Продажа земельных участков в Подмосковье

Ужесточающиеся нормы застройки – как выжить девелоперу.

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

17.06.2013 13:06:04

Екатерина Орлова, Real Estate Zemer Consulting & Development

Позиция частно-государственного партнерства постепенно выражается в конкретных действиях, в первую очередь – в законодательных изменениях. В рамках развития частно-государственного партнерства именно застройщики будут содействовать государству в реализации ряда программ, например, поддержания действующей несколько лет программы повышения рождаемости. Необходимость строить детские сады и школы для увеличивающегося количества детей, вероятно, была предусмотрена, но на данный момент власти признают, что школ и детских садов не хватает. С точки зрения все ужесточающихся норм застройки именно застройщик призван разрешить данную проблему за счет строительства в рамках девелоперского проекта и муниципальной инфраструктуры. Впрочем, не только школы и детские сады представляются важными и возможными для застройки силами девелоперов. В конечном счете, основная концепция все совершенствующихся нормативов застройки – это с участием девелопера решить все задачи, сопутствующие благой цели создания достойного качества жизни.

Будучи не вправе судить чьи-либо инициативы, гораздо эффективнее находить способы для сохранения финансовой целесообразности проектов.

Что остается делать собственникам девелоперских проектов в МО?

В первую очередь, для снижения рисков девелоперского проекта в любой стадии готовности необходимо точно оценить, насколько эффективен проект сейчас, и насколько может измениться его финансовая эффективность в различных вариантах развития политики нормирования застройки. Фактически, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (best-use анализ) проводится с учетом нескольких вариантов комбинации ограничивающих факторов.

Естественно, для этого нужно детально изучить как минимум три варианта – существующую концепцию проекта, соответствующую уже принятым нормам концепцию проекта и реконцепцию проекта с учетом прогнозируемых норм. Что такое прогнозируемые нормы? Безусловно, речь идет не о каких-либо нарушениях государственной тайны – рекомендуемый вариант норм застройки был опубликован осенью прошлого года, и, исходя из того, как были рекомендации воплощены в первых же местных нормативах застройки, можно оценить «прогнозируемые нормы» и соответствие им проекта.

Проведенный финансовый анализ эффективности проекта учетом проведения необходимых работ в рамках измененной концепции соотносится с возможностью компенсации возможных убытков. Изменения в концепции это не только изменения в планировочных решениях, но и в содержании бизнес-концепции проекта. Наличие объектов инфраструктуры может при определенных условиях оказать и положительное влияние на проект (конечно, если речь не идет о строительстве школы в коттеджном поселке для дачного летнего отдыха). Если проведенный маркетинг проекта и анализ с точки зрения повышение класса или, как минимум, уровня девелоперского проекта даст положительные результаты и изменения будут компенсированы платежеспобным спросом, то риски для собственника в принципе невелики.

Для новых проектов или проектов низкой стадии готовности остается достаточно возможностей для маневрирования. Конечно, чем дольше собственник земель не занимается девелопментом, и остается необходимой разработка концепции проекта, проектирование, согласование документации, тем в менее выгодной ситуации он рискует оказаться. Особенно это касается неосвоенных земель в собственности частного лица или на балансе организации. Их инвестиционная стоимость, информацию о которой даст любая независимая оценка инвестиционной привлекательности девелоперского проекта, может значительно скорректироваться при несоответствии категории земли с сопутствующими требованиями застройки и реальному расположению с целевой аудиторией данного потенциального проекта.

Возможен ли девелопмент при текущих или новых нормах? Да, возможен. Возможно ли сохранение финансовой целесообразности? Да, возможно. При наличии одновременно и знания правовых вопросов и творческого подхода в момент создания концепции и разработки генплана территории. Вариантов решений достаточно, но можно перечислить такие моменты, как объединение зданий схожего назначения, варьирование в пределах существующих нормативов различных объектов инфраструктуры, а также других способов соблюдения норм при сохранении финансовой целесообразности проекта.