В первом квартале 2014 года был зафиксирован необычайно высокий спрос в сегментах эконом и бизнес-класса. Мы понимаем, что это было связано с массовым отзывом банковских лицензий и резким падением рубля, поэтому смотрим на данную ситуацию спокойно. Надо понимать, что это локальный всплеск: когда обстановка с обменным курсом будет стабилизирована, продажи вернутся к своему нормальному уровню. Относительно прогноза цен на недвижимость в краткосрочной перспективе (1 квартал — полгода), в первую очередь увеличатся цены на самый массовый продукт — жилье в сегменте эконом, также мы прогнозируем переход к эконом-форматам практически во всех сегментах рынка недвижимости.
В сегменте бизнес цены будут расти плавно, в обычном режиме. Элитная недвижимость уже давно находится на одном и том же ценовом уровне, и трендов к изменению цен в какую-либо сторону прогнозировать нет оснований.
Также в качестве основных тенденций 2014 года — повышение прозрачности правил игры на рынке и, как следствие, повышение надежности девелоперов и их проектов в глазах покупателей. С рынка постепенно уходят непрофессиональные игроки, что хорошо как для покупателей, так и для девелоперов. Иллюстрацией этого является рост доли проектов с высокой степенью инфраструктурной оснащенности: все больше поселков проектируют, например, полноценные школы и детские сады. Так, например, произошло в нашем новом поселке — «Фламандия eco-village». Мы понимаем, что в основном наши покупатели планируют жить там постоянно. В то же время школ и детсадов в Московской области не хватает, и почти все они переполнены.
Сезонность на рынке загородной недвижимости
Всегда считалось, что высокий сезон — с апреля по октябрь. Правда, в последние годы девелоперам приходится менять привычки. Два года назад необычное оживление рынка произошло в январе. А в этом году в январе-феврале из-за резкого ослабления рубля люди начали активно вкладывать деньги в недвижимость.
В нашем заселенном поселке «Серебряная Подкова» в сезонный спад продавалось по 3-4 участка. В сезон доходило до 20-25. Надо отметить, что речь идет об участках с полным набором инженерных коммуникаций, стоимостью 3-4 млн рублей.
Форматы загородной недвижимости
Уже который год форматы загородной недвижимости уменьшаются. Пять лет назад высоким спросом пользовались участки 12-15 соток, сейчас — 6-8 соток. Такая же тенденция и по площади домов: вместо 250-400 кв. м сейчас покупатели в основном спрашивают дома в диапазоне 150-300 кв. м.
На май 2014 года, по разным источникам, поселков с готовыми домами около 50, с обязательным подрядом — 90 -120. Бесподрядные поселки не поддаются учету, постоянно открываются одни проекты, закрываются другие.
На этот вопрос эксперты пытаются дать ответ все последние годы. Действительно, почему, в отличие от развитых стран, деурбанизация Москвы идет так медленно? Тому есть несколько причин.
Во-первых, высокая стоимость загородной недвижимости. У нас, несмотря на постоянные шумные декларации и деятельность многочисленных государственных агентств в области малоэтажного строительства, воз и ныне там. В смысле, те вопросы, которые должно решать государство, вынуждены решать девелоперы. Это строительство дорог, подключение к инженерным коммуникациям и социальная инфраструктура. Три года назад в бизнес-туре по Швеции мэр небольшого городка сделал круглые глаза, когда узнал, что наша компания строит инженерные сети и дороги для коттеджного поселка. После чего задал вопрос: «А чем же тогда у вас занимается государство?»
На самом деле муниципалитеты в этой проблеме не играют ключевую роль. Основная проблема — в федеральных органах власти, которые устанавливают низкие налоги. Из-за этого у муниципалитетов недостаточно денег для развития инженерной и социальной инфраструктуры. Из-за чего они вынуждены идти «наверх» с протянутой рукой или оставлять эти вопросы на откуп девелоперам. В итоге что получается? Российский гражданин практически не платит налоги (по европейским меркам). Однако за это он расплачивается высокими ценами на недвижимость. Так как девелоперы вынуждены все свои и «не свои» затраты перекладывать на плечи потребителей.
Во-вторых, в низких темпах деурбанизации виноват транспортный коллапс на въездах в Москву или выездах из нее. На эту тему многое уже сказано, не буду повторяться. Определенные шаги в этом направлении в последнее время делаются и Москвой, и областью. Что не может не радовать.
В-третьих, нежелание переезжать за город связано с низкой обеспеченностью Подмосковья школами и детскими садами. Это очень серьезная проблема. Так как подмосковные школы переполнены, а садов катастрофически не хватает. В этой ситуации родители трижды подумают: а стоит ли переезжать за город на ПМЖ? Или все-таки использовать свой загородный дом как дачу или изначально строить дом под дачу? Школьника, конечно, можно и возить в школу. Но это уже совсем другой уровень дохода семьи. Школьные автобусы у нас еще не появились. Проиллюстрирую на примере одного из наших коттеджных поселков. Жители давно хотят купить школьный автобус. Но каждый раз вопрос упирается в то, что одни хотят возить в одну школу, другие — в другую, третьи — еще куда-то. И все эти школы находятся на разных направлениях от поселка, что полностью «убивает» логистику. В итоге все возят сами или нанимают частных водителей.
А вот детский садик должен быть в пределах шаговой доступности. И вот здесь самая настоящая катастрофа. Эта социальная услуга доступна у нас только в городах Московской области. В коттеджных поселках и сельских населенных пунктах садов почти нет. А там, где садик все-таки есть, стоимость недвижимости стремится к элитному уровню. Получается, жить как на Западе, добираясь до школы на велосипеде, и живя в однородном социальном окружении, можно только в очень дорогих коттеджных поселках.
Ну, и в заключение не соглашусь с доводами о том, что спрос на недвижимость Подмосковья «оттягивается» зарубежными курортами. Вряд ли эта тенденция имеет сколько-нибудь существенное значение. Никогда зарубежная дача не станет альтернативой дому в Подмосковье. Хотя бы потому, что, если работаешь в Москве, все лето в Испании не проживешь. А на даче — вполне. Да и на выходные за границу не наездишься.
Илья Дискин
Генеральный директор девелоперской компании «Ноймарк»
Как известно, эффективный рынок существует только при наличии уравновешенного спроса и предложения. Прежде всего, уравновешенного по основному фактору – цене. Это в теории. На практике оптовый рынок земельных ресурсов Московской области эффективным рынком никак не назовешь.
История вопроса
Вот уже три года как оптовый рынок земельных участков (под ними обычно подразумеваются участки от 5 га) в ближней зоне Подмосковья, то есть до Малого Бетонного Кольца, скорее мертв, чем жив. В чем же дело? До кризиса локомотивом рынка был как раз оптовый сегмент. Землевладельцы на своих землях либо строили поселки, индустриальные или ритейл-парки, либо продавали их профессиональным девелоперам для дальнейшего освоения. Напротив, розничная продажа участков носила единичный характер, так как загородные девелоперы жилого сектора при наличии на тот момент банковского и прочего внешнего финансирования предпочитали максимизировать прибыль, продавая покупателям уже построенные коттеджи.
С началом кризиса и почти полным коллапсом внешнего финансирования произошло смещение секторов на 180 градусов: оптовый рынок практически умер, зато розничные участки от 8 до 20 соток без подряда на строительство приобрели огромную популярность. Конечно, это был вынужденный шаг со стороны землевладельцев, которые хотели «вытащить» хоть какие-то деньги из своих земельных активов, которые очень быстро стали неликвидом. В итоге, к настоящему моменту выжили либо те землевладельцы, кто не испытывал острую потребность в финансировании, либо те, кто вовремя осознал новые реалии рынка и перестроил бизнес под розничные продажи. У этого процесса была и оборотная сторона в виде так называемых «обманутых дачников» (автор статьи одним из первых заговорил об этой проблеме на нескольких профильных конференциях в 2009 году – прим. ред.) Но это несколько другая история. Осторожные покупатели в результате выиграли, так как не «вляпались» в долгострой, опрометчивые – до сих пор пожинают плоды своей доверчивости. Но, тем не менее, даже те компании, которые продавали «землю с полным набором коммуникаций за 20 тыс. рублей за сотку», как гласили многие рекламные слоганы, сейчас поняли, что эта так называемая «бизнес-модель», а по-русски – мошенничество, больше не работает.
Другими словами, розничный рынок в результате серии потрясений и скандалов с обманутыми дачниками стал более цивилизованным. В то же время, оптовый рынок, являющийся рынком B2B, всё это время работал по совершенно другим законам. Точнее сказать, этот рынок практически не работал последние три года.
Расширение Москвы и приход Шойгу
Ситуацию взорвало расширение Москвы. Ажиотаж сменила настороженность. Многие девелоперские проекты на «бумажной» стадии оказались замороженными, и теперь никто не знает, что будет с огромными земельными участками, находящимися в частной собственности. Возможно, там будет масштабная среднеэтажная либо малоэтажная застройка. А может, будет парк со всеми вытекающими для собственника последствиями.
Очевидно, что произойдут и организационные изменения в структуре органов власти Московской области. Например, Подольский район лишился большей части своей территории, и теперь в нем всего четыре сельских поселения. Вряд ли такое крошечное по областным меркам территориальное образование оставят в нынешнем виде. Скорее всего, их присоединят к новой Москве либо к одному из соседних районов. Всё это, конечно, лишь увеличивает риски как землевладельцев, так и девелоперов.
Одним из последствий расширения Москвы стала разыгравшаяся фантазия некоторых землевладельцев, чьи участки по счастливой случайности не попали в Новую Москву, но расположены рядом с ней. Некоторые уже заказали подготовку проектов планировки под 17-, а то и 25-этажные жилые дома. Правда, с приходом нового Губернатора подмосковные власти объявили о снижении максимальной этажности жилых домов в Московской области до 9 этажей. Есть надежда, что власть будет жестко контролировать этот параметр. Тем не менее, по данным участников рынка, это новшество уже привело к пересмотру 70% проектов.
Дальние дачи
Стоит отметить, что все вышеперечисленные особенности оптового рынка земли в Московской области не относятся к среднему и дальнему сегментам, то есть от Малого Бетонного Кольца (около 30 км от МКАД). На этих расстояниях от Москвы есть много предложений по заманчивой цене, на любой вкус и любую площадь, даже тысячи гектаров. Одна проблема – рынок дальних дач очень нестабилен и очевидно, что массовым спрос в этом сегменте станет еще нескоро.
Ситуацию усугубляет ценовой фактор. Дело в том, что строительство качественных поселков на таком большом расстоянии от Москвы – рискованная затея. Строительство инженерных коммуникаций стоит дорого, и практика показала, что строить полный набор сетей (вода, канализация, электричество, газ) и качественные асфальтированные внутрипоселковые дороги целесообразно только на расстояниях, пригодных для постоянного проживания. Для дальних дач они в таком виде не очень-то и актуальны для покупателя, а для девелопера вопрос еще более однозначный: зачем тратить 100-150 тысяч рублей за сотку на коммуникации и хорошие дороги, если большинство девелоперов, работающих в этом сегменте, продает землю с урезанным набором коммуникаций и временными дорогами за 20-50 тысяч рублей/сотка? Выдержать конкуренцию и «отстроиться» в маркетинговом отношении от вала дешевых участков непросто.
Что дальше?
Сейчас на оптовом рынке земли сложилась странная ситуация, не устраивающая ни продавцов, ни покупателей. У многих землевладельцев Ближнего Подмосковья еще осталась надежда продать свои участки оптом по 5-10 тысяч долларов США за сотку. Разумеется, если речь идет не о прилегающих к Москве землях и не о Рублевском шоссе, а о расположенных в 20-30 километровой зоне от МКАД, это абсолютно нереальные цены. Для девелоперов «рабочая цена» для входа в проект строительства коттеджного поселка эконом- или комфорт-класса (а именно это сейчас хорошо продается – как земля, так и готовые дома) – от 1 до 2 тысяч долларов США оптом от 5 га и выше. Пока стороны редко идут навстречу друг другу.
Определенный компромисс достигается путем введения относительно новой практики, называемой fee-development, или девелопмент за вознаграждение. В этом случае девелопер не выкупает землю у собственника, а входит в проект своими деньгами на запуск продаж и своими компетенциями – продажи, маркетинг, функции технического заказчика и т.п. За это девелопер получает долю в прибыли проекта – обычно от 20 до 50 процентов, в зависимости от готовности участка под застройку и финансового участия девелопера в совместном проекте.
Однако нужно понимать, что в случае совместного освоения проекта в связке землевладелец – девелопер первый получает деньги за свою землю не раньше чем через два – три года после начала сотрудничества. Тем не менее, в нынешних условиях это выгоднее, чем ждать неопределенный срок, когда участок «уйдет» оптом. Мы знаем много случаев, когда участки по 10-40 га «зависают» и не продаются вот уже два года. Как видим, цивилизованные правила игры и осознание реалий постепенно приходят и на оптовый рынок земли, действующий в формате B2B.
