Длительное время перспективы развития Сочи и цены на сочинскую недвижимость оставались предметом споров и дискуссий. И действительно, всем известная дороговизна (при относительно адекватном качестве) отдыха и проживания для всех социальных слоев делала неоднозначным востребованность региона, а, следовательно, и недвижимости. Однако если на долю секунды представить себе, что выбора у большинства отечественных туристов не будет, то тогда все встает на свои места и идея главного курорта страны – Сочи – становится абсолютно логичной и естественной. Как и в период железного занавеса времен СССР….
«Огласите весь список…»
Протекционизм в различных формах всегда был действенным способом реанимации экономики страны в период ее упадка. Конечно, важно уточнить, что именно эффективным способом экстренной реанимации, а не постоянным механизмом, как данная мера применялась в период советского союза.
Одним из первых признаков надвигающихся перемен стали введенные многочисленные ограничения при заказе и доставке иностранной продукции (значительный список документов, уменьшение беспошлинной суммы и т.д.). Из-за развития технологий все большему количеству россиян стало привычным покупать продукцию развитых стран даже не «поделившись» с отечественными авиакомпаниями или таможней суммой экономии, что недавно было пресечено со стороны государства.
Однако на сегодняшний момент россияне все еще имеют право ездить в Европу и США. А кому это выгодно?
Те, «кому надо», уже давно решили все вопросы с гражданством и зарубежной недвижимостью. Те, кого не будут пропускать «лично», уже давно повидали весь мир и могут более чем великолепно чувствовать себя и в нашей стране.
Остальная же масса населения продолжает покупать недвижимость в Европе (и США), ездить туда отдыхать, покупать качественную продукцию развитых стран. При этом если бы выезжать в Европу или США стало затруднительно, то тогда нашим курортам уже было бы легче конкурировать с остальными странами, включая страны Африки, Азии и т.д.
Туризм определяет развитие коммерческой недвижимости – как отелей, так и торговых центров, складов, коммерческих площадей для различных небольших услуговых предприятий. Но и цены на жилую недвижимость взаимосвязаны с развитием туризма, как с точки зрения коммерческого использования жилых площадей (сдача в аренду), так и аналог отелям для постоянного отдыха.
Если разбирать варианты туризма в странах кроме Европы (и США, но особенно Европы), то везде существуют свои минусы для регулярного отдыха, особенно с семьей: или это совсем чуждые культуры, или длительный (дорогой) перелет.
А если бы выбора не было?
В значительной мере рынок недвижимости в Сочи был бы «разогрет» до необходимой отметки, в первую очередь, инвестиционными сделками частных инвесторов. Следом за Сочи вероятен был бы рост цены предложений в пригороде Сочи и близлежащих населенных пунктах.
Со временем перемены неизбежно коснулись бы и Крыма, как курорта эконом-класса. В Крыму рост цен мог бы быть обусловлен уже только ростом числа туристов, поскольку для первичных инвестиционных сделок данный регион являлся бы более рискованным вариантом для вложений, и инвестирование было бы целесообразно уже после роста туристического потока.
Конечно, все вышесказанное – это не более чем односекундный миф, который, будем надеяться, не станет никогда реальностью.
Однако если бы политика страны привела к подобному варианту развития событий, то тогда бы инвестиции в Сочи ключевых участников стали весьма прибыльным вложением.
Как мы и прогнозировали, одной из пяти главных тенденций в сфере девелопмента на 2014 год будет «смена правил игры без повторных предупреждений», в частности, «постепенно закрываются возможности использования ранее существовавших схем девелопмента, кроме комплексного освоения территории… Однако власти уже в 2013 году предупредили о вероятных серьезных переменах в сфере апартаментов».
И вот спустя буквально месяц главный архитектор Москвы окончательно озвучил политику властей, что «апартаменты — это незаконное, серое жилое строительство», из-за которого «Москва столкнулась с проблемой нехватки социальной инфраструктуры».
Разберем детально, является ли незаконным строительство апартаментов или требования строительства бюджетной социальной инфраструктуры за счет застройщика (то есть в итоге покупателя) могут нарушать права граждан?
Коммунальные расходы
Ужесточение государственного регулирования по отношению к апартаментам можно было бы понять, если бы при проживании в апартаментах размеры налоговых и коммунальных платежей были бы меньше. Безусловно, тогда можно было бы говорить о несправедливости по отношению к государству, обществу и отдельно к собственникам квартир. Однако ни для кого не секрет, что именно более высокие расходы после покупки недвижимости и являются главным недостатком для покупателя при покупке апартаментов, и, по меньшей мере, в данном вопросе компенсируется единственный аспект строительства апартаментов, затрагивающий и общественные интересы (интенсивное использование ограниченных коммунальных ресурсов, особенно ближе к центру).
Хотя и в вопросе ограниченности и износа существующих коммуникаций невольно затрагивается одна из многочисленных наболевших тем о том, что государство должно делать, но не делает, и состояние тех же коммуникаций, обеспечивающих сток и водоотведение, с каждым годом становится все страшнее по причине мизерного размера денежных средств, действительно потраченных на их ремонт.
Медицинская инфраструктура
При рассмотрении необходимости в медицинской инфраструктуре, конечно, речь идет о недвижимости экономкласса и только экономкласса. Поскольку уровень отечественной медицины таков, что любой человек со средним и выше доходом так или иначе использует услуги платной медицины, как по страховке, так и за плату при обращении. Таким образом, требование строительства поликлиник для жилья классов бизнес и элит не имеет никакого отношения к реальной потребности жителей данных комплексов.
Однако для детального рассмотрения вопроса следует обратиться к законодательству в сфере медицинского страхования. И самым примечательным является то, что по российскому законодательству оказание медицинских услуг гражданам РФ, имеющим полис ОМС нового образца, вообще не зависит от места постоянной регистрации! Существующий Федеральный закон №326-ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации», предусматривающий замену полисов медицинского страхования на полиса ОМС нового образца, обеспечивает право застрахованного лица на медицинскую помощь по базовой программе страхования на территории всей страны (ст.16, п.1).
Таким образом, от того, что гражданин проживает в апартаментах, но там не зарегистрирован, или он будет там зарегистрирован при условии, что это будет жилой комплекс, факт оказания медицинской помощи в данном районе его проживания вообще никак не изменяется.
Если же рассматривать вопрос общей нехватки поликлиник и больниц в городе Москве, то тогда вновь возвращаемся к тому, что бюджетные учреждения должны строиться на бюджетные денежные средства, полученные в том числе от уплаты налогов, — иначе куда тогда они тратятся? И на каком основании гражданин РФ должен платить дважды за одну и ту же поликлинику.
Детская инфраструктура
И конечно, самый сложный и самый спорный вопрос — это строительство школ и детских садов. В самом обязательстве строительства детской инфраструктуры в жилых комплексах заложено нарушение прав такого количества граждан, что сам факт «умалчивания» данного вопроса вызывает недоумение. Для любого гражданина развитых стран, к которым Россия не относится, сама постановка вопроса уже противоестественна. Поскольку в развитых странах строятся и жилые комплексы «по интересам», покупатели жилья в которых должны соблюдать требования данного жилого комплекса. Например, жилые комплексы «для взрослых», где проживание детей не предусмотрено.
Итак, кому не нужна детская инфраструктура?
1) Людям, у которых нет детей и которые не хотят детей.
2) Родителям взрослых детей, а это возрастная категория в среднем от 40 и до 90 лет.
3) Взрослым детям, которые уже живут отдельно от родителей, учатся в вузе, начинают карьеру и в ближайшие годы рожать детей не планируют. В России студенты и не могут часто жить отдельно, поскольку их родители не всегда могут оплатить стоимость квартиры с учетом всей «запасной» инфраструктуры (или аренду такой квартиры).
И право на доступное жилье всех перечисленных групп граждан нарушается, поскольку они вынуждены приобретать квартиры в новых жилых комплексах с заложенной в цену стоимостью детской инфраструктуры.
Рассмотрим вопрос детской инфраструктуры с точки зрения класса жилья. Факт в том, что покупателям недвижимости бизнес-класса (особенно верхнего уровня) и элитного общегородские детские сады и школы не нужны в принципе.
Да, в районах экономкласса существует проблема со свободными местами в детских садах и школах. Но во многом это обусловлено и новыми маленькими «гражданами РФ», чьи родители приехали в Россию из Узбекистана, Таджикистана и так далее. И вопрос проблемы свободных мест в школах связан с регулированием миграции, а не девелопмента.
И обсуждая все вопросы инфраструктуры, необходимо снова и снова возвращаться к ключевому вопросу: почему бюджетная инфраструктура должна строиться за счет средств покупателей жилья, которые при этом платят налоги.
С учетом всех этих аспектов политика ужесточения требований к апартаментам не оставляет гражданам РФ права выбора, хотят ли они платить за бюджетную инфраструктуру, зачастую им и не нужную, дважды.
1. Смещение границ жилой и загородной недвижимости, изменение приоритетов потребителей
За 2013 год был реализован на практике весьма красноречивый намек властей «Все за МКАД» — люди, машины, жилье и рабочие места. Такие спорные явления, как жилые комплексы премиум-класса за границами МКАД, являются, с другой стороны, проявлением тенденции полицентризма в развитии Москвы и подкреплены государственными и частными инвестициями в развитие транспортной инфраструктуры.
Однако важным следствием перемещения центров развития является и изменение потребительских приоритетов при выборе недвижимости. Если ранее выбор был между комфортным, но удаленным от центра загородным домом и меньшей по площади квартирой, но расположенной ближе к месту работы, то теперь квартиры в многочисленных жилых комплексах приравнены по удаленности к таунхаусам и загородным домам. Необходимо еще некоторое время для массовой адаптации к новой реальности, однако власти уже официально заявили, что строить жилье ниже класса бизнес и элит в Москве для них «не стратегично», иными словами, Московская область — для москвичей.
При этом сомнения вызывает и скорость поглощения предложения «разрешенного» для строительства в Москве жилья бизнес и премиум-класса. Исчезновение «среднего класса» населения, планомерное уничтожение предпринимательства, недоступность по цене жилья любого класса покупателям соответствующего слоя населения — все эти факторы не способствуют активному спросу на жилье бизнес-класса. Сохраняющийся спрос и активность в элитном классе в определенной степени связаны со сменой элитных квартир эпохи нулевых, зачастую являвшихся реконструированным жильем, на квартиры в новых комплексах того же местоположения, но лимит такого спроса очевиден.
При всем желании властей оставить Москву только для «правильных» жителей, покупателей элитного жилья не может быть столько, чтобы полностью выселить весь «эконом» из города. Востребованность таких объемов жилья (с учетом планируемых масштабных проектов реновации промзон) класса бизнес и элит не подкреплена столь масштабным процветанием общества.
2. Угроза перенасыщения/прекращения роста в ряде сегментов коммерческой недвижимости
Количество офисных площадей в удаленных от центра бизнес-парках постепенно превышает потребность тех немногих компаний, которые не завершают, а начинают свою деятельность. Если «золотые нулевые» для экономики были очередным кратким периодом развития частного предпринимательства, то в настоящий момент вымирание малого бизнеса и многих средних компаний грозит не только ступором экономики, но и локальными последствиями, в частности, для коммерческой недвижимости. Объемы не только строительства, но и рассматриваемых новых инвестиционных проектов объяснимы и типичны для периода стагнации рыночной экономики, но российская экономика уже давно не является рыночной, и ситуация лишь будет усугубляться. Безусловно, спрос со стороны иностранных компаний, а также крупных отечественных корпораций не создаст проблем офисным помещениям класса А, равно как мелкие арендаторы класса С и ниже будут еще длительный период пытаться остаться на плаву и продлевать аренду.
Аналогичная ситуация может затронуть и торговый сектор крупных городов, особенно Москвы: исчезновение среднего класса и стремительное обнищание бедного класса (особенно если учесть степень закредитованности значительной части населения) может в гораздо более высокой степени повлиять на востребованность торговых площадей, чем в период кризиса 2008 года.
3. Деофшоризация
Курс на возврат капиталов в страну — это попытка прекратить разрушение экономики, поскольку именно работающий капитал является основой ее успешного функционирования. Однако ключевым словом является именно «работающий» — в данном случае капиталы госслужащих, оседающие при покупке дорогостоящей недвижимости, совершают максимум один оборот, а стимулов для развития или хотя бы сохранения предпринимательства пока становится все меньше. Негативное влияние борьбы с уклонением от уплаты налогов в девелопменте очевидно: пока экономическо-политическая система страны не позволяет масштабно развиваться бизнесу с учетом уплаты всех налогов, использовать карательные меры в качестве мотивации для инвестирования не всегда эффективно.
4. Нестабильность валют и продолжающаяся чистка банковской сферы
2008 год позволил на многие годы оправдать ситуацию в экономике России мировым влиянием, в 2013 году уже никто не утруждался скрывать, что разрушается экономика самой страны из-за уничтожения предпринимательства, массового вывоза капитала и коррупции, что никак не оправдать влиянием экономик других стран.
Очевидно, что до завершения Олимпиады будет удержан статус-кво, однако относительный фундамент в виде сбережений населения может стать весьма зыбким, поскольку ни валюта, ни банковская система не являются и никогда в нашей стране не являлись стабильной незыблемой опорой для общества.
Причем дело даже не в курсе отечественной валюты по отношению к доллару — из-за активно работающего печатного станка инфляция «съедает» накопления в любой валюте. Речь идет о реальной покупательной способности валюты, падение которой в 2014 году может ускориться в значительной степени.
Нестабильность валюты и банковской системы вынуждает рассматривать все варианты сохранения накоплений, и именно недвижимость является одной из наиболее эффективных альтернатив, обладающих гораздо меньшими рисками (включая утерю права собственности, что для вкладов очень актуально).
При этом сам процесс изменения банковской сферы — фактически поглощение частных банков — в значительной мере является перестановкой сил, если же меры по деофшоризации окажутся эффективными (для чего есть все основания, учитывая особенности политической системы страны), то объем «вернувшихся» и не вывезенных капиталов компенсирует какие-либо угрозы ликвидности. Фактически ипотека, ее объемы и доступность зависят от воли властей, и при наличии этой воли вероятно сохранение предложения ипотечных кредитов — конечно, по ставкам, выгодным государственным банкам.
5. Смена правил игры без повторных предупреждений
За 2013 год было достаточно предупреждений для владельцев земельных и иных недвижимых активов о новых условиях девелопмента. Основные — застройка наиболее интересных территорий (например, Москва) лишь «приближенными» игроками, а также стимулирование освоения замороженных проектов и активов. Пока мотивация для их освоения преимущественно карательного плана: резкое повышение финансовой нагрузки за счет налогообложения от кадастровой стоимости, угроза титулу за счет возможности изъятия неиспользуемых земель. Кроме того, постепенно закрываются возможности использования ранее существовавших схем девелопмента, кроме комплексного освоения территории. Объективно требования комплексного освоения зачастую останавливают гармоничное развитие городов и не имеют ничего общего с рыночной экономикой, а также требования властей по строительству инфраструктуры комплементарно к основной недвижимости нарушают права граждан на доступное жилье (поскольку далеко не всей этой инфраструктурой гражданин будет пользоваться). Однако власти уже в 2013 году предупредили о вероятных серьезных переменах в сфере апартаментов, и данный принцип (требования к объемам строительства и обязательства по инфраструктуре) оставляет пока свободной лишь коттеджную застройку, когда покупатель волен сам выбирать, какие опции при приобретении недвижимости ему необходимы.
Резюме
2012-й стал годом, когда серьезный внутристрановой кризис был очевиден многим экспертам, в 2013-м — всему населению, а 2014-й имеет все шансы стать рубежом, когда после Олимпийских игр уже не нужно будет «сохранять лицо».
При этом именно глобальная нестабильность валют, особенно отечественной, в сочетании с усилением влияния государственных банков (сохраняющих все функции по кредитованию населения) и постепенной олигополизацией банковской сферы могут стать серьезным стимулом для инвестирования в недвижимость, ибо именно в период инфляции наиболее выгодна как ипотека, так и сохранение собственных накоплений в альтернативных активах.
Факторов для активного строительства много: уменьшение количества особенно доходных иных сфер деятельности, деофшоризация и никуда не исчезающая необходимость легализации денежных средств, однако лишь отдельные сегменты будут характеризоваться адекватными показателями «риск — доходность» во всех сценариях.
Отзыв лицензии у «Мастер-банка» с 47 млрд руб. частных вкладов стал вторым масштабным событием в финансовой сфере за текущий год после весеннего скандала с кипрскими банками. Заявление председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной о том, что «одним банком дело не ограничится», учитывая, что во второй половине 2013 года лицензии были отозваны уже у 14 кредитных организаций (по данным газеты «Ведомости»), также не вызывает оптимизма в бизнес-сообществе. Нарастающая в связи с этим паника и опасения повторения банковского кризиса заставляют иначе воспринимать и сравнивать варианты вложения свободных денежных средств и инвестирования.
Буквально за короткий промежуток времени подавляющее большинство россиян забыли о весьма бурной истории отечественной финансовой системы, на счету которой даже за последние полвека было немало резких скачков платежеспособности валюты и прецедентов массового несоблюдения прав вкладчиков. Именно потому все чаще стал применяться один из спорных, но внешне очевидных методов сравнения — сопоставление роста цен на недвижимость и ставки доходности по депозитам в банках.
Безусловно, некорректность такого «прямого сравнения» обуславливается в первую очередь несопоставимостью активов и, в частности, динамики их обесценивания. Причем, помимо официально озвучиваемой инфляции отечественной валюты, которая гораздо ниже рассчитываемого экспертами исследовательских центров реального уровня инфляции (достигающего за последние годы 15%), посткризисное развитие (и попытки реанимации) многих стран, включая США, обуславливают и ускоренное обесценивание иностранной валюты.
Скорость же обесценивания недвижимости даже по самым жестким расчетам не превышает 3,3% в год (с учетом стандартного 30-летнего срока износа, используемого для расчета амортизации), в крупных городах обычно в значительной степени компенсируется собственным приростом ценности многих объектов за счет роста и расширения городов. В качестве самого красноречивого примера можно привести прирост ценности квартир в сталинских домах, срок износа которых уже давно превысил 30-летний рубеж. Но, самое главное, далеко не всегда проводилось сравнение рисков, а риск тотальной национализации недвижимого имущества гораздо ниже рисков банковской системы.
Однако паника 2008 года и непривычно низкий темп прироста цен на недвижимость последних лет по сравнению с требованиями россиян к доходности докризисных лет отчасти уменьшили интерес физических лиц и частных инвесторов к данному активу — конечно, за исключением инвестиций в строящиеся девелоперские проекты. Внутренний прирост стоимости за счет роста степени готовности объекта и активное расширение многих городов (по интенсивным причинам, как рост региональных городов, и по экстенсивным — за счет искусственного ограничения строительства в пределах МКАД в Москве) в значительной степени обуславливало активные темпы строительства многих малоэтажных и многоэтажных проектов за последние несколько лет.
События же весны 2013 года, когда многие крупные частные инвесторы были вынуждены как минимум срочно решать незапланированные вопросы из-за ситуации с кипрскими банками, в совокупности с многочисленными нововведениями в сфере государственного регулирования девелопмента увеличили активность и частных инвесторов, и владельцев земельных активов. При этом основным критичным моментом для многих девелоперских проектов оставался критерий платежеспособного спроса, точнее, его отсутствия. По сравнению с рынком недвижимости «золотых нулевых», когда значительное количество сделок носило инвестиционный характер, посткризисный объем сделок, основанный в большей мере на планируемом использовании недвижимости в потребительских целях, являлся серьезным сдерживающим фактором для выведения на рынок новых проектов.
События же в отечественной банковской сфере, когда, в отличие от ситуации с кипрскими банками, задействованы вклады гораздо большего числа россиян, и даже, скорее, вызванный общественный диссонанс могут изменить не только соотношение сделок по приобретению недвижимости для потребительских и инвестиционных целей, но и общий объем сделок. Если учесть общее серьезное изменение модели потребления в сторону значительного увеличения процента дохода, откладываемого россиянами в качестве сбережений, и такие прецеденты, как массовый отзыв лицензий банков и опасения повторения банковского кризиса, — недвижимость может стать более привлекательным активом для сохранения средств потребителей. А значит, повышающийся за последние месяцы интерес к инвестированию в девелоперские проекты будет подкреплен возможным ростом числа инвестиционных сделок на рынке.
В интервью РБК daily и.о. заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил о том, что многие компании серьезно рассматривают возможность перевода своих офисов за МКАД: «Думаю, что всем компаниям, которые активно работают на новых территориях — RDI Group, ГК «ПИК», «Масштаб», «ИнвестТраст», ГК «Мортон», ГК «МИЦ», — это было бы удобно. Они интересуются, но решений пока не приняли». Скорее всего, примут, особенно после такого «прозрачного намека». Однако сколько же всего будет необходимо сделать оставшимся девелоперским компаниям в благодарность за помощь государства в момент произошедшей искусственной олигополизации отрасли?
Формальные отличия рыночной экономики от плановой, свободной конкуренции от олигополии известны всем. Равно как и виды монополий и олигополий – естественные и искусственные, первые образовываются или по причине особенностей товара (например, метрополитен), или по причине уникальности компании и наличия кардинальных конкурентных преимуществ. А вот искусственные олигополии легко могут создаваться и за счет искусственно созданных высоких барьеров для входа в отрасль. В качестве яркого примера можно привести требования к минимально допустимому объему производства (в частности, «комплексное освоение территорий», «строительство бюджетной инфраструктуры»), барьеры для мелкого и среднего бизнеса («запрет точечной застройки») и иные меры.
У естественных и искусственных олигополий есть отличия, и ключевое – естественные олигополии/монополии являются гигантами производства за счет внутренних причин, а вот за право стать искусственным монополистом всегда приходится платить. И самый сложный момент заключается в том, что компании могли бы стать столь крупными и успешными именно за счет внутренних конкурентных преимуществ – в частности, у всех перечисленных компаний они имеются – но при созданной искусственно олигополии фактическое, пусть и неформальное, руководство их деятельностью находится уже под сторонним контролем.
Пожелания и рекомендации по возведению застройщиком бюджетной социальной инфраструктуры, рекомендации по предпочтительному расположению проектов, рекомендации по составу проектов, наконец, такие «мелочи», как местоположение офисов компаний – только за последний год количество «рекомендаций» девелоперским компаниям уже говорит о многом.
Впрочем, именно данный факт и обуславливает достаточно высокие цены на новое жилье, в том числе в Новой Москве и в Московской области. Несмотря на значительные объемы строящегося жилья, цены вызывают много вопросов у экспертов рынка и у покупателей, однако с учетом того, сколько «рекомендаций» приходится выполнять девелоперским компаниям, цены на жилье вполне оправданы.
И даже такой сегмент, как апартаменты, уже находится под угрозой. И.о. руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявил о разработке норм, предусматривающих создание инфраструктуры и при строительстве апартаментов – есть вероятность, что такие нормы будут приняты уже в следующем году.
В результате, для иностранных инвесторов пока остается привлекательным только сегмент коммерческой недвижимости, а в секторе жилой недвижимости (и, в будущем, вероятно апартаментов) иностранных инвесторов крайне мало. Для развитых стран естественно даже то, что и коммуникации должно обеспечивать государство, не говоря о бюджетной социальной инфраструктуре. В России же вся нагрузка планируется именно на оставшиеся еще на рынке отечественные девелоперские компании, которым пока еще это остается выгодно.
Разработанный Минфином и внесенный на рассмотрение в правительство законопроект налогообложения недвижимости является завершающим этапом тотальной реформы системы учета и налогообложения недвижимости страны.
В ходе реформы, переходный период которой был установлен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 на срок до 1 января 2013 года, были проведены коренные изменения в учете недвижимости. Фактически завершился процесс становления единой системы кадастрового учета всех видов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства), что в итоге должно обеспечить качественные изменения для всех участников рынка.
Конечно, в реальности именно единый налог на недвижимость, рассчитываемый для всех видов недвижимости, а не только для земли, от кадастровой стоимости (более высокой по сравнению с инвентаризационной и постоянно переоцениваемой) – и являлся главной целью, а находящаяся в процессе создания упрощенная и более удобная система для пользователей Росреестра стала приятным дополнением.
Переход на единую систему учета происходил в привязке к национальным особенностям – особенно тяжелым выдалось первое полугодие 2013 года, когда при выгрузке баз БТИ только в Москве изначально было «утеряно» в процессе более половины объектов.
Ключевое противоречие, постепенно устраняемое в ходе реформы, – отдельный учет земельных участков и иного недвижимого имущества, фактически отделения земли от недвижимого имущества, что противоречит самому определению «недвижимости», -- и создавало множество проблем как при отдельной работе БТИ по учету недвижимости и Кадастровой палаты по учету земли, так и при налогообложении. И, хотя переход на единую систему учета Росреестра еще полностью не завершен (представители Росреестра регулярно сообщают о том, что процент «утерянной» недвижимости снижается до уровня 30, 20 процентов и т.д.) – Минфин уже подготовил все необходимые документы для достижения итоговой цели всех преобразований.
Новый законопроект предусматривает единый налог на недвижимость, который, впрочем, будет рассчитываться отдельно для земли и для дома, но объединение платежей в один, демонстрируемое как удобство для налогоплательщиков – в первую очередь, сокращает издержки по сбору тех самых налогов. Данный факт особенно существенен именно для объектов недвижимости, которые сейчас облагаются налогом на имущество – зачастую платежи по своему абсолютному и относительному (с учетом рыночной стоимости объекта) значению являются номинальными. Конечно, сам рост поступлений за счет увеличения абсолютного значения платежей и с учетом их определения от кадастровой стоимости – является той целью, ради которой преобразовывалась вся система.
Если говорить объективно, данная реформа в значительной степени оправдана – сейчас действительно налоговые платежи на многие виды недвижимости носят номинальный характер, с другой стороны размеры будущих платежей все равно не сопоставимы даже со стоимостью эксплуатации квартир, что уж говорить о загородных домах. К тому же предусмотренные льготы позволяют оставить в значительной степени «нетронутыми» самые беззащитные группы населения – есть вычет для каждого гражданина в размере 20 кв.м, для льготных групп он больше.
Однако, несмотря на официально завершившийся переходный период для кадастрового учета всех зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, система кадастрового учета еще не приведена в порядок, о чем заявляют на официальных мероприятиях сами представители Росреестра. Кроме того, остается самый спорный момент в законопроекте – это расчет налога с кадастровой стоимости на 1 января без учета изменений в течение года (в случае оспаривания кадастровой стоимости пересчет налога будет производиться лишь со следующего периода). Таким образом, есть риск, что при введении в 2014 году нового налога, для ряда объектов размер платежей будет не совсем корректным – однако ускоренное принятие нового налога при еще не идеально работающей системе кадастрового учета недвижимости объясняется стремлением властей увеличить поступления в бюджет.
Институт частного права на землю в нашей стране едва успел появиться, а превратиться в более менее налаженный механизм тем более. За прошедшие несколько лет земельный кодекс достаточно часто пополняется новыми статьями, позволяющими резервировать и изымать земли. Рассматриваются все новые и новые законопроекты – включая ужесточение контроля использования земель сельскохозяйственного назначения. Например, недавно одобренные правительственной комиссией по законопроектной деятельности поправки к законодательству, согласно которым штрафы за неиспользование земель вырастут в разы, до этого были попытки уменьшить отведенный срок для освоения земель до одного года.
Баланс между правом собственности на землю и интересами государства очень тонкий. Решается спорный вопрос по-разному. Если обратиться к международному опыту, – в Европе распространена схема аренды земельных участков, в США, напротив, именно философия частного права на землю стала локомотивом развития гигантских территорий. И Россия по количеству неосвоенных земель все-таки ближе к США, а их освоение в частном порядке как раз и может стать решением проблем перенаселения городов, особенно Москвы.
Примечательно, что различные российские законодательные инициативы предусматривают и предоставление земель частным лицам, и ужесточение режима их использования. Предлагаются как законопроекты по предоставлению гектара земли гражданину, так и по изъятию земель, находящихся у него в собственности.
В принципе, в земельном кодексе и была предусмотрена статья 42, позволяющая при необходимости контролировать частное право на участок – в обязанностях прописаны и мероприятия по охране земель, и соблюдение экологических правил и нормативов (соответствие которым многих земель вызывает сомнения). Земли сельскохозяйственные зачастую удалены от города и больше соответствуют нормам экологии, но для них оказалось мало существующих требований по использованию (включая отведенный трехлетний срок освоения). Например, новый законопроект повышает штрафы за нецелевое использование сельскохозяйственных земель. Таким образом, возникает вопрос, насколько сейчас корректно исполняется законодательство. Ведь ужесточение законодательства при сохранении неполноценной системы контроля его соблюдения само по себе всегда приводит к повышению коррупции, незаконным действиям и ущемлению прав и крупных компаний, но в большей степени - частных собственников и небольшого бизнеса.
Как именно контролируется целевое использование земель? Два года назад было принято постановление об установлении критериев снижения плодородности земель (от 22.07.2011, №612). Согласно этому документу для каждого участка должны измеряться уровень кислотности, содержание органического вещества, подвижного фосфора и обменного калия. Ясно, что проведение такой проверки даже и близко не окупится текущим размером штрафа за некорректное использование земель.
Повышение штрафов, вероятно, позволит проводить более доскональные проверки земельных участков и принимать решение относительно неиспользуемых земель. В целом это соответствует общей политике систематизированного освоения Подмосковья.
Пополнение земельного банка планируется не только за счет решения судьбы неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Так, заявление министра финансов Подмосковья о планируемом увеличении бюджета на 2013 год на один миллиард рублей для приобретения земельных участков в государственную собственность Московской области – дополняет картину. Согласно пояснениям представителей властей, основная цель – пополнение земельного банка Московской области для того, чтобы привлечь в регион инвестиции.
По логике привлечение инвестиций возможно и сейчас, но массовый выкуп земель, доставшихся частным лицам или в советский период, или купленных в девяностых за бесценок, с последующей перепродажей инвесторам – конечно, пополнит бюджет Подмосковья. Земли с необходимыми для застройки ПЗЗ, а в идеале с коммуникациями или хотя бы с ТУ на них, – весьма привлекательны для инвестиций в девелопмент. Безусловно, вопрос в цене таких земель, но есть надежда, что они будут предлагаться на привлекательных для инвестиций условиях.
Остается лишь вопрос о том самом праве частной собственности на земли – но именно текущие перемены и переходный период являются подходящим моментом для принятия собственниками решений о дальнейшей судьбе своих участков и формате их освоения.
Увольнение заместителя мэра Химок, анонсированное как следствие выдачи разрешений на строительство домов до 32 этажей (вне зависимости от истинных причин), наглядно продемонстрировало, что отказ от многоэтажного строительства – это не только документально подтвержденное решение властей, а жесткая, четкая и продуманная политика. Такая позиция правительства, несмотря на оправданное желание участников рынка снизить себестоимость строительства и «сделать жилье доступным», на самом деле является спасительной для развития города – фактически, это единственный способ избежать создания громадного неуправляемого анклава вокруг Москвы.
Безусловно, идея доступного жилья внешне благоприятна в социальном плане – вопрос лишь в одном – зачем это применять в отношении Москвы? Нет никаких экономических предпосылок, чтобы для страны с одним единственным громадным центром притяжения стало возможным когда-либо сделать доступными цены на недвижимость в этом городе. Очевидно, что если бы окружение Москвы стало застраиваться относительно доступными многоэтажными кварталами, то в первую очередь контингент жителей составили бы вовсе не интеллигентные врачи и учителя с низкими зарплатами, а мигранты и неблагополучные семьи.
Насколько же интересно малоэтажное строительство в Подмосковье и имеет ли оно привлекательность для инвестирования?
Малоэтажное строительство – это естественный путь развития многих городов, позволяющий совместить доступность жилья и комфорт проживания, причем последний выражается не только в большей экологичности, но и меньшей населенности территории. Оптимальность соотношения плотности застройки позволяет сделать проживание более доступным, чем в коттеджном поселке. Однако наиболее оптимальным является совмещенный формат малоэтажного и коттеджного строительства на заданной территории.
Ключевыми моментами при определении привлекательности сегмента малоэтажного строительства для инвестора данного сегмента являются адекватные инвестиционные предпочтения и уделение внимания обоснованию инвестиций. Если ожидания инвестора строятся только на эпохе «золотых нулевых», когда рынок жилой недвижимости корректировался гигантскими темпами, то в любом случае большинство сегментов его инвестиционные предпочтения не оправдают. При таких ожиданиях можно рассмотреть инвестиции в Юго-Восточную Азию, некоторые активно развивающиеся страны Африки и Латинской Америки, где есть вероятность аналогичного прецедента бурного развития. Однако последние тренды, в том числе глобальный отток капиталов из развивающихся стран только на фоне замедления роста экономики Китая, показывают, что в сегодняшних реалиях любые инвестиции с ожиданиями высокой доходности отличаются слишком высокими рисками.
Если же инвестиционные ожидания корректны и рассматриваются сегменты инвестирования на основе динамики реального развития рынка, то есть с 2008 года, то да, малоэтажное строительство является привлекательным сегментом, при соблюдении второго важного условия – четкого и профессионального обоснования инвестиций. В сфере коттеджного и малоэтажного строительства такой подход развит меньше, потому, сэкономив на разработке бизнес-плана, темпы реализации проекта оказываются подчас для инвесторов разочаровывающим фактором. В рамках любого проекта затраты на маркетинговое обоснование, разработку бизнес-концепции и финансовый анализ составляют порядка 0,01-0,02% от стандартного проекта среднего класса, однако данные работы являются собственно основной для создания прибыльности и эффективности проекта. Так как в целом сегмент малоэтажного строительства остается востребованным, но преимущественно это касается проектов с продуманной концепцией и четким соответствием целевой аудитории.
Еще в числе важных факторов обеспечения доходности инвестирования в малоэтажное строительство можно назвать риск-менеджмент, мероприятия по определению рисков и разработки решений по проекту с их учетом. Среди ключевых факторов риска, не секрет, выступают риски блока «политические», сюда входят не только постоянная смена ключевых лиц, но и текущий процесс усовершенствования законодательства. Однако данные моменты все же поддаются оценке и прогнозу, так как большинство новых норм регулирования разрабатываются в рамках общей политической направленности, таким образом, при разработке концепции проекта ключевые возможные изменения уже можно учесть и просчитать чувствительность финансовых показателей к данным изменениям в законодательном регулировании девелоперского бизнеса.
Таким образом, при инвестиционных предпочтениях риск-доходность более рационального характера и уделению внимания к обоснованию инвестиций, сегмент малоэтажного строительства является одним из привлекательных направлений. Скорее можно акцентировать внимание на выборе региона данного строительства, так как лимит целесообразного развития Московского региона постепенно исчерпывается.
И даже такие факторы, как текущая стагнация экономики, нестабильность рынка недвижимости и отсутствие резких скачков спроса, в сочетании с перевыполнением государственной программы по повышению рождаемости, могут стать, в конечном счете, положительными факторами для малоэтажного строительства, накопившийся спрос все равно будет реализован. Ведь на покупку квартиры в новостройке в Москве у молодых семей средств не хватит даже с привлечением кредита, равно как и на загородный дом в разумной транспортной доступности от Москвы, и малоэтажное строительство – в данном случае реальный выход. Таким образом, малоэтажное строительство может стать перспективным сегментом - как для покупателей, так и для инвесторов.
Позиция частно-государственного партнерства постепенно выражается в конкретных действиях, в первую очередь – в законодательных изменениях. В рамках развития частно-государственного партнерства именно застройщики будут содействовать государству в реализации ряда программ, например, поддержания действующей несколько лет программы повышения рождаемости. Необходимость строить детские сады и школы для увеличивающегося количества детей, вероятно, была предусмотрена, но на данный момент власти признают, что школ и детских садов не хватает. С точки зрения все ужесточающихся норм застройки именно застройщик призван разрешить данную проблему за счет строительства в рамках девелоперского проекта и муниципальной инфраструктуры. Впрочем, не только школы и детские сады представляются важными и возможными для застройки силами девелоперов. В конечном счете, основная концепция все совершенствующихся нормативов застройки – это с участием девелопера решить все задачи, сопутствующие благой цели создания достойного качества жизни.
Будучи не вправе судить чьи-либо инициативы, гораздо эффективнее находить способы для сохранения финансовой целесообразности проектов.
Что остается делать собственникам девелоперских проектов в МО?
В первую очередь, для снижения рисков девелоперского проекта в любой стадии готовности необходимо точно оценить, насколько эффективен проект сейчас, и насколько может измениться его финансовая эффективность в различных вариантах развития политики нормирования застройки. Фактически, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (best-use анализ) проводится с учетом нескольких вариантов комбинации ограничивающих факторов.
Естественно, для этого нужно детально изучить как минимум три варианта – существующую концепцию проекта, соответствующую уже принятым нормам концепцию проекта и реконцепцию проекта с учетом прогнозируемых норм. Что такое прогнозируемые нормы? Безусловно, речь идет не о каких-либо нарушениях государственной тайны – рекомендуемый вариант норм застройки был опубликован осенью прошлого года, и, исходя из того, как были рекомендации воплощены в первых же местных нормативах застройки, можно оценить «прогнозируемые нормы» и соответствие им проекта.
Проведенный финансовый анализ эффективности проекта учетом проведения необходимых работ в рамках измененной концепции соотносится с возможностью компенсации возможных убытков. Изменения в концепции это не только изменения в планировочных решениях, но и в содержании бизнес-концепции проекта. Наличие объектов инфраструктуры может при определенных условиях оказать и положительное влияние на проект (конечно, если речь не идет о строительстве школы в коттеджном поселке для дачного летнего отдыха). Если проведенный маркетинг проекта и анализ с точки зрения повышение класса или, как минимум, уровня девелоперского проекта даст положительные результаты и изменения будут компенсированы платежеспобным спросом, то риски для собственника в принципе невелики.
Для новых проектов или проектов низкой стадии готовности остается достаточно возможностей для маневрирования. Конечно, чем дольше собственник земель не занимается девелопментом, и остается необходимой разработка концепции проекта, проектирование, согласование документации, тем в менее выгодной ситуации он рискует оказаться. Особенно это касается неосвоенных земель в собственности частного лица или на балансе организации. Их инвестиционная стоимость, информацию о которой даст любая независимая оценка инвестиционной привлекательности девелоперского проекта, может значительно скорректироваться при несоответствии категории земли с сопутствующими требованиями застройки и реальному расположению с целевой аудиторией данного потенциального проекта.
Возможен ли девелопмент при текущих или новых нормах? Да, возможен. Возможно ли сохранение финансовой целесообразности? Да, возможно. При наличии одновременно и знания правовых вопросов и творческого подхода в момент создания концепции и разработки генплана территории. Вариантов решений достаточно, но можно перечислить такие моменты, как объединение зданий схожего назначения, варьирование в пределах существующих нормативов различных объектов инфраструктуры, а также других способов соблюдения норм при сохранении финансовой целесообразности проекта.
