Продажа земельных участков в Подмосковье

Критерии выбора земельного участка под будущее строительство

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

28.11.2014 00:36:00

Блиц - опрос

Успех будущего проекта зависит от многих факторов, но огромную роль играет сам земельный участок. Так как же правильно выбрать землю под строительство? Что необходимо предусмотреть? Кончатся ли когда-нибудь выгодные земли и где тогда строить?

Именно такие вопросы zemer.ru задал экспертам рынка недвижимости и получил следующие ответы.

Специалисты ГК «ПИК»:

«Среди всевозможных критериев выбора потенциальных земельных участков под жилую застройку в Московской области можно выделить три основных. Во-первых, близость участка к существующим и будущим транспортным магистралям и ТПУ. Во-вторых, время в пути до МКАД и до кольцевой линии метро. В-третьих, близость участка к центрам социальной активности: ТЦ, бизнес-центры, социальные объекты. Дома в чистом поле сейчас совсем неактуальны, люди заинтересованы и в социальной инфраструктуре. Кроме того, при отборе участков также следует обращать внимание на возможность подвода коммуникаций, существование сервитутов (ЛЭП, газопроводы и т.д.). Особое внимание следует уделить проверке, не попадает ли участок в санитарно-защитные зоны близлежащих промышленных объектов.

Казалось бы, что уже сейчас в Московской области нет участков под строительство, соответствующих всем этим критериям, так как застройка Подмосковья идет ударными темпами уже не один год. Однако специалисты ГК «ПИК» заявляют, что в Московской области свободные земли еще есть, но предложение участков с высоким экономическим потенциалом ограниченно. Большинство таких земель уже распределены среди девелоперов».

Дмирий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY AND DEVELOPMENT:

«Выбирая земельный участок, невозможно гарантировать 100% защиту от непредвиденных ситуаций. Но, опираясь на здравый смысл и неоднократно перепроверяя документы и заключения консультантов, можно свести большинство рисков до незначительного минимума. Если рассматривать строительство масштабных проектов, то здесь важны:

- Назначение участка. Это должны быть земли поселений с видом разрешенного использования для многоквартирного жилищного строительства.

- Локация до 20 км от МКАД. Само по себе направление принципиального значения не имеет, но лучше все же выбирать участки с комфортной близостью к крупным автомагистралям, станциям пригородного ж/д сообщения.

- Юридическая чистота. Участок должен быть в собственности, информация о правовой и организационной структуре владельца должна быть полностью открыта, а также необходимо наличие комплектов свидетельств о собственности и кадастровых планов.

- Градостроительная документация. Необходимы утвержденные проекты планировки территорий и межевания, заключение о статусе земельного участка.

- Коммуникации. Должны быть получены условия присоединения к электрическим мощностям, водоснабжению, канализации в объеме, необходимом для реализации всего проекта. В случае наличия градостроительной документации ТУ должны быть действующими.

- Обременения. В идеале лучше без них, но в реальности можно брать участки с обременениями, которые могут быть сняты на основании формальных процедур, а стоимость и сроки этих процедур должны быть предсказуемы. В случае наличия существенных территориальных обременений приобретаемый участок не должен напоминать сыр с дырками. А если есть угроза, что к какому-то отдельному участку не удастся провести коммуникации, то эта вероятность станет неизбежностью.

- Финансовый потенциал застройщика. Застройщик должен обеспечивать строительство из собственных средств в объеме не меньшем 30% от общей суммы, необходимой для завершения всего проекта. В противном случае девелопера не поддержат ни банки, ни местные власти.

- Административные ограничения. Реализация проекта должна быть выгодна властям. Проект не будет согласован, если увеличение нагрузки на инфраструктуру ляжет исключительно на бюджет. Кроме того, строительство инфраструктуры не должно существенно отставать от строительства жилья. Архитектурно-планировочные решения должны учитывать рекомендации регуляторов, связанные с ограничениями высотности и плотности застройки, а также с новыми эстетическими предпочтениями в градполитике. Без этого не получить разрешение на строительство. По свидетельству ведущих девелоперов, всего лишь около 5% из более чем 700 проектов, представленных в последние месяцы на согласование областным властям, получили дальнейшее движение.

- Низкий конфликтный потенциал территории. Любое строительство вызывает недовольство местных жителей, а власти всегда реагируют на протесты избирателей. Именно поэтому застройщик будет вынужден еще и спонсировать разнообразные общественно-значимые инициативы.

При всей сложности выбора хорошего земельного участка, считаю, что места для масштабного строительства нынешними темпами в Подмосковье хватит как минимум еще на одно поколение, то есть на ближайшие 15-20 лет. Мне кажется, волновать должен не вопрос, где строить, а вопрос, кто это все будет покупать».

Елена Филимонова, директор департамента по работе с земельными активами компании ОПИН:

«Если мы говорим о масштабном строительстве, например, таких проектов, как жилые комплексы, то в этом случае, прежде всего, следует обращать внимание на расположение участка и, соответственно, будущего проекта, уровень транспортной доступности, правоустанавливающие документы, исходно-разрешительную документацию. Все, что требуется для проекта в соответствии с законодательством, должно присутствовать у продавца земельного участка. Если это приобретение только земельного участка, то достаточно проверить правоустанавливающие документы, сведения ГКН и отсутствие обременений, ограничений по использованию участка. Участок с определенной степенью проработки и имеющимся разрешением на строительство, то есть абсолютно готовый к строительству проект, будет, безусловно, дороже, но при этом экономит время и позволяет выйти в кратчайшие сроки на стройку. В этом случае речь идет не о приобретении просто земельного участка, а о покупке готового к реализации проекта. Приобретая земельный участок под масштабное строительство, следует обратить внимание на все: провести правовую экспертизу всей документации, запросить выписку из ЕГРП, сведения ГКН, изучить генплан района (не планируется ли, например, расширение дороги вблизи интересующего участка земли и прочее).

Если же говорить о количестве земельных участков, выгодных для строительства, то в настоящий момент земли в Московской области достаточно».

Теги: купить землю, земля под строительство, строительство, строительство домов, под строительство, квартиры в Московской области