчитывать, что неоднократные поручения президента РФ Владимира Путина о создании условий для массового вовлечения земли в оборот, наконец-то будут реализованы. Землевладельцы «опускаются» на землю, назначая адекватные цены за свои активы и даже соглашаясь на совместные проекты. Последние, -- в ближайшее время станут локомотивом развития загородного рынка. Партнерство владельцев земельных участков (ВЗУ) с девелоперами и управляющими компаниями при прозрачных условиях, которые закрепляются в договоре, -- позволяют с наибольшей степенью эффективности и коэффициентом прибыли реализовывать те или иные проекты. В данном случае речь идет как о рынке загородной недвижимости, так и о промышленных, торговых, жилых, рекреационных объектах.
За последние несколько лет фактически сформировались новые условия на рынке земли. Специалисты «Группы ЗЕМЕР» фиксируют сегодня большое количество обращений от владельцев земельных активов, которые просто не знают, что с ними делать. В том числе их подстегивает к действиям политика государства по увеличению налоговых сборов, штрафы за нецелевое использование или даже за порчу земель в связи с неиспользованием. Более того, многие латифундисты опасаются изъятия земли в связи с тем, что у них нет возможности ее обрабатывать и приводить в соответствие с видом разрешенного использования.
В итоге, в условии перенасыщенного предложением рынка земли Московской области в выигрыше останутся те землевладельцы, кто помимо продажи будет искать партнеров и рассматривать совместные проекты. Сейчас владеть землей и ждать пока найдется покупатель не выгодно – проще ее отдать профессионалам. При небольших вложениях можно провести маркетинговый анализ и определить несколько вариантов ее наиболее эффективного использования и далее искать партнеров. Подробнее...]]>
Илья Терентьев, "Группа ЗЕМЕР"http://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=12Татьяна Рейхардт, Мобил Строй XXI: Cовременный дом меняется быстрее, чем нам кажется2016-07-20T17:30:06+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/209 Такой дом должен уметь быть и жилищем для семьи, и рабочим офисом, позволять принять гостей и выступить в роли кинозала, не разрастаясь при этом до размеров средневекового замка. Ядром дома становится кухня-столовая-гостиная – единое многофункциональное пространство, объединяющее семью и выступающее в роли всех общественных помещений. Каждая из спален, в свою очередь, является не только местом где стоит кровать – многофункциональный дизайн может превратить ее в рабочий кабинет, кинозал и даже мастерскую. В планировке все сильнее тенденция разделять пространство не на разгороженные клетки-комнаты, а на функциональные зоны, плавно переходящие одна в другую.
Энергоэффективность дома диктуется растущим интересом к экологичности и энергосбережению. Новые строительные материалы позволяют существенно сокращать энергопотери, не принося в жертву архитектуру. В сочетании с уменьшением энергопотребления бытовыми приборами, электроникой и освещением современный дом оказывает минимальное воздействие на окружающую среду. Даже внешне дом сегодня не изменяет окружающую среду, а вписывается в нее, стремясь стать естественной частью ландшафта. Во многом это стало возможным благодаря массовому распространению 3D моделирования в архитектуре, процесс создания индивидуального архитектурного решения стал быстрым, так что не только для больших проектов, но и для каждого частного дома появилась возможность посмотреть как тот или иной проект впишется в реальный ландшафт.
Корни стремления к кубическим и прямоугольным домам с большим остеклением также следует искать в сочетании функциональности и энергоэффективности. Во-первых, такая форма дает возможность использования всей площади здания. Такие дома, как правило, не имеют скатных крыш, что значительно увеличивает внутреннее пространство. Во вторых для кубических домов характерно естественное освещение внутреннего пространства строения. С этой точки зрения прямоугольные формы в большей степени располагают к обильному остеклению здания.
Если говорить об инженерном наполнении, то современный дом – это, безусловно, «умный» дом. Управление температурой в комнатах по расписанию или со смартфона, регулировка интенсивности, цветовой температуры и цвета освещения, управление влажностью и удаленное видеонаблюдение – это то, что лежит на поверхности. Внутри несколько уровней пожарной защиты, отключение электричества при коротком замыкании и утечке тока, защита от протечек и исправность вентиляции, газоанализаторы и охранная сигнализация – всё, что стоит на защите жителя дома от неприятностей, с автоматическим оповещением владельца и соответствующих служб при аварийной ситуации. И это уже не уровень фантастического романа, а серийные решения причем достаточно компактные и недорогие.
Те же тенденции мы видим и при проектировании многоквартирных домов – популярность скандинавского и промышленного дизайна продолжает расти, лофты – уже не жилье для бедных студентов, а престижные жилые комплексы. Девелоперы стремятся делать дома энергоэффективными и экологичными, строить зеленые крыши и дворы без машин. В строительстве растет доля энергоэффективных материалов, современный панельный дом далеко ушел от хрущевской пятиэтажки. Такой дом, сохранив все преимущества панельной сборки - высокую скорость возведения здания, низкую себестоимость и простоту проектирования, приобрел много новых свойств – энергоэффективность позволяющую строить дома в любом климате, богатство архитектурных форм и решений. Современная железобетонная панель позволяет использовать любые отделочные материалы и осуществлять быструю застройку больших объемов жилья, не жертвуя архитектурным разнообразием.
При разработке внутренней планировки многоквартирного дома сейчас также распространен многофункциональных подход. Нижние этажи зданий отдают под торговые помещения, рестораны, кафе, фитнесс-центры, сервисные предприятия, детские сады и общественные пространства. Современный квартал содержит всю необходимую в ежедневной жизни инфраструктуру. Общественные пространства внутри здания также многофункциональны. Как правило, это несколько помещений различной площади, которые могут быть использованы жильцами в качестве зала для собраний, кинозала, переговорной, зала для торжеств и празднеств, танцевального зала и для других мероприятий, не укладывающихся в формат своей квартиры.
Если собрать воедино все сказанное выше, то мы видим что современный дом – это дом, в котором удобно и комфортно жить, не довлеющий над окружающим пространством, а вписывающийся в него. С хорошим естественным освещением и низкими энергопотерями, оснащенный электронными системами контроля и управления инженерной составляющей, построенный из современных строительных материалов.
С другой стороны, прогресс не стоит на месте, и для молодого поколения проектировщиков современный дом состоит их композитных взаимозаменяемых модулей печатаемых на 3D принтере. Управляет этим домом искусственный интеллект находящийся в постоянном контакте с владельцем, где бы тот ни находился и подстраивающий отделку стен и конфигурацию комнат под его настроение и текущие потребности. Как бы фантастично ни звучало подобное описание, технически все вышесказанное уже существует и понятие «современный дом» меняется быстрее, чем нам кажется. Подробнее...]]>
Татьяна Рейхардт, Мобил Строй XXIhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=26606Владимир Лупенко, AKTIVO: Безмолвие ритейла: о чем молчат продавцы коммерческой недвижимости2016-06-24T13:35:42+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/208
Скорый уход арендатора с объекта - одна из самых актуальных проблем собственников коммерческой недвижимости и первая в списке наиболее опасных недомолвок хитрого продавца, считает генеральный директор компании AKTIVO Владимир Лупенко. О чем молчат продавцы коммерческой недвижимости, и как не попасться на уловки недобросовестного продавца или агента, читайте в его колонке.
Рост спроса на коммерческую недвижимость зафиксирован в России в I квартале 2016 года. Произошло это на фоне очередной волны снижения цен в данном сегменте: немалая часть собственников умерила свои аппетиты, а покупатели, ранее откладывавшие приобретение объекта, видимо, просто устали ждать. Тем не менее говорить о том, что спрос вырос в разы, а тем более о восстановлении рынка к докризисным показателям, пока не приходиться. Продать объекты, даже по сниженным ценам, продавцам и их агентам бывает нелегко. На какие только уловки они не идут, пытаясь завлечь и удержать клиента! Конечно, редко кто идет на откровенный обман покупателя. Самое главное оружие недобросовестного продавца — недомолвки.
Недомолвка № 1. С объекта уходит арендатор
Как известно, кризис и падение торговых оборотов заставили потесниться многих арендаторов. К примеру, число своих офисов сократили и продолжают сокращать банки. Уменьшают число магазинов и некоторые торговые сети. Отдельные арендаторы просто меняют свою локацию: в условиях большого количества вакантных площадей поменять помещение на лучшее или более дешевое не так уж сложно. Скорый уход арендатора с объекта — одна из самых актуальных проблем собственников коммерческой недвижимости и первая в списке наиболее опасных недомолвок хитрого продавца. Наличие стабильного нанимателя — важнейший плюс при выборе объекта коммерческой недвижимости. Конечно, на хороший объект новый собственник найдет и другого претендента. Однако сам этот факт сильно влияет на цену. Купив объект, с которого уходят арендаторы, новый собственник, не зная того, скорее всего, переплатит, да еще потратит время на поиски другого нанимателя. Кроме того, простой помещения тоже приносит убытки. В итоге коммерческая недвижимость без арендатора может стоить на 10-20%, а то и 30% дешевле.
Недомолвка № 2. Отзыв алкогольной лицензии
На стоимость помещения, арендатором которого является продовольственный магазин, как ни странно, влияет наличие у ритейлера лицензии на алкоголь. Дело в том, что возможность продавать горячительные напитки сильно влияет на экономику магазина. В договорах аренды даже часто указывают, что в случае отзыва лицензии у арендатора (к примеру, рядом с магазином строят жилой дом с детским садом на первом этаже) цена арендной платы снижается на 30%. О том, что наниматель скоро останется без лицензии и уже не получит ее в этом помещении по тем или иным причинам, продавцы нередко знают, но умалчивают. А найти арендатора, не торгующего продуктами питания, для объекта, расположенного в глубине спального района, крайне сложно. Незадачливому покупателю такого помещения тоже грозят убытки. Ведь вполне возможно, что именно с лишением магазина лицензии на алкоголь может быть связано желание продавца избавиться от недвижимости.
Недомолвка № 3. Дополнительные соглашения о валютном курсе
В сегменте коммерческой недвижимости заключение договоров аренды в валюте с оплатой в рублях по рыночному курсу не редкость. Конечно, по мере роста курсов доллара и евро арендаторы стали настаивать на пересмотре прежних договоренностей. Многим удалось зафиксировать в доп. соглашениях курс рубля к валютам на более низком, чем сегодня, уровне. На сегодняшний день примерно 90% всех валютных договоров с арендаторами в столице имеют такие поправки. Недобросовестный продавец или агент постарается замять этот вопрос, предоставить покупателю недостоверную информацию или просто утаить от него наличие такого "допника". Между тем, в зависимости от того, по какому курсу пересчитывается арендная плата за помещение в валютном договоре, может меняться и цена объекта.
Недомолвка № 4. Расчет экономики объекта без учета налогов
Любимая уловка агентств по продаже недвижимости — это расчет экономики объекта без учета налогов. К сожалению, с целью завлечь покупателя ею пользуются даже некоторые крупные агентства, которые берут на себя обязательство предложить покупателю проверенный объект и совершить сделку «под ключ». На самом деле их задача продать вам объект, а получите ли вы с него доход, их не волнует. Агентства зачастую расписывают покупателю прекрасную доходность от сдачи помещений в аренду, рассказывают о том, что через семь — восемь лет новый собственник полностью окупит свои вложения. Только в эти расчеты они почему-то не включают налоги (на землю, на имущество), которые в реальности могут составлять несколько миллионов рублей в год. Таким образом, реальные сроки окупаемости объекта вырастают в разы, да и желаемой доходности с него новый собственник не получит.
Недомолвка № 5. Запрет на вывески
Приобретая объект стрит-ритейла в Москве, покупателю следует поинтересоваться вопросом, не планирует ли город лишить его возможности разместить над своим заведением вывеску с названием арендатора. Вывеску на доме в столице можно повесить лишь с разрешения мэрии, но в некоторых местах архитекторы правительства Москвы вывесок просто не предусмотрели, особенно это касается помещений, расположенных в торце знаний, со входом во дворе и так далее. Разрешить эту проблему без использования административного ресурса часто невозможно. И некоторые такие помещения, где покупателей нельзя оповестить о наличии в них магазина, аптеки или парикмахерской, выставлены на продажу. Собственники пытаются переложить эту проблему на плечи покупателя, часто не уведомляя о наличии у объекта таких ограничений.
Недомолвка № 6. Судебные разбирательства или объекты под снос
Как правило, собственники не любят предупреждать покупателей объекта о том, что он находится под судом или что город планирует снести здание, где он располагается. Пресловутые "ночи длинных ковшей", практикуемые мэрией, мы не поддерживаем. Но и заявления о том, что здания в столице сносятся внезапно и без предупреждения, тоже не совсем некорректны: по каждому снесенному объекту город подавал в суд, и собственники знали, что город хочет снести объект. Грамотный покупатель знает, что историю недвижимости надо проверять, в том числе и на наличие подобных судебных разбирательств. Однако раз за разом покупатели небольших помещений в столице забывают о доскональных проверках. В основном покупают объекты без проверки по совету знакомого, который "не обманет". Впрочем, справедливости ради, надо сказать, что после массового сноса ларьков и целых зданий в Москве на рынке появился и целый класс очень осторожных покупателей, которые принципиально не рассматривают предложения о покупке помещения рядом с метро, даже если с ним все в порядке.
Недомолвка № 7. Растрата предоплаты арендатора
Денег нет — вот девиз многих нечестных на руку собственников недвижимости. Как известно, каждый арендатор, заключая договор аренды помещения, оплачивает не только первый месяц пребывания в здании, но и последний. Предоплата, естественно, должна лежать на депозите, но деньги собственник чаще всего тратит на текущие нужды. При покупке объекта это нужно учитывать, требуя от продавца передать вам депозит вместе с помещением. После заключения договора купли-продажи на требование вернуть предоплату за последний месяц собственник просто пожмет плечами. Случаи, когда эти деньги свежеиспеченный владелец получал от прежнего лишь через суд, к сожалению, не такая уж редкость. Подробнее...]]>
Владимир Лупенко, AKTIVOhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=24610Элеонора Шалбарова, МОБИЛ СТРОЙ XXI: Выгодно ли производителям строительных материалов укрупнение девелоперских компаний?2016-04-27T13:00:18+03:002024-03-29T10:42:20+03:00tag:zemer.ru:/207 Что на данный момент происходит на рынке – самым обсуждаемым вопросом строительного рынка в настоящее время является прохождение через Государственную Думу поправок к 214-ФЗ. Например, ко второму чтению предлагается исключить возведение объектов социальной инфраструктуры из состава целевых расходов, финансируемых за счет средств участников долевого строительства. Поскольку никаких компенсационных мер эта поправка не предусматривает и обязательства по возведению социальной инфраструктуры с застройщика никто не снимает, строить придется из прибыли, остающейся после налогообложения.
В условиях дефицита собственных средств у строительных компаний, вызванных падением спроса в последние два года, финансирование такого строительства придется привлекать путем кредитования, что не лучшим образом скажется на себестоимости строящегося жилья. Поправка может сильно усложнить жизнь небольшим девелоперам, зачастую не имеющим возможности финансировать строительство за счет прибыли с других объектов или из собственных средств. В конечном итоге, мы столкнёмся с ростом стоимости долевого строительства и еще большей монополизации рынка крупными девелоперскими компаниями. В этих условиях застройщики будут искать способы удешевления возведения объектов социальной инфраструктуры, что без новых, предлагаемых производителями стройматериалов, решений может привести к снижению их качества.
По небольшим строительным компаниям также сильно ударит требование по повышению собственного капитала до 5% от стоимости строящегося им с привлечением средств дольщиков жилья или 1 млрд рублей, сейчас идут дебаты о снижении этого порога до 3%. Вводя эти меры правительство декларирует защиту дольщиков от мошенничества, но ограничения не защищают от реального банкротства застройщика, даже с учетом ужесточения требований к страховым компаниям. Ведь не секрет, что страховщики зачастую не способны оплатить достройку объекта в полном объеме. Создание же государственного фонда под руководством Минстроя РФ, который занялся бы достройкой проблемных объектов, в очередной раз откладывается на неопределенный срок под предлогом защиты от мошенничества. Как итог, дольщики все еще не имеют полной гарантии получения квартир, что в условиях нестабильной экономики вызывает отток денег со строительного рынка.
Обсуждаемые рынком поправки могут привести к росту стоимости жилья и дальнейшей монополизации рынка крупными строительными холдингами, имеющими свои страховые компании и банковские структуры, либо к переходу строительного бизнеса под контроль банковского сектора. На этой стадии даже прямое участие Минстроя как посредника между покупателем и застройщиком выглядит привлекательной альтернативой по сравнению с растущей зависимостью застройщиков от банков. Если учесть фактор роста доли ипотечного кредитования при покупке новостроек до 90% то мы видим постепенное сращивание строительного и банковского сектора. К чему это может привести мы все видели на примере кризиса ипотечного кредитования в США обрушившего несколько лет назад мировую экономику.
Одним из выходов из складывающейся ситуации мы видим внедрение инновационных технологий строительства, которые позволят девелоперам снизить затраты на объекты социальной инфраструктуры, обеспечивая высокое качество и привлекательность своих жилищных проектов. В частности, признанные экспертами и специалистами, проверенные на практике реализации муниципальных заказов инновационные технологии БЭНПАН и БЭНПАН+ позволят существенно сократить сроки строительства детских садов, школ, поликлиник, любых других общественных зданий и снизить себестоимость квадратного метра по сравнению с другими материалами. Производители стройматериалов, как наша компания, способные предложить прогрессивные строительные решения получают возможность укрепить свои рыночные позиции, помогая большему числу застройщиков решать проблемы с возведением социальных объектов. Подробнее...]]>
Элеонора Шалбарова, МОБИЛ СТРОЙ XXIhttp://zemer.ru/blog/index.php?page=user&id=19061