Тимур Сайфутдинов

Список блогов Текущий блог
Войти Регистрация


 Тимур Сайфутдинов, Point EstateНа перепродаже земельных активов теперь невозможно заработать, не развивая их.
За последние годы загородный рынок и рынок земли в частности серьезно изменился. И главное отличие сегодняшнего дня заключается в том, что на перепродаже земельных участков заработать уже невозможно, не развивая их.

Довольно долго, практически с конца 1990-х по 2008 год, можно было купить крупный земельный участок, а через полгода продать его — уже значительно дороже. Просто за счет роста рынка, не сделав никаких инвестиций в этот объект. Однако 2008 год расставил все по местам, и с этого момента реализовать неразвитый земельный участок стало значительно сложнее.

Нужно сказать, что серьезные девелоперы воспользовались тогда кризисом и занялись развитием своих земельных активов: выкупали арендованные участки по 10-кратной ставке земельного налога, меняли категорию и вид разрешенного использования (что тогда было значительно дешевле, чем сейчас). Многие готовили и обновляли концепции дальнейшего развития своих территорий и составляли бизнес-планы, чтобы показать потенциальным покупателям перспективы и экономическую эффективность проектов на этой территории. Время было очень подходящим для этого: пока не было покупателей, была возможность заниматься развитием актива, делать его более привлекательным.

С середины 2009 года по конец 2010 года крупные земельные участки еще продавались: их приобретали как девелоперы, которые сегодня развивают на них довольно успешные проекты коттеджных поселков, так и частные покупатели. Большие земельные наделы привлекали покупателей, потому что стоимость их в пересчете на доллары США существенно снизилась по сравнению с докризисным предложением. И чем дальше находился участок от Москвы, тем больше была разница.

Сегодня ситуация принципиально другая. Можно сказать, что земельный рынок преодолел все стадии развития и вышел на цивилизованный уровень. Люди больше не хотят покупать «нулевые» участки за 100 км от МКАД, прокладывать коммуникации и т. д., а предпочитают готовые активы.

Вообще, земельный рынок предлагает покупателям своеобразные полуфабрикаты — участки, на которых еще только будут построены дома. И чем менее эти «полуфабрикаты» подготовлены, тем менее они интересны клиентам. Сегодня реализовать земельный актив можно, только если у него «правильный» вид разрешенного использования: под дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, малоэтажное строительство или — идеальный, но в наше время почти невозможный вариант — под многоэтажное строительство. Владельцы последних могут легко найти соинвестора, который возьмет на себя строительство объекта.

Таким образом, чтобы сегодня заработать на земельном рынке, нужно инвестировать серьезные средства. Но самое печальное, что сейчас это делать уже поздно. Просто потому, что стоимость перевода участка из одной категории в другую будет выше, чем рыночная цена самого земельного актива.

Кроме того, в связи с передачей прав на выдачу разрешений на строительство от местных администраций областным властям, которые пока не готовы к этому виду деятельности и, наверное, еще около года не будут готовы, сегодня у девелоперов нет ясности со сроками начала проекта.

И еще одно препятствие. С 31 декабря 2014 года размер налога на недвижимость значительно увеличился, и при переводе земельного участка придется заплатить разницу между налогом, начисленным исходя из кадастровой стоимости земельного участка сельхозназначения, и налогом, начисленным исходя из кадастровой стоимости земельного участка той категории, в которую он будет переведен. Также с 31 декабря 2014 года введен новый налоговый коэффициент, который зависит от плотности застройки: чем она выше, тем больше налог. И практически 99% проектов при таком подходе становятся неликвидными.

В текущей ситуации тем лендлордам, которые успели подготовить свои участки, провели коммуникации, имеют разрешение на малоэтажное, индивидуальное жилищное или хотя бы дачное строительство, стоит развивать проект частями. Для каждого этапа нужно найти соинвестора, который займется строительством. И лучше, если проекты будут многопрофильными: на одном участке можно строить коттеджи, на другом — таунхаусы, на третьем — продавать участки с подрядом, на четвертом — без подряда. Это позволит разделить потоки продаж и оптимизировать их. И больше перспектив будут иметь проекты не бизнес- и уж тем более не элит-, а экономкласса, поскольку сегодня проекты в этом сегменте наиболее ликвидны.

Покупать же земельные активы с целью дальнейшего развития бизнеса сегодня стоит только в одном случае — если это участок под многоэтажную застройку. В дальнейшем такой участок, если на нем можно будет построить более 600 тысяч кв. метров жилья, с удовольствием купят крупные девелоперы. Хочу заметить, что подобные предложения в приемлемой удаленности от Москвы сегодня редкость.

Другие виды разрешенного использования земельных участков для дальнейшего развития бизнеса менее интересны. Например, в проектах малоэтажного строительства невысокая плотность застройки, что напрямую сказывается на прибыльности проекта. Кроме того, в таких проектах скорость продаж всегда ниже и может затянуться на 10-15 лет.
Таким образом, сегодня на земельном рынке в выигрыше только те собственники земли, которые заблаговременно развили свой актив и «завернули» его в «красивую упаковку».


Теги: земельный рынок, земля Подмосковья, куда вложить деньги, купить землю, купить участок, прибыльность земель., участки Московской область Постоянный адрес
Просмотров: 46382
Комментариев: 0





«   Март 2024   »

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
             


Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Лобаново
Регион: МО 
Трасса: Каширское  ш., 39 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 70 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Клушино
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,20 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 170 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 915 390 55 44   
Лунёво-Новое
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,16 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Хвойный лес
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 74 км
Площадь: от 8 до 23 соток
Цена: от 70 000 руб. за сотку
Тел.: 8 915 390 55 44