Продажа земельных участков в Подмосковье

Как елки повышают капитализацию участка

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

06.05.2010 11:20:54

Директор по стратегическому развитию УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина

Куда не кинь взгляд – кругом участки.

Коллеги из Rodex подсчитали, что сейчас на рынке 397 поселков в разной стадии готовности. Мы для круглого счета вывели на рынок еще три – «Цветочный», «Марусин луг» и «Лесная слобода». И стало 400.

Львиная доля всех нынешних проектов – участки без подряда. В кризис игроки рынка считают их самыми перспективными с точки зрения спроса.

В результате ассортимент участков без подряда сейчас шире, чем выбор йогуртов в супермаркете. И здесь на каждого покупателя свой товар: кто-то покупает самый дешевый, кто-то - самый вкусный.

Но для любого потребителя самое важное – эффективное вложение средств с гарантированным выполнением обязательств. Давайте посмотрим, как сделать вложение денег в участок без подряда действительно эффективным. Тем более что инвестиции в подмосковную землю никто не отменял.
Итак, если участок без подряда вы покупаете не только для того чтобы построить на нем дом, но и расцениваете как выгодное вложение денег, то это советы для вас.

1. Покупайте участок на нулевой стадии строительства поселка. Сразу после открытия продаж. Как правило, девелопер дает при этом скидку «за открытие продаж» в 10-15%. Месяца через 2-3 скидку отменят. Земля автоматически подорожает на размер этой самой скидки. Добавим сюда общий рост цен на землю. За год это еще 10-15%. И выйдет, что если сейчас сотка на юго-восточном направлении в 10-12 км от столицы стоит $9000, то к концу года будет все $11 000, а через год минимум $12000. В среднем, плюс 22% к вашим вложениям за год-полтора.

2. Если вы объединитесь с друзьями или коллегами и купите пять и более участков, то девелопер даст скидку за опт. А это еще 10-20%. Значит, от нынешних $9000 минусуйте примерно $1000-1500. Интерес девелопера при этом в том, что сделка не такая трудоемкая. Вместо 10 переговоров он проводит одни, а в итоге все равно заключает десять сделок.

3. Если выровнять участок, посадить на нем кусты и деревья и поставить вокруг забор, то капитализация земли вырастет еще процентов на пять. Облагораживание особенно важно, когда поселок полностью не продан и вам приходится конкурировать с девелопером. Покупатель предпочтет купить землю у него, а не у частного продавца. Елки и забор выгодно выделят ваш участок среди остальных, ваш покупатель приобретет ваш участок по цене девелопера или выше текущей на 5-10%.

4. Но максимальную прибавочную стоимость, конечно, имеет земля с готовым домом. Любой девелопер скажет, что маржа при постройке дома даже сейчас составляет около 20% от совокупных затрат, и от стоимости земли и затрат на строительство. Когда к участку уже подведены коммуникации, то в течение двух-трех недель вы построите на нем быстровозводимый дом. Если не делать внутреннюю отделку, то можно считать, что продукт готов к продаже. При адекватной рынку цене за 3-6 месяцев дом будет продан. Если дом полностью подготовить к проживанию и сделать в нем эконом-вариант ремонта, то перед сезоном его с удовольствием купят. Ваши затраты на ремонт дополнительно принесут от 50 до 100% от стоимости ремонта.

5. Когда покупатель прошел весь цикл: от приобретения участка без подряда на нулевой стадии строительства поселка до возведения дома, то на выходе он получает совокупный доход от 27% до 35% в валюте на вложенный капитал. Цикл займет года два-три. Впрочем, необязательно «играть в долгую». Можно войти в проект на любой его стадии и за год получить свои 15% прибыли.

Теги: Абсолют менеджмент, вложения в землю, Земельные инвестиции, Марусин Луг, недвижимость Абсолют, участки без подряда, Цветочный

25.05.2010 15:55:06

Екатерина Самородова

RE: Как елки повышают капитализацию участка
для любых вложений важен показатель - порог входа.
какой оптимальный размер участка с целью инвестирования?
тогда можно исходя из указанной цены в 9 тыс, можно хотя бы грубо прикинуть общую сумму
(Ссылка)