В наше время никто заранее не скажет, что тот или иной проект ждет 100-процентный успех. Сейчас на загородном рынке ситуация, когда «проект не пошел», возникает нередко. Но, прежде чем заниматься переформатированием «несостоявшегося» поселка, нужно провести исследование и понять, в чем причина низкого интереса клиентов и их отказов от покупки. Чаще всего это происходит, когда девелопер переоценивает стоимость земли, не учитывает расположение участка и объекты, которые его окружают, и, как следствие, цена в поселке получается «выше рынка». И в этом случае есть несколько путей решения проблемы.
Первый — это реконцепция, изменение класса поселка. При этом девелопер «разукрупняет» участки: если земля была поделена на 50 землевладений по 25 соток, то каждое из них можно разбить еще пополам и получить участки по 12 соток. Стоимость покупки, таким образом, уменьшится в два раза, спрос возрастет, а цена сотки либо останется неизменной, либо также увеличится.
Другой вариант — изменение формата поселка и введение новых, более экономичных типов жилья: дуплексов, таунхаусов, малоэтажной застройки. Мультиформатные загородные комплексы привлекают больше покупателей в силу более широкого ценового диапазона. При этом под строительство этих новых форматов отводят обычно менее ликвидные зоны земельного участка, граничащие с дорогами или с населенными пунктами.
Снизить финальную цену объектов в поселке также можно за счет снижения себестоимости строительства: применения других строительных материалов и технологий. Например, полностью кирпичные здания можно заменить домами из пеноблоков с кирпичной облицовкой, а кровлю из натуральной черепицы — кровлей из металлочерепицы и т. д.
При выявлении локальных проблем, снижающих интерес покупателей, имеет смысл точечно бороться с ними. Например, если поселок стоит рядом с оживленной дорогой, можно создать буферную зону, отделяющую его от магистрали, поставить шумозащитный экран, высадить деревья, которые снизят уровень шума, закроют дорогу и улучшат зрительное восприятие поселка.
Некоторые девелоперы используют иной путь для привлечения потребителей к своим поселкам. Это увеличение инвестиций в проект и качественное улучшение его товарного вида: они проводят благоустройство территории, сажают деревья, создают дополнительную инфраструктуру — спортивные площадки, теннисные корты, фитнес-центры, бассейн и т. д. Иногда создают искусственный водоем или делают каскад прудов из небольших рек и ручьев, протекающих на территории поселка. Некоторые девелоперы идут дальше и разводят в этих водоемах рыбу, таким образом, добавляя поселку не только внешней привлекательности, но и предоставляя возможность для досуга. Так, например, в одном из поселков Истринской долины, Шелестово, мы создали искусственный пруд и зону отдыха, а вдоль поселка высадили деревья, отгораживающие его от дороги. Это сразу добавило популярности проекту, и сегодня он полностью продан.
В экономике и политике сохраняется неопределенность. Валютные колебания, санкции, падение цен на нефть, конфликт на Украине — все это напрямую влияет на отечественной рынок недвижимости. Как будут развиваться события дальше, прогнозировать сложно. Но кажется, что за последние полгода такого «подвешенного» состояния рынок недвижимости в целом и загородный рынок в частности адаптировался и научился существовать в этих условиях.
Летом спрос на землю и загородную недвижимость оставался довольно стабильным. Отчасти это было вызвано желанием инвестировать свободные рублевые средства и таким образом сохранить их, отчасти — изменением направления этих инвестиций: многие «жертвы» санкций переводили свои финансовые вложения из-за границы в родную землю, в прямом смысле этого слова.
Ценовая политика многих загородных девелоперов также впечатляла своим постоянством. Некоторые аналитики отмечают, что за редким исключением цены на землю в Подмосковье не менялись уже около года. Это свидетельствует, с одной стороны, о том, что компании пока не повышают цены, боясь потерять клиентов, а с другой — что цены опустились до минимально возможного уровня, ниже которого участникам рынка работать будет просто невыгодно. И покупать землю в таких условиях гораздо выгодней, чем на рынке растущем. Тем более что традиционно, достигнув своего дна, цены начинают расти.
По предварительным прогнозам, повышение цен в начале следующего года случится выборочно. И коснется в первую очередь качественных концептуальных проектов, расположенных на привлекательных направлениях (запад, северо-запад, юго-запад), в хорошем месте (у водохранилищ, природоохранных зон и т. д.), имеющих развитую инфраструктуру и т. д. Даст о себе знать и дефицит участков: в особенно популярных локациях, где количество участков стремительно сокращается, земля подорожает быстрее всего. В частности, мы предполагаем, что цены на участки в Истринской долине (одном из немногих проектов, продемонстрировавших рост в этом году на 4-5%) увеличатся еще на 2-3%. Это, с одной стороны, обусловлено степенью готовности проекта, а с другой — назревающим дефицитом по-настоящему качественного предложения.
Вообще, избирательность покупателей сформировалась в тенденцию еще в течение минувшего лета и начала осени. Ни в первом полугодии, ни в последующие месяцы ситуации, когда инвесторы скупали все без разбора, на самом деле не было. Напротив, спрос был только на качественные, интересные объекты с адекватной ценой. При этом наиболее востребованным продуктом на рынке остаются участки без подряда, но не «голая» земля без коммуникаций и с невнятными перспективами их подведения, а лоты в организованных поселках от девелоперских компаний с хорошей репутацией. Кроме того, наблюдается незначительный рост спроса в сегменте «промежуточных» форматов: дуплексы, таунхаусы и другие нестандартные предложения в составе мультиформатных проектов.
Таким образом, в целом ситуация на загородном рынке сегодня стабильна, это своеобразное затишье перед предстоящим ростом, интенсивность которого нам еще предстоит оценить. Перспективы развития отрасли довольно радужные, но только для тех, кто реализует качественные проекты и не игнорирует возросшие требования покупателей, т. к. политическая и экономическая ситуация заставляют людей осторожнее относиться к любым тратам. И если существенного ужесточения санкций со стороны Запада не случится, экономическая ситуация стабилизируется быстрее, чем во время прошлого кризиса 2008–2009 годов.
