Любая покупка недвижимости – стрессовая ситуация. Далеко не каждый день мы совершаем столь крупные сделки, поэтому каждый желает, во-первых, не быть обманутым, во-вторых, приобрести товар, с которым в дальнейшем не будет проблем. Однако далеко не все, знают, на что именно обращать внимание, приобретая загородный дом. Именно поэтому советы эксперта пригодятся многим.
Как не купить дом в поселке-долгострое?
К сожалению, не так уж и редко случается такое, что покупатель приобретал дом в благополучном строящемся поселке, но через полгода-год темпы строительства резко упали и объект превратился в долгострой. На что стоит обратить внимание, чтобы не попасть в такую ситуацию.
Если поселок находится до 10 км от МКАД, то он вряд ли будет долгостроем. Дома, да и сами участки в таких поселках, обычно долго не залеживаются и уходят как горячие пирожки. Основная причина – постоянный рост цена на такие дома/участки.
Очень часто долгостроем может оказаться поселок, в котором девелоперы строят дома не за свой счет, а только лишь за счет покупателей и успешно сданных объектов у этой компании не много. Есть большая доля вероятности, что не найдя таких покупателей, компания может разориться и уйти с рынка. Проект останется недостроенным.
Долгостроем может оказаться и проект «без концепции». Сначала затевается проект, а потом уже по ходу проект приспосабливается под рыночный спрос, в том числе это касается и определения ценовых параметров объекта. Покупатели видят размытость предложения и отказываются от покупки. Такой проект может застыть до смены девелопера или до разработки четкой концепции поселка. Сколько времени уйдет на это – трудно предугадать.
Как не купить дом с поселке с проблемными коммуникациями?
Совет один: спрашивать у жильцов, проживающих в поселке.
Мы очень не советуем покупать землю без подведенных коммуникаций. В таких поселках обычно предполагается, что коммуникации будут проведены «позже» за счет средств, внесенных дополнительно собственниками участков. При этом существует риск, что не все владельцы участков в таком поселке согласятся впоследствии оплачивать строительство общих коммуникаций: при большом желании на даче можно вместо водопровода пользоваться колодцем, обеспечить себя электричеством с помощью генератора, установить газгольдер. Тогда расходы на строительство инженерных сетей в поселке придется разделить между оставшимися в «коллективе».
Выбор участка без подряда – это во многом проблема доверия покупателя девелоперу, поскольку большинство предложений еще находятся в начальной стадии строительства, и потребителю здесь предлагается оплатить земельный участок и будущее подведение к нему коммуникаций. Компании, которые находят деньги на развитие поселка в начальной стадии и поддерживают хороший темп развития на всем протяжении строительства, имеют преимущество перед конкурентами, но они, как правило, не дают хороших скидок в начале продаж.
Как определить самый рискованный проект на рыке?
Инвестиции в участки с подрядом или в участки с уже построенными готовыми домами является самыми рискованным. Гораздо проще в дальнейшем вернуть вложенные инвестиции в участок без подряда с подведенными к нему коммуникациями.
Причина:
1. Среди покупателей загородной недвижимости высока доля тех, кто хочет иметь загородный дом «под себя». Поэтому вероятность нахождения покупателя под «готовое решение» (оформленное как готовый дом или как договор о том, что построенный дом должен соответствовать определенным правилам, принятым в поселке) существенно ниже, чем под «свободное решение» (участок без подряда).
2. Готовый дом надо довольно быстро продавать (год, максимум два). Он не сможет, как участок без подряда, стоять долго и сохранять свой товарный вид.
Рискованно покупать и участок, на котором застройщик гарантирует постройку дома за счет покупателя. Оценить качество будущего дома очень сложно. А присутствовать постоянно на строительной площадке и следить за качеством строительства очень накладно, да и не всегда покупатель может быть экспертом в строительстве.
К дорогим участкам сегодня интерес более значительный, чем к дорогим домам.
Если объект продается со значительными скидками – это сигнал к тому, что что-то в этом объекте не так. И надо очень пристально присмотреться к объекту, возможно не лишним будет привлечение юриста.
Самая большая доля неликвидных предложений больше всего наблюдается в бизнес и премиум классах. Доля неликвида в этих сегментах достигает 70-75%. Причина: Продаются готовые дома больших площадей, зачастую имеющие старомодную планировку, которые были заморожены в кризис 2008 года, которые в настоящее время девелоперы стараются реконструировать. На рынке загородной недвижимости Подмосковья еще с докризисных времен накопилось многоженство неликвидных проектов – морально устаревших, с неудачной концепцией или просто расположенных в не самом удобном месте.
Доля неликвидного предложения в эконом классе меньше – около 60%. Причина: около 70% эконом класса – это участки без подряда. Но если участок без подряда не имеет подведенных коммуникаций, то он тоже попадает в неликвид. В эконом классе продается много домов в частном секторе. Зачастую это «летний» домик, не пригодный для круглогодичного проживания. Наиболее востребованы коттеджи в мультиформатных проектах или поселках у леса, у воды.
Больше всего «неликвида» в радиусе до 30 км от МКАДа. Здесь меньше всего продается участков без подряда, а больше – готовых домов.
Отчасти причиной большого количества неликвидных домов можно объяснить тем, что повышается разборчивость покупателей. Например, трудно продать дом, если в «родительской» спальне нет санузла и гардеробной комнаты, если лестницы в доме слишком узкие или слишком широкие.
Как же определить ликвидность проекта на стадии покупки загородного дома?
Неликвид на рынке недвижимости – объект, который практически невозможно или трудно продать.
Неликвидом также можно назвать дома по сильно завышенным ценам (более чем на 20% от его реальной стоимости).
Дома, простоявшие долго и имеющие «нежилой» вид. Для приведения их в жилой вид требуются большие расходы на ремонт.
Дома, построенные 3-5 лет назад, возведенные из несовременных материалов, по несовременным технологиям, со старомодными планировками.
Безусловно, никто не хочет стать обладателем такой недвижимости. Чтобы избежать этого совсем не обязательно полагаться на случай, достаточно всего лишь делать свой выбор обдуманно и расчетливо.
В первую очередь необходимо проверить, подведены ли в поселке коммуникации. Варианты, когда продавец или застройщик демонстрирует некий проект, в котором показывается, что коммуникации «вот-вот» будут, «в самое ближайшее время, буквально через три месяца» должны насторожить покупателя сразу.
Желательно, чтобы проект был «свежим», т.е. начало строительства не более 3-х лет назад.
Если речь идет о целом загородном поселке или малоэтажном жилом комплексе, то в данном случае желательно покупать проект как минимум со второй стадии строительства такого ЖК. К этому времени там уже будут покупатели или даже жильцы, которых можно расспросить об удобстве проживания в поселке, о проблемах с коммуникациями, о транспортной доступности и т.д. Можно посмотреть дома, в которых они живут, спросить об удобстве планировки и о качестве использованных материалов.
При совершении сделки купли-продажи земельного участка с подрядом или без подряда необходимо проявить максимум внимания, проверить представленные продавцом правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю, убедиться, что категория земельного участка допускает строительство на нем и регистрацию по месту жительства, если она будет необходима. Тогда отпадет опасть купить дом в так называемом поселке-призраке.
В настоящее время спрос на загородном рынке ниже, чем на рынке городского жилья, так как загородный дом, чаще всего, не является первым и единственным местом жительства. Основным спросом на этом рынке пользуются участки без подряда – 60% от всех сделок. Далее идут таунхаусы, дуплексы и т.д. (25%) и на участки с подрядом (15%).
Следует особенно выделить, таунхаусы и участки, имеющие максимально удобное расположение: близость к МКАД до 30 км, транспортная доступность, комфортные условия проживания, близость социальной инфраструктуры и торговых объектов. Спрос на такие предложения всегда есть, несмотря на общую стагнацию рынка, а наиболее успешные объекты с начала года даже выросли в цене на 25%.
Самый же большой рост спроса существует на загородке в сегменте бизнес-класса. Люди готовы платить за удобства, покупая такую недвижимость.
Однако современные рынки недвижимости уже немыслимы без ипотеки. Загородный рынок не является исключением. Ипотека позволяет купить не только квартиры, но и приобрести коттедж, дом, таунхаус, а иногда даже участок.
В настоящее время на рынке Московского региона (Москва + Московская область) ипотечные кредиты выдают 118 банков. Из них на загородную недвижимость - 82 банка (70%). Для сравнения, ипотеку на квартиры выдает 100 банков (85%). В принципе цифры сопоставимые. Банков, представляющих ипотечные кредиты как на загородном рынке, так и на квартиры - 61 (52%).
Среди новых тенденций на рынке загородной недвижимости можно отметить появление специальных программ на приобретение в ипотеку дачного/садового дома с землей. Появились и программы, выдающие загородную ипотеку с учетом материнского капитала (4 банка), молодым ученым (1 банк) и военную ипотеку (10 банков).
Безусловна, ипотека на квартиры в новостройках – самый востребованный продукт. Однако, 50% покупателей хотели бы получить ипотеку для покупки загородной недвижимости. Но лишь 30% из всех желающих обращается за подобной ипотекой в банки. Реально же получает такое кредитование не более 7-8%. Одобряется банками не более 20% заявок на загородную недвижимость.
Основными пользователями загородной ипотеки являются люди в возрасте 35-45 лет. Причем, землю в ипотеку берут не более 10% покупателей, а вот на строительство дома собственных средств находят не более 50% покупателей.
Каковы же условия банков по ипотекам на загородном рынке?
Наиболее выгоден банкам сегмент загородной недвижимости комфорт-класса. На такую недвижимость приходится большинство выдаваемых банками загородных ипотечных кредитов.
Наиболее популярными программами банков по загородной ипотеке являются программы с 30% первоначальным взносом (31 банк, минимальная основная ставка 9%). Далее идут программы с первоначальным взносом 20% (26 банков, минимальная основная ставка 11%) и с первоначальным взносом 10% (19 банков, минимальная основная ставка 8,8%).
Источник: Данные ГК «Премьер»
Рисунок. Условия предоставления загородной ипотеки, июнь 2014
Важной тенденцией последнего времени можно отметить снижение первоначального взноса на загородную ипотеку. В настоящее время 5 банков предлагают ипотеку без первоначального взноса, при залоге имеющегося жилья. Минимальная основная ставка при этом 11,7%. Подобное предложение еще пару лет назад было невозможным: минимальный первоначальный взнос на загородную ипотеку не опускался ниже 30%. Нулевой первоначальный взнос можно получить только в поселках, аккредитованных банком.
Источник: Данные ГК «Премьер»
Рисунок. Условия предоставления загородной ипотеки, июнь 2014
В основном, как отмечалось ранее, ипотека выдается на строительство дома. Предложений по кредитованию покупки земли на рынке мало, и связано это с тем, что, чаще всего, земля стоит недорого(по сравнению с домом), и на ее покупку в 90% случаев люди находят средства.
Сейчас же банки начали осваивать и рынок дач и садовых участков. В настоящее время 10 банков предлагают специальные программы под 11% годовых с минимальным первоначальным взносом в 10%.
А четыре банка предлагают ипотеку под незавершенное строительство. Это самое сложное кредитование, т.к. оценить такой объект очень сложно, а тем более, если строит дом не основной застройщик поселка, а собственник делает это частным образом с привлечением отдельных строительных фирм или строительных бригад.
Итак, ипотека на загородном рынке не просто существует, но и развивается: появляются новые тенденции возможности. Спрос на этот продукт есть. И банки, нарабатывая опыт работы на этом рынке, будут предлагать более широкие линейки загородных ипотек, а ставки банки будут снижать.
