Спрос на участки без подряда (УБП) продолжает бить рекорды загородного рынка Московской области — более 65% от всего объема сделок по рынку заключается именно в сегменте УБП. Кроме того, около 85% продаж участков приходится на бюджетный продукт со средней стоимостью сотки 55 000 рублей. Ценовая доступность является безусловным плюсом для большинства покупателей, что объясняет и значительный уровень спроса на УБП, и рост количества продавцов, часть которых не выполняет в полном объеме заявленные обязательства перед клиентом. Поэтому перед заключением сделки каждому покупателю крайне важно знать основные моменты порядка приобретения земельных участков.
Первым делом происходит знакомство покупателя с продавцом и продуктом. Перед тем как выбрать девелопера, следует изучить информационное пространство вокруг него, включая сайт, форумы и отзывы, узнать число успешно реализованных проектов. Выбирать конкретный участок следует после того, как будет досконально изучено место, а именно: природное окружение и ландшафт, подъезд к поселку, наличие необходимой инфраструктуры, ближайших магазинов, больниц. Кроме того, рядом с поселком могут находиться заводы или свалки, которые наверняка усложнят жизнь дачникам.
Если потенциальный покупатель убедился в правильности выбора продавца и уже изучил особенности и прелести дачного поселка, а также и сам земельный участок (включая его форму, грунт и т. д.), после этого нужно согласовать дату заключения договора. До момента его подписания земельный участок резервируется за покупателем.
Далее заключается сделка. По форме сделки возможны различия, но базовые принципы должны быть неизменными: на покупателя должно оформляться право собственности по договору купли-продажи, в котором указана стоимость участка. Вот одна из типовых и безопасных для обеих сторон форм сделки по продаже участка:
Первоначально с клиентом заключается предварительный договор купли-продажи участка, либо иное соглашение, в котором должны быть прописаны обязательства по сделке, как продавца, так и покупателя. Если в поселке продавец осуществляет комплексное обустройство территории (строит дороги, подводит электричество и т. д.), то одновременно заключается договор об участии в обустройстве поселка.
После этого по предварительному договору участок оплачивается полностью либо частично, а также вносятся платежи за обустройство поселковой территории по договору об обустройстве. В договорах должен быть установлен график платежей и рассрочек.
После подготовки полного пакета документов на участок и 100%-ной оплаты за него, заключается основной договор купли-продажи земли, который передается в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации перехода права собственности к покупателю.
После того как сделка зарегистрирована, клиент получает на руки свидетельство о праве собственности на участок и зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи.
Покупателю стоит опасаться предложений передать наличные средства в уплату за участок и зарегистрировать право по договору дарения, так как в случае спора относительно участка покупатель не сможет вернуть деньги. Также на земельном рынке до сих пор встречается практика продажи не участка, а доли в праве общей долевой собственности. Когда покупатель оказывается владельцем не личных 10 соток, а 1/20 доли в праве общей долевой собственности на участок площадью в 2 га, то его право пользования и распоряжения собственностью существенно ограничено. В этом случае практически любой шаг необходимо будет согласовывать с дольщиками, да еще и местоположение доли устанавливается по соглашению со всеми дольщиками — бывают и споры. Поэтому нет ничего лучше, чем простой и понятный договор купли-продажи земельного участка.
Предполагается, что новый закон, одобренный Госдумой в первом чтении, должен усовершенствовать систему предоставления земельных участков, принадлежащих государству или муниципалитету. Цель инициативы — добиться максимального использования территорий, до сих пор не участвующих в хозяйственном обороте.
Сама инициатива не несет революционных изменений, однако дает надежду на необходимую доработку существующей схемы. Сегодня у властей достаточно полномочий и механизмов, чтобы выставлять земли на торги, поэтому заявленный в законопроекте переход к электронным аукционам при предоставлении участков из госсобственности не является новаторством. Равно как и предоставление участков без торгов в исключительных случаях, когда речь идет о строительстве экономически важных и социальных объектов: больниц, дорог, детских дошкольных учреждений, аэропортов и так далее.
Что касается нового правила — сделать публичной кадастровую карту сведений обо всех свободных государственных и муниципальных землях, — то такая возможность есть у властей и сегодня. Более того, периодически эти данные обнародуются, однако происходит это крайне редко и, как правило, перед аукционом, когда у земель уже есть предполагаемое целевое использование.
Заявленное в новом законопроекте право затребовать свободный земельный участок для дачного строительства есть у россиян и сейчас. Однако, чтобы получить свободный участок бесплатно, придется пройти такое количество сложных процедур, что справиться с этим может только специалист.
Таким образом, дело не в отсутствии эффективных механизмов обращения с государственным земельным фондом, а в том, что управление этими активами до сих пор относится к закрытой сфере, доступной только профессионалам рынка. Одобренный Госдумой законопроект вряд ли повлияет на всю систему, поэтому частным собственникам не стоит ждать кардинального упрощения процедуры получения земли. На что им следует обратить внимание, так это на предложение усилить ответственность физических и юридических лиц за использование полученной у государства земли не по назначению. Напомню, что по новому законодательству за нецелевое использование сельскохозяйственной земли юридических лиц могут оштрафовать на сумму от 2% до 10% от кадастровой стоимости — минимальный порог 200 тыс. руб., максимальный — 500 тыс. руб. Должностные лица заплатят от 0,5 до 1,5% (не менее 50 тыс. руб.), а частные собственники — от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости (минимум 3 тыс. руб.). Таким образом, государство пытается надавить на собственников, не использующих свои участки или же использующих землю не по назначению.
Минэкономразвития предлагает отменить деление земли на семь категорий (населенные пункты, сельское хозяйство, промышленность, водный и лесной фонды, земли запаса и особо охраняемые территории) и ввести зонирование территорий. Муниципалитеты будут делить свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству. Исключение сделано лишь для особо охраняемых территорий, для ценных сельхозугодий, земель лесного и водного фондов. Предполагается, что новая система вступит в силу с 2017 года.
Скажем честно, существующая сегодня схема на самом деле дает игрокам рынка достаточно инструментов, чтобы навести порядок в земельной сфере. Но не будем забывать о специфике российского рынка, где порядок зависит не столько от содержания закона, сколько от его применения.
Новая реформа обещает нам, что в соответствии с генеральными планами развития территорий каждый участок будет включен в определенную зону, в связи с чем его можно будет определенным образом использовать: для ведения сельхоздеятельности, строительства офисов или жилья. Этот процесс несет в себе определенное безусловное благо, а именно предполагается, что власти наконец всерьез задумаются над развитием вверенных им активов: проведут анализ банка земли, определят назначение каждого участка, оценят перспективу его развития. Такого вдумчивого подхода нам действительно не хватает сегодня.
В то же время новый закон не дает четких ответов для частных собственников.
Минэкономразвития уверяет, что новые правила дадут владельцам земли больше свободы. В чем большая свобода, пока неясно.
Для того чтобы перевести участок из одной зоны в другую, потребуется корректировать генплан. Согласовать поправки в документ такого уровня – это очень нетривиальная задача, которая к тому же может оказаться очень коррупционноемкой.
Ведь что такое генплан территории? Это документ, который составляется на годы вперед и подразумевает, что к моменту его создания составители уже четко определили для себя цели и задачи развития подвластных территорий. Таким образом, суть документа не предполагает, что он будет меняться, например, несколько раз за год.
Сегодня, чтобы изменить вид использования участка, достаточно воспользоваться стандартной схемой: выйти на местное самоуправление, подать соответствующее заявление о смене вида землепользования и пройти процедуру слушаний. Как эта ситуация изменится, если будет необходимо изменить вид использования по новым правилам? Да никак – то же обращение к местному самоуправлению и публичные слушания. А вот как будут устанавливать перечни видов использования для тех или иных зон, насколько широко или, наоборот, узко, но разумно… это уже вопрос применительной практики – та самая больная нога, которая у нас обычно хромает. Изменится ли ситуация после 2017 года, время покажет. А пока вся эта затея с земельной реформой сильно напоминает ежегодный ремонт российских дорог… зимой.
Кстати, помимо заявленных системных преобразований в 2017 году, очередные новости ожидают частных собственников уже в 2015 году. Минэкономразвития внесло в Госдуму проект поправок в Земельный кодекс, позволяющий владельцам земли, получившим участки в советское время, бесплатно оформить их в собственность. Однако инициатива властей по упрощению порядка оформления земельных участков выгодна не столько физлицам, сколько государству. Ведь так участки попадают на кадастровый учет, а их владельцы платят налоги. Но, как показывает практика проводившейся ранее «дачной амнистии», послабления в этом вопросе не попадают в цель: владельцы, не собирающиеся продавать свои огороды, не спешат за документами. Пряники в виде упрощений процедур не работают, очевидно, что со временем государство придет к мысли использовать кнут. Например, ввести жесткие санкции к тем, кто не спешит «оформлять отношения», чтобы такой статус землепользования стал затратным и абсолютно невыгодным.
