Продажа земельных участков в Подмосковье

Что ждет сельскохозяйственные земли в частной собственности – регулирование использования или выкуп государством?

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

08.07.2013 10:53:23

Екатерина Орлова, Real Estate Zemer Consulting & Development

Институт частного права на землю в нашей стране едва успел появиться, а превратиться в более менее налаженный механизм тем более. За прошедшие несколько лет земельный кодекс достаточно часто пополняется новыми статьями, позволяющими резервировать и изымать земли. Рассматриваются все новые и новые законопроекты – включая ужесточение контроля использования земель сельскохозяйственного назначения. Например, недавно одобренные правительственной комиссией по законопроектной деятельности поправки к законодательству, согласно которым штрафы за неиспользование земель вырастут в разы, до этого были попытки уменьшить отведенный срок для освоения земель до одного года.

Баланс между правом собственности на землю и интересами государства очень тонкий. Решается спорный вопрос по-разному. Если обратиться к международному опыту, – в Европе распространена схема аренды земельных участков, в США, напротив, именно философия частного права на землю стала локомотивом развития гигантских территорий. И Россия по количеству неосвоенных земель все-таки ближе к США, а их освоение в частном порядке как раз и может стать решением проблем перенаселения городов, особенно Москвы.

Примечательно, что различные российские законодательные инициативы предусматривают и предоставление земель частным лицам, и ужесточение режима их использования. Предлагаются как законопроекты по предоставлению гектара земли гражданину, так и по изъятию земель, находящихся у него в собственности.

В принципе, в земельном кодексе и была предусмотрена статья 42, позволяющая при необходимости контролировать частное право на участок – в обязанностях прописаны и мероприятия по охране земель, и соблюдение экологических правил и нормативов (соответствие которым многих земель вызывает сомнения). Земли сельскохозяйственные зачастую удалены от города и больше соответствуют нормам экологии, но для них оказалось мало существующих требований по использованию (включая отведенный трехлетний срок освоения). Например, новый законопроект повышает штрафы за нецелевое использование сельскохозяйственных земель. Таким образом, возникает вопрос, насколько сейчас корректно исполняется законодательство. Ведь ужесточение законодательства при сохранении неполноценной системы контроля его соблюдения само по себе всегда приводит к повышению коррупции, незаконным действиям и ущемлению прав и крупных компаний, но в большей степени - частных собственников и небольшого бизнеса.

Как именно контролируется целевое использование земель? Два года назад было принято постановление об установлении критериев снижения плодородности земель (от 22.07.2011, №612). Согласно этому документу для каждого участка должны измеряться уровень кислотности, содержание органического вещества, подвижного фосфора и обменного калия. Ясно, что проведение такой проверки даже и близко не окупится текущим размером штрафа за некорректное использование земель.

Повышение штрафов, вероятно, позволит проводить более доскональные проверки земельных участков и принимать решение относительно неиспользуемых земель. В целом это соответствует общей политике систематизированного освоения Подмосковья.

Пополнение земельного банка планируется не только за счет решения судьбы неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Так, заявление министра финансов Подмосковья о планируемом увеличении бюджета на 2013 год на один миллиард рублей для приобретения земельных участков в государственную собственность Московской области – дополняет картину. Согласно пояснениям представителей властей, основная цель – пополнение земельного банка Московской области для того, чтобы привлечь в регион инвестиции.
По логике привлечение инвестиций возможно и сейчас, но массовый выкуп земель, доставшихся частным лицам или в советский период, или купленных в девяностых за бесценок, с последующей перепродажей инвесторам – конечно, пополнит бюджет Подмосковья. Земли с необходимыми для застройки ПЗЗ, а в идеале с коммуникациями или хотя бы с ТУ на них, – весьма привлекательны для инвестиций в девелопмент. Безусловно, вопрос в цене таких земель, но есть надежда, что они будут предлагаться на привлекательных для инвестиций условиях.

Остается лишь вопрос о том самом праве частной собственности на земли – но именно текущие перемены и переходный период являются подходящим моментом для принятия собственниками решений о дальнейшей судьбе своих участков и формате их освоения.

Real Estate Zemer Consulting & Development
www.consulting-development.ru