Традиционно понятие «социально доступный продукт» в сфере недвижимости ассоциируется с квартирами. Государство за последние 5-7 лет сделало достаточно много для обеспечения граждан России жильем. Это молодые и многодетные семьи, бюджетные работники, не говоря уже о сотрудниках силовых структур. Этот вопрос, особенно в Москве, можно сказать, решается достаточно оперативно и по наработанным схемам.
Однако, когда речь заходит о загородной недвижимости, а именно о дачных и садоводческих участках, здесь ситуация не так прозрачна. А ведь для большинства москвичей отдых за городом в выходные или проведение отпуска на природе уже несколько десятилетий является привычным образом жизни. Уже давно сформировалось понятие — культура загородной жизни, которое постоянно трансформируется. Со стороны государства есть ряд программ, направленных в том числе на упрощение получения земельного участка под дачное хозяйство или огород, но, к сожалению, пока их не так много, а поэтому большинство жителей Московского региона не могут себе позволить иметь загородную недвижимость.
Между тем ТМ «Своя земля» сегодня активно участвует в формировании понятного и работающего по простым схемам рынка загородной недвижимости. На данный момент УК ТМ «Своя земля» старается сегментировать рынок и тем самым способствовать его развитию. Уже несколько лет мы стремимся предлагать на рынке земли качественный продукт, который продуман до мелочей. Но все же наше основное торговое преимущество — реализация недорогих участков в поселках разной степени готовности. В основном речь идет о сегменте эконом. Здесь мы действительно добились для наших покупателей оптимального соотношения цены и качества. Все наши поселки, а их более 30, имеют
продуманную концепцию, подготовленную инфраструктуру или решения для дальнейшего развития.
Примерно пять лет назад мы вывели на рынок совершенно новое предложение — суперэконом. В условиях существовавшего спроса, несмотря на кризисные явления (2008 год), это предложение должно было взорвать рынок. Что, собственно, и произошло: участки со стоимостью сотки 10 000 руб. продавались очень быстро. Причем в этих поселках не было даже подъездных путей, а что касается электричества, мы просто указывали точки подключения, и люди все равно с удовольствием покупали такую землю, понимая, что после покупки они объединятся в дачное партнерство и начнут развитие уже «своей земли». Как правило, такие предложения формировались в 70-80 км от МКАД. За эти пять лет достаточно много людей смогли позволить себе стать собственниками загородной недвижимости такого формата.
Осенью текущего года мы решили преобразовать предложение суперэконом. Используя «ноу-хау», ТМ «Своя земля» создала новое предложение на рынке загородной недвижимости — социально ориентированный продукт, или социально доступные земельные участки. Другими словами, со следующего года около трети наших предложений будет сосредоточено именно на социально доступном продукте, который по карману большому количеству социальных групп населения. О цифрах. Например, стоимость участка площадью 7 соток и стоимость инфраструктуры поселка с коммуникациями (общее ограждение, дороги, электричество, газ, водопровод) при удаленности от МКАД 70-90 км будет составлять 399 000 — 499 000 рублей. Уже сейчас мы вывели на рынок такие предложения, пока в качестве «пилотных» проектов (дачный поселок «Приозерный»).
Необходимо отметить важную деталь. Сегодня, как это ни странно, большая часть покупателей земли — это молодежь, молодые семьи. Этот тип покупателей мы называем «новые дачники». Именно они сегодня формируют вторую, а может, и третью волну дачной застройки Подмосковья, продолжают дачные традиции своих родителей.
Однако в настоящее время современный дачный поселок в корне отличается от тех, которые создавались в советское время. На смену огороду в большинстве случаев приходит газон, цветники, зоны для барбекю, бассейна, место для спортивных игр и пр. И это правильно: дача должна быть местом для отдыха. В наших поселках, как правило, формируется именно такая атмосфера, чем мы гордимся. ТМ «Своя земля» создает новое пространство для жизни и отдыха по социально доступной цене. Мы уверены, что за этим будущее.
В целях оказания помощи по решению финансовых вопросов наших будущих покупателей, особенно молодых, ТМ «Своя земля» совместно с банками-партнерами разработала несколько уникальных кредитных программ.
Для более динамичного развития «Новой Москвы» и, как следствие, для ускорения темпов строительства был разработан и принят Федеральный закон РФ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступает в силу 19 апреля. Многие с опаской относятся к этим изменениям в законодательстве.
Прежде всего, необходимо выделить два основных момента, которые позволят относиться к данному закону как к благу. Во-первых, положения закона применяются только к определенному перечню объектов, которые утверждает Правительство РФ и высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ – города федерального значения Москвы и действуют только до 1 января 2020 года. Во-вторых, основными принципами этого закона являются гласность и обязательное предварительное возмещение рыночной стоимости изымаемого имущества, а также убытков, связанных с этим.
Земельные участки в «Новой Москве», необходимые для государственных нужд, будут изыматься только на возмездной основе, и здесь существуют два пути – либо по соглашению с собственником, либо на основании решения суда. Сам процесс изъятия достаточно упорядочен и включает в себя несколько этапов.
Первоначально Правительство РФ и высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ - города федерального значения Москвы утверждают перечни объектов, которые необходимо возвести на присоединенных к Москве территориях. Только под строительство этих объектов и будет изыматься земля.
Затем, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ - города федерального значения Москвы или уполномоченным им органом принимается решение о подготовке документации по планировке территории, осуществляется ее подготовка и утверждение. Документация по планировке территории может быть оспорена в суде в течение трех месяцев со дня ее утверждения. До 31 декабря 2015 года эта документация является основанием для принятия решения об изъятии участков для государственных нужд. В последующем в качестве такого основания будут выступать документы территориального планирования города Москвы.
Следующий этап – принятие решения об изъятии земли под строительство объектов. Не менее чем за 2 месяца до принятия решения об изъятии недвижимого имущества государственный орган обязан обеспечить опубликование во всех своих официальных СМИ и на своем официальном сайте сообщения о планируемом изъятии земель и определить всех собственников недвижимого имущества, которое подлежит изъятию. Кроме этого, сообщение опубликовывается в официальных СМИ и на официальном сайте муниципального образования, на территории которого находится недвижимое имущество. Законом установлено, что в сообщении в обязательном порядке указываются цели изъятия участков, границы зоны размещения планируемых объектов, а также адрес, по которому можно получить дополнительную информацию. Правообладатели, еще не оформившие свои права на имущество, должны подать заявление о наличии соответствующих прав в орган исполнительной власти. Если правообладатель объекта недвижимого имущества не будет выявлен, то по истечении двух месяцев со дня опубликования сообщения орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с заявлением о признании имущества бесхозяйным.
Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок, в течение которого Росреестр обязан провести процедуру регистрации решения об изъятии недвижимого имущества, не может превышать пяти рабочих дней с момента поступления к нему документов. Решение об изъятии недвижимого имущества может быть оспорено в суде в течение двух месяцев со дня его принятия.
В течение семи дней со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества, государственный орган обязан направить его копию собственникам и правообладателям по всем известным исполнительному органу адресам. Законом установлено, что владелец имущества должен быть уведомлен об изъятии недвижимого имущества не позднее чем за пять месяцев до предстоящего изъятия.
Важно отметить, что решение об изъятии недвижимого имущества подлежит обязательному обнародованию в течение семи дней со дня его принятия. Решение публикуется органом местного самоуправления по месту нахождения изымаемого объекта недвижимого имущества, а также размещается на официальном сайте высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ - города федерального значения Москвы, поэтому жителям «Новой Москвы» рекомендуется проявить бдительность и своевременно мониторить указанные СМИ и сайт.
После принятия решения об изъятии в течение двух месяцев государственным органом разрабатывается соответствующий проект соглашения с собственником (правообладателем), в котором указывается рыночная стоимость изымаемого имущества, определенная на основании отчета независимого оценщика, а также другие условия выкупа и возмещения ущерба. Проект соглашения может быть направлен владельцу недвижимости не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии. Если собственник не согласен с оценкой его недвижимости, то он вправе направить документально подтвержденные предложения для внесения изменений в проект соглашения.
Если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения собственнику оно не заключено, то государственный орган вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии имущества. Но государство имеет право подать такой иск только в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии.
В случае если суд примет решение о принудительном изъятии земли, а собственник не согласится с размером компенсации, то выкупная цена и размер убытков могут быть обжалованы им в судебном порядке. Однако, наличие судебного спора о размерах компенсации не является препятствием для принятия судом решения о принудительном изъятии имущества.
Очень важно отметить, что права на изымаемое недвижимое имущество прекращаются только после возмещения стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества и убытков, а принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании вступившего в законную силу решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и убытков. В этих целях законом установлено несколько способов расчетов с владельцами изымаемого имущества (перечисление денежных средств на расчетный счет, указанный владельцем; внесение денежных средств в депозит нотариуса по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества; направление денежных средств в порядке, указанном в решении суда о принудительном изъятии недвижимости).
Таким образом, согласно принятому Федеральному закону РФ от 5 апреля 2013 года № 43 – ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вынужденное изъятие земель для государственных нужд в «Новой Москве» должно стать цивилизованным, достаточно упорядоченным и оперативным процессом, что позволит не затягивать сроки развития присоединенных территорий. Важно, что собственникам недвижимого имущества представляется вполне прозрачная схема его изъятия, а также возможности диалога с государственными органами, в частности, по вопросу пересмотра размера компенсации.
Поэтому рекомендуем использовать все права, предоставленные законом, и разрешать все проблемы во взаимодействии с уполномоченными государственными органами.
В заключение необходимо добавить, что рассмотренный выше порядок изъятия земель для государственных нужд распространен законом на всю территорию Московской области, но только в отношении объектов федерального транспорта, объектов транспорта регионального значения и транспортно-пересадочных узлов.
Многие собственники земельных участков в Подмосковье столкнулись с проблемой значительного увеличения размера земельного налога. Счета, получаемые владельцами участков для уплаты земельного налога за 2011–2012 годы, содержат суммы, в разы превышающие те, которые приходили годом ранее. Причина этому — не совсем корректный механизм кадастровой оценки земельных участков, проведенной в 2009 году, когда кадастровая стоимость земли выросла в 10-20 раз, превысив рыночную стоимость земли. Вот отсюда и высокий земельный налог. Вопрос завышенной кадастровой стоимости земельных участков в большей степени коснулся земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства». Однако каждому собственнику следует знать, что в судебном порядке можно вернуть адекватную кадастровую (соответствующую рыночной) стоимость своего земельного участка и законный размер земельного налога.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит раздел «Государственная кадастровая оценка». Согласно этому документу, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже чем один раз в пять лет. Две последние кадастровые оценки земельных участков в Московской области проводились в 2005 и в 2009 годах. Кадастровая оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки земельного участка, с помощью которой определяется средний удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м по муниципальному району. В 2009 году эти показатели были определены, например, в Раменском районе — 2179 руб. за 1 кв. м, в Сергиево-Посадском районе — 1406 руб. за 1 кв. м. Кроме этого, оценщики определили средний удельный показатель кадастровой стоимости по субъекту РФ, то есть по Московской области, который составил 2409 руб. за 1 кв. м. Этот показатель применяется в тех случаях, когда удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м по муниципальному району по какой-либо причине не был определен, например, так произошло в Воскресенском, Коломенском районах. Стоимость конкретного земельного участка кадастровая палата рассчитывает путем умножения площади земельного участка на удельный показатель стоимости 1 кв. м. Для сравнения, в 2005 году аналогичные показатели составляли: в Воскресенском районе — 101 руб. за 1 кв. м земельного участка, в Раменском районе — 157 руб. за 1 кв. м земельного участка. Не трудно заметить, что разница в кадастровой стоимости земель оказалась колоссальной, другими словами, в 2009 году кадастровая стоимость земли увеличилась в 10-20 раз, по сравнению с кадастровой стоимостью земли в 2005 году, и это притом, что рыночная стоимость земли за эти годы изменилась незначительно.
Такой скачок цен, скорее всего, образовался в силу создания оценщиками не совсем корректной модели оценки земель. Четыре года назад для кадастровой переоценки была построена модель на основе рыночной стоимости земельных участков в уже сформировавшихся дачных поселках, где построены дома, живут люди и обеспечена необходимая инфраструктура. И эту модель оценки применили ко всем земельным участкам, в том числе и к еще не освоенным, которые, безусловно, стоят на рынке гораздо меньше, чем земля в сформировавшихся дачных поселках. В результате этого во многих случаях получилось так, что человек, купивший участок на рынке за 100 000 руб. (без дома, без коммуникаций), должен заплатить земельный налог как за дачный участок в сформировавшемся дачном поселке, который стоит на рынке более 2 000 000 руб.
В 2012 году, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при Росреестре по Московской области была создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Однако эта комиссия в настоящее время не рассматривает споров, так как законодательная норма предписывает, что собственник может обратиться в данную инстанцию в течение 6 месяцев начиная с даты внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Учитывая, что оценка кадастровой стоимости была проведена в 2009 году, то заявление собственника согласно закону уже не может быть принято комиссией. Таким образом, только если в 2013 году будет проведена новая кадастровая оценка земель, то в данную комиссию смело можно будет обращаться в течение первых 6 месяцев с даты внесения новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» помимо комиссии существует второй путь оспаривания завышенной кадастровой стоимости земли (кстати, по закону она не должна быть выше рыночной) — это судебный порядок обжалования. Спор о размере кадастровой стоимости земли суд обязан рассмотреть в порядке искового производства. Для таких споров срок исковой давности составляет три года. Таким образом, если в 2011 году пришло требование об уплате завышенного земельного налога, то в 2013 году еще есть возможность обратиться в суд и обжаловать завышенную кадастровую стоимость земельного участка. Положительное решение суда позволит снизить размер земельного налога и вернуть излишне уплаченные денежные средства, а также в дальнейшем платить адекватный земельный налог. Установленная судом кадастровая стоимость вносится в государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда и действует до следующей кадастровой оценки земли.
В суде собственнику предстоит доказать, что рыночная стоимость его земельного участка ниже, чем кадастровая. Сделать это можно, заказав независимую оценку рыночной стоимости земельного участка на ту дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Если собственник по какой-либо причине не может представить отчет независимого оценщика, то он вправе попросить суд назначить судебную экспертизу рыночной стоимости земельного участка за его счет. В конечном итоге, если собственник выигрывает суд, то расходы по оплате судебной экспертизы несет проигравшая сторона.
Таким образом, сегодня оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Московской области, можно только в арбитражном суде. Если собственник грамотно составит исковое заявление и соберет необходимые доказательства реальной рыночной стоимости земельного участка, то суд он выиграет без проблем. Например, мы предоставляем своим клиентам консалтинговые услуги по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков начиная с 2011 года. Сегодня мы имеем на руках положительные судебные решения, вступившие в законную силу более чем по 2000 земельным участкам, а на различных стадиях судебного процесса находятся исковые заявления еще по 1700 земельным участкам.
Следует отметить, что судиться с налоговыми органами по завышенному земельному налогу нет смысла, так как они не определяют налоговую базу — кадастровую стоимость земли, а только используют ее для расчета земельного налога. Кстати, налоговые органы привлекаются судом при рассмотрении споров по кадастровой стоимости в качестве третьих лиц.
