Продажа земельных участков в Подмосковье

О перспективах новых проектов на сегодняшний день

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

17.02.2015 10:46:00

Ольга Гусева, Фонд ЮГ

Ситуация сейчас на рынке непростая, и заниматься прогнозами в данный момент — дело неблагодарное. Однако все равно каждый чего-то ожидает от будущего. Но делать это надо без фанатизма.

Прежде всего, анализ следует начинать с того, что уже было, с прошлых кризисов. В 2008 году мы вспоминали кризис 1998-го, пытаясь найти различия и сходство. В текущем кризисе мы уже стремимся анализировать не только 1998-й, но и 2004-й, и 2008 годы. Везде находим то, что объединяет, и это неудивительно. Зачастую природа кризиса схожа, но внешняя экономика, конъюнктура рынка, зрелость экономики очень разные, поэтому найти вакцину от кризиса невозможно. Но все-таки чего ждать? Прежде всего, надо принять, что рынок будет восстанавливаться гораздо дольше, чем в 2008 году. Надо быть готовыми к тому, что ситуации могут разворачиваться довольно неожиданно и в разных направлениях.

Что я имею в виду? Все сейчас ждут снижения ключевой ставки, так как высокая ключевая ставка тормозит все сектора экономики. Но снижение ставки не даст быстрого эффекта, поэтому кредитование экономики будет реальным не ранее осени, а скорее, даже весной следующего года. Нестабильный валютный курс и низкое импортозамещение создают риски для многих застройщиков. С одной стороны, можно ожидать сокращение банков, ухудшение финансового сектора, рост объектов, где сроки сдачи будут сдвинуты, не исключено, что появятся объекты, которые будут иметь явные проблемы как с дольщиками и властями, так и с коммерческими структурами. А с другой стороны, это даст импульс к развитию, созданию новых условий сотрудничества.

Однако один рецепт все-таки есть, он действенный всегда: это гибкость. Сейчас очень важно внимательно следить за ситуацией и вовремя реагировать. В 2008 году компании, которые оперативно вносили изменения в свою деятельность, быстро проводили оптимизацию бизнес-процессов с целью снижения издержек, своевременно договаривались с банками о дополнительном взаимодействии и применяли альтернативные варианты работы с клиентами, смогли пережить трудные времена. Например, тогда стали весьма почитаемы субсидии, которые до этого не пользовались спросом у застройщиков, так как выплаты проходили с большим лагом. В кризис остро встает вопрос об эффективном управлении стройкой, снижении себестоимости и поиске альтернативных технологий. И решать все эти вопросы надо без проволочек.

Но все кризисы заканчиваются, за это время накапливается отложенный спрос, и, конечно, выйти с проектов в этот период означает получить высокую доходность и быструю окупаемость. В момент выхода из кризиса возникает низкая конкуренция, новый проект уверенно наращивает себестоимость и обеспечивает высокие темпы строительства за счет спроса. И мы видели, что после кризиса 2008 года в 2010 году рост рынка в среднем был 12-15%, это самый большой рост за последние 5 лет. А это означает, что проект должен быть к моменту выхода, а следовательно, и земли искать и покупать надо сейчас.
Более того, именно в кризис можно найти те предложения, которые раньше были недоступны. Компании, нуждающиеся в привлечении финансирования, могут выставить на рынок ликвидный объект/землю, а также снизить цены по существующим землям. В кризис велика вероятность приобрести ликвидный продукт.

Безусловно, при покупке такой земли возникнет вопрос, как финансировать сделку, если принимать в расчет, что банковское кредитование недоступно. Конечно, в этом случае в выигрыше те, кто имеет начальный капитал для приобретения участка. Но сейчас также можно договориться с землевладельцами о рассрочках, частичной компенсации метров и других схемах оплаты участка. Через год финансирование будет уже более доступно, за год проект пройдет основной путь по созданию, который не стоит больших денег и его можно решить в договорном порядке с проектировщиками и подрядными организациями. А выход нового проекта к осени 2016-го — весне 2017 года — удачное время, поскольку, по всем прогнозам аналитиков, самым сложным будет 2015-й и начало 2016-го.

Какие же земельные участки лучше всего приобретать?

Если есть запас прочности, то лучше всего покупать большие участки. Они требуют длительной проработки, но экономические показатели будут гораздо выше, чем у небольшого проекта. Но у небольшого проекта маленький срок реализации: его можно быстро подготовить, пройти все согласования и построить. Поэтому здесь все решается индивидуально. Но я бы точно не советовала осваивать проекты более 300 метров. Как показала практика, все проекты больше этой площади имеют риск попасть в кризис, а это негативно отразится на всем процессе.

Если же на момент кризиса земля уже есть, то к ее реализации также необходимо подойти грамотно. Необходимо внимательно продумать проект и все его составляющие, сделать финансовый план. Крайне важно на начальной стадии разработки оценить все этапы проекта, продумать его концепцию. При текущей ситуации я бы разбивала проект на небольшие пусковые комплексы, чтобы изначально не нести большие финансовые обязательства по строительству, внимательно бы отнеслась к проектированию, архитектуре проекта, изучила бы технологии строительства. Это все очень важно. Например, любые ошибки в проектировании дорого отражаются на самом строительстве. Я считаю, что кризис должен дать импульс к тому, что проработка и строительство объектов будут качественно улучшаться.

Если же проект в данный момент находится в реализации, то его не изменить, но можно оптимизировать расходы по строительству, сформировать график стройки, исходя из возможного финансирования. Чтобы снизить расходы, надо изучить альтернативные материалы, которые не потребуют изменений в проекте или же эти изменения будут минимальны. Это легко сделать, например, отказаться от импорта. Сейчас у нас есть вполне достойные альтернативы и по фасадам, и по отделочным материалам и т. д.

В любом случае надо работать. Кризис не означает полную остановку, рынок есть и будет существовать, и будет потребитель, и будут создаваться условия, как при помощи правительства, так и сами предприятия будут искать пути выхода.

Теги: загородный рынок, инвестиции в землю, купить землю, купить участок, Московская область, Подмосковье, цена земли