Одним из последних поручений Бориса Громова на посту губернатора Московской области стало поручение муниципалитетам завершить к концу этого года разработку и утверждение документов по территориальному планированию городов и районов. Тем более, что депутаты Мособлдумы приняли документ, который должен упростить процедуру подготовки этих документов.
Борис Громов уже покинул свой пост, но проблема осталась. И если смотреть сухую статистику, стоит достаточно остро. Генпланы и схемы территориального планирования задуманы как основополагающие документы, на основе которых местные власти затем должны принимать решения об изменении категории конкретного участка или вида разрешенного использования, а также выдавать разрешения на строительство. То есть к определенному сроку во всех муниципалитетах России должны быть подготовлены такие документы. А в тех муниципалитетах, в которых их не будет, возникнет правовой вакуум для принятия каких-то решений по конкретным участкам.
При этом срок, к которому должны быть разработаны документы территориального планирования, уже неоднократно переносился. Вначале «часом Х» было 1 января 2010 года, затем в 2009 году его перенесли на 1 января 2012 года, а спустя еще 2 года – на 1 января 2013 года.
Делалось это потому, что муниципалитеты все время не успевали закончить в срок подготовку документов. Например, в Московской области на данный момент из 381 муниципальных образований они разработаны, согласованы и утверждены лишь в 42. А в 50 муниципалитетах еще даже не приступали к разработке.
Почему так происходит? Кто тормозит этот процесс? Я бы ответил – не «кто», а «что». А именно – банальная нехватка денег. Стоимость разработки одного такого документа составляет миллионы, а иногда и десятки миллионов рублей. Расходы идут в том числе на всевозможные замеры и аэрофотосъемки, что требует использования недешевой техники. В региональных и муниципальных бюджетах обычно получается так, что на эти цели денег не хватает. Поэтому распространена практика привлечения финансирования со стороны местных землевладельцев и инвесторов, которые заинтересованы в освоении местных территорий. В этом случае в выигрыше могут остаться обе стороны: муниципалитет выполняет заказ вышестоящих чиновников, а инвестор получает возможность продвинуть свои интересы относительно интересующих его участков.
Количество бизнесменов, которым интересно таким образом участвовать в подготовке документов, неодинаково. И размер средств, которые удается привлечь на эти процедуры, тоже рознится. Получается, что скорость работ может зависеть от целой совокупности факторов – количества заинтересованных сторон, инвестиционной привлекательности самых участков, ну и, конечно, никто не отменял качество работы чиновников – все-таки то, насколько активно муниципалитет занимается этим вопросом, тоже играет не последнюю очередь. И получается, что процесс подготовки документации идет небыстро и по разным районам - очень неравномерно.
Можно ли говорить о том, что «час Х» все-таки наступит и через восемь с половиной месяцев в большинстве подмосковных районов процесс смены категорий и получения разрешений на строительство будет заблокирован? Уверен, что вне зависимости от законодательных решений до остановки процессов согласований участков земли дело не дойдет. Не исключено, что федеральные власти в очередной раз сдвинут срок подготовки документов территориального планирования, параллельно с этим все-таки заставляя регионалов активизироваться. Или возможно даже активизироваться заставят без переноса срока. Но в любом случае процессам размежевания земли и смены категорий застопориться не дадут.
Последние дни 2011 года добавили ясности тем, кто имеет отношение к проекту «расширения Москвы»: Совет Федерации утвердил изменение границ Москвы и Московской области. Подмосковье отдает столице 148,9 тыс. га, в обмен получает от нее 1,4 га.
Для рынка это хорошая новость. Виза верхней палаты парламента – еще один аргумент в пользу того, что информация о грядущем расширении Москвы – не пиар во имя неясных целей, а реальный проект, над которым планомерно (и достаточно оперативно) идет работа.
В том числе это хорошая новость и для землевладельцев на территории «Новой Москвы». Темп рассмотрения проекта в различных органах власти задан, и этот темп позволяет хотя бы на интуитивном уровне спрогнозировать скорость появления последующих шагов. А значит – вносить уточнения по корректировке бизнес-планов работы со своими земельными активами или дополнительные подробности, если реализация активов сейчас заморожена.
По нашей информации, ряд землевладельцев приостановили освоение или переговоры о продаже своих земель, расположенных на территории «новой Москвы», до тех пор, пока не появится какая-то ясность в отношение их дальнейшей судьбы в связи со сменой административной принадлежности. Теперь же можно делать первые прогнозы. Думаю, к середине года начнется некоторая «разморозка» и активность рынка этой территории пойдет вверх.
В скором времени должны будут пройти конкурсы среди компаний-проектировщиков на разработку концепции «новой Москвы». В первую очередь, думаю, на право проектирования будут претендовать московские и подмосковные проектные институты, за плечами которых десятки и сотни различных проектов по Московскому региону. Сами землевладельцы, думаю, будут участвовать в качестве консультантов и согласователей. И думаю, при таком участии процесс подготовки документации может идти достаточно цивилизованно и продуктивно.
Правительство Московской области готовит законопроект, согласно которому уже в 2012 году максимальная ставка налога для юридических лиц на сельхозземли, не используемые по прямому назначению, может вырасти с нынешних 0,3% до 1,5% от их кадастровой стоимости. Таким образом власти предпринимают очередную попытку вовлечь сельхозземли в более активный хозяйственный оборот либо воздействовать на девелоперов, которые этому сопротивляются.
Зачем это понадобилось? Думаю, для того, чтоб не снизить собираемость налогов. Ведь Московская область скоро лишится существенной части налогооблагаемой базы в виде участков «новой Москвы» - налоги с них будут идти уже не в подмосковную, а в столичную казну. Причем, столице отходит самая дорогая и самая привлекательная земля – т.е. доля недобора может оказаться заметной в этой статье доходов.
В то же время есть основания полагать, что инициатива по повышению собираемости может не увенчаться успехом. Непонятно, каким образом представители подмосковных властей будут доказывать факт неиспользования земель. В кругах землевладельцев существуют уже давно отработанные технологии, «как сделать свою землю не похожей на неиспользованную». Например, достаточно один раз в три года поручить фермерам распахать землю или попасти на ней коров – вот уже факт хозяйственной деятельности налицо. И даже в судах практика такова, что противостоять представителям крупных землевладельцев в этих вопросах сегодня довольно сложно.
Конечно же, нельзя сказать, что сегодня налоги не платит вообще никто и уровень собираемости по этой статье в Подмосковье равен нулю. Однако по нашей информации, таких платежей – явное меньшинство от потенциально возможного.
Поэтому для крупных собственников повышение налога может не иметь никакого эффекта. А чтоб имело – властям необходимо максимально подробно прописывать все процедуры выявления и доказательства фактов неиспользования, рассматривать разные случаи, нюансы. Это очень долгая, кропотливая работа, которая займет немало месяцев, а то и лет.
Гораздо проще применять закон в отношение мелких собственников земли - которые владеют участками не более 10-20 га. У них меньше возможностей для организации производства, они обладают мене сильной юридической поддержкой. Поэтому с точки зрения налогообложения они более уязвимы. Однако уровень налоговых платежей с таких земель находился в пределах нескольких тысяч рублей за участок. Т.е. сейчас, скажем, налог за участок составляет 3 тыс. рублей, после повышения он вырастет до 15 тыс. рублей. Вполне возможно, за счет таких разниц и будут компенсироваться доходы, выпадающие из-за проекта «новая Москва».
Недавно предложенный Минэкономразвития пакет поправок, направленный на упрощение земельных отношений, вполне может решить поставленную задачу. Но не факт, что процесс с принятием поправок будет доведен до конца. Региональные власти вряд ли захотят лишаться полномочий на таком денежноемком рынке, как рынок земли.
Минэкономразвития предложило радикально упростить в России земельные отношения, чтобы ускорить получение разрешений на строительство. Министерство разработало и внесло в правительство пакет поправок в Земельный, Градостроительный, Водный, Лесной кодексы и ряд других законов. В законопроектах предлагается снизить количество необходимых согласований. Сейчас их два: вначале девелопер получает разрешение федеральных либо региональных властей на перевод земли из одной категории в другую, затем — меняет разрешенное использование уже на муниципальном уровне. Чиновники предлагают вместо двух этапов сделать один: все земли кроме категорий особо охраняемых территорий, лесного фонда и водного фонда не будут выделяться в категории, а будут сгруппированы только по виду хозяйственной деятельности, разрешенной на участке; соответственно согласовывать изменение категории не потребуется.
Для землевладельцев и девелоперов принятие таких мер стало бы огромным благом. На практике большинство земель, где планируется строительство, находятся вне категорий особо охраняемых территорий, лесного фонда и водного фонда. Это означает, что первый этап – разрешение на смену категории от федеральных либо региональных властей – не потребуется. То есть фактически девелоперам придется работать по переоформлению земли только с муниципалитетами. А федеральные и региональные власти перестанут влиять на судьбу земельных участков. Тем самым процедура согласований станет менее трудоемкой и сильно сократится по времени (сейчас только изменение категории занимает от 6 до 12 месяцев).
Однако вряд ли это таким поправкам будут рады представители органов региональной и федеральной властей, которые лишатся полномочий по согласованию. Ведь не секрет, что земельный рынок является весьма непрозрачным, а подписи чиновников остаются серьезным рычагом влияния на землевладельцев. Теперь чиновники могут лишиться этого рычага и потерять в лице ленд-лордов солидный источник финансирования. Вряд ли им этого захочется. Поэтому со стороны этих чиновников можно ожидать серьезного противодействия в ходе принятия поправок. И не факт, что в итоге рассмотрение документов не будет отложено до лучших времен.
