Мультиформатные ЖК и поселки – это тенденция, появившаяся после кризиса. В новых условиях застройщики стали искать пути увеличения продаж и обратили внимание на подобные проекты. Они позволяют девелоперам снизить риски, во-первых, за счет максимального охвата целевой аудитории, а во-вторых, за счет повышения ликвидности и сокращения сроков реализации.
Кроме того, такие комплексы позволяют застройщикам получать большую доходность за счет увеличения плотности застройки. Ведь при сопоставимой площади проекта возводится существенно больше квадратных метров. В результате мультиформатные поселки пользуются большой популярностью.
Интерес со стороны покупателей к комплексной многоформатной застройке объясняется несколькими факторами.
Во-первых, как правило, такие проекты могут похвастаться богатой инфраструктурой. Экономическая обоснованность затрат на создание инфраструктурного ядра напрямую зависит от того, какое количество жилых объектов будет размещаться в непосредственной близости от него. Строить детские сады и школы в коттеджных поселках часто просто невыгодно. Но как только в поселке повышается плотность застройки, возникает и потребность в высокоразвитой инфраструктуре, а главное – достаточная проходимость коммерческих точек, позволяющая привлечь туда операторов. В этом отношении мультиформатные проекты более комфортные. В них есть все: от объектов торговли и фитнеса до детских садов и школ.
Во-вторых, совмещение в одном проекте нескольких видов жилья позволяет снизить себестоимость и конечную цену квадратного метра во всем ЖК. Поэтому жилье здесь обходится в большинстве случаев дешевле, чем в поселках моноформата.
Последние законодательные инициативы администрации Московской области в части снижения разрешенной этажности строений, а также ужесточения требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой могут привести к значительному повышению экономической нагрузки проектов многоквартирного строительства, снижению показателей рентабельности от их реализации. В этом свете возрастает перспективность мультиформатной застройки для застройщиков. Я считаю, что в среднесрочной перспективе одной из тенденций рынка станет увеличение многоформатных проектов, предлагающих как квартиры, так и небольшие индивидуальные дома, прежде всего, таунхаусы небольшой площади и с сопоставимым бюджетом.
Первые 8 месяцев 2014 года на рынке элитного загородного жилья были ознаменованы хорошей динамикой продаж. Спрос держался на стабильном и высоком уровне. За этот период был совершен целый ряд высокобюджетных сделок – около 6-7, где стоимость объектов составляла $10-20 млн, и 3-4 сделки, в которых ценник превышал $30 млн. Высокая активность покупателей подстегнула некоторых продавцов к повышению цен. Конечно, данный тренд не стал общим для рынка, однако стоимость некоторых высоколиквидных объектов увеличилась, в среднем, на 7-10%.
Ситуация на рынке загородной недвижимости элитного класса кардинально изменилась в середине сентября, когда курс доллара по отношению к рублю стал активно расти. Количество обращений резко снизилось примерно на 20%. Потенциальные покупатели перешли в «режим ожидания», поскольку пытались понять, что с будет с долларом. Они надеялись, что продавцы начнут давать сумасшедшие скидки. Однако продавцы не спешили расставаться со своей собственностью по бросовой цене, поэтому также заняли выжидательную позицию. Сделки совершались только с теми объектами, владельцы которых остро нуждались в деньгах. К текущему моменту никаких изменений, по большому счету, не произошло. Спрос в элитном сегменте по-прежнему низкий. Тем не менее, продавцы уже начали снижать цены – многие девелоперы зафиксировали курс, а собственники уменьшили стоимость своих активов примерно на 20%.
В результате 2014 год, в целом, по спросу и количеству сделок оказался ниже на 30%, чем предыдущий год. И это несмотря на нехарактерный всплеск активности клиентов, который мы наблюдали в начале текущего года. Данные показатели обусловлены тем, что осенью рынок просел по уровню запросов и продаж примерно в 2,5 раза. А в этот период (с сентября по декабрь), как правило, на загородном рынке элитного жилья как раз и совершается основное количество сделок. В остальное время, по большому счету, ведется их подготовка.
Что касается покупательских предпочтений, то в этом году они не изменились. Наибольшим спросом по-прежнему пользовались коттеджи площадью около 300-400 кв. м (участки – примерно 20 соток), расположенные на престижных западных направлениях (сектор от северо-запада до юго-запада). В принципе, никаких глобальных изменений в этом отношении мы не ожидаем и в следующем году. Возможно, только на Ленинградском шоссе, которое традиционно считалось стагнирующим в отношении спроса на элитную загородную недвижимость, будет всплеск спроса, связанный с вводом платной дороги.
Если говорить опрогнозах этого рынка на следующий 2015 год, то делать сейчас это очень сложно, поскольку все сильно зависит от развития геополитической и экономической ситуации. Более того, элитный сегмент загородной недвижимости всегда первым реагирует на малейшие изменения. Покупка подобных объектов не является предметом первой необходимости, поэтому любые колебания практически сразу же приводят к снижению активности как покупателей, так и продавцов в данном сегменте. Соответственно, прогнозировать развитие ситуации сейчас нецелесообразно, поскольку обстановка слишком нестабильная.
