Ольга Гусева

Список блогов Текущий блог
Войти Регистрация


 Ольга Гусева, Фонд ЮГПотенциал южных регионов недооценен
Одним из признаков актуальных экономических условий стал выход на рынок недвижимости Москвы и МО большого числа новых проектов на фоне упавшего спроса. Эксперты отмечают, как следствие, практически полное отсутствие сделок с землей. Девелоперы не рискуют инвестировать в земельные участки на фоне перенасыщенного рынка и завышенной цены на землю.
Однако ситуация, характерная для центра, отнюдь не правило для регионов, где условия гораздо мягче. В большинстве из них стоимость земли очевидно ниже, как зачастую и стоимость строительства. Более того, есть регионы с благоприятной для развития строительства экономической ситуацией. В частности такие признаки наблюдаются в ряде городов Юга России.

Коммерческий директор УК «Фонд Юг» Ольга Гусева рассказывает о существующих сегодня для девелоперов альтернативных возможностях на примере города-курорта Анапы.


— Сегодня практически ни у кого нет запаса денежных средств, позволяющего приобрести землю, потраться полтора-два года на согласование, проектирование, получение документации, и при этом не быть уверенным в успешной продаже будущего объекта. Сложившиеся условия стимулируют участников рынка формировать новые варианты сотрудничества — объединяться для совместного освоения земельных участков. И южные регионы в плане привлечения девелоперов в настоящий момент имеют недооцененный потенциал. Причем как для самостоятельного освоения земли, так и в качестве партнеров. Очень показательна в этом смысле ситуация в городе-курорте Анапа.

Здесь не так много новых жилых проектов. Для сравнения, соседний Краснодар занимает второе место в России по объему вводимого жилья по итогам 2015 года. В Анапе же ежемесячный прирост ввода жилья в динамике выглядит так: в 2013 г. — 2%, в 2014г. — 8%, 2015 год прироста не показал, на 2016-й прогнозируется лишь 1%. Но при этом цена квадратного метра не только практически не падает (прошлый год показал снижение всего на 3% в целом по городу), но на некоторых проектах даже растет (ЖК «Резиденция Утриш» УК «Фонд ЮГ» демонстрирует рост цены 18,4% за год). Рост цены однозначно подтверждает наличие спроса. Он существует благодаря «курортности» города, уникальности расположения и желанию многих россиян иметь недвижимость на Юге. К городу-курорту всегда будет повышенный интерес. Соответственно потенциал налицо.

Он заложен и в структуре рынка. Сейчас в Анапе строится в основном эконом-класс. В настоящий момент в стадии строительства находятся порядка 35 ЖК, из них 25 эконом-класса, 7 — комфорт-класса, а бизнес- и элитного класса — всего 3 объекта. И это притом что приезжающие из других регионов покупатели показывают возможность приобретать объекты высокого уровня, но не находят соответствующего предложения. Не развито и малоэтажное строительство, совершенно нет коттеджных поселков с единой концепцией, хотя спрос на них, опять же, присутствует. В этом сегмента важно отметить колоссальную разницу в необходимых инвестициях между Анапой и Москвой. В Анапе цены на сотку земли без коммуникаций под развитие коттеджного поселка начинаются от 40 тысяч рублей. Приобретение земли с сетями и коммуникациями, конечно, обойдется дороже. Но, тем не менее, ориентировочно за 200 млн рублей здесь можно купить проект на участке порядка 20 га. В Москве на эту сумму вряд ли найдется что-то интересное.

Кроме этого, многие регионы не могут похвастаться обилием инфраструктуры. И для застройщиков, которые работают в этой сфере, тоже немало интересных возможностей. Численность населения Анапы ежегодно растет, ведется строительство международного аэропорта, разработаны планы развития города-курорта. Кроме того Анапа активно разрастается вширь, захватывая районы, которые еще несколько лет назад не относились к черте города. Потенциал очевиден не только в строительстве развлекательной инфраструктуры, но и в части возведения торговых центров современного формата, объектов повседневного досуга и услуг.

Таким образом, в условиях перенасыщенного рынка Центрального региона для крупных застройщиков есть смысл переориентироваться на девелоперский рынок Анапы. В том числе это касается тех, кто пока не готов вкладываться в приобретение земли.
Можно с уверенностью сказать, что крупные землевладельцы заинтересованы в совместном освоении земельных участков с целю привлечения новых инвестиций в развитие Анапы и других территорий Краснодарского края. Мы готовы давать свои площадки под освоение новым партнерам, помогать с получением документации, совместно их развивать, улучшать и выводить на рынок качественный продукт, который будет пользоваться спросом.


Теги: недвижимость, Фонд Юг, Ольга Гусева Постоянный адрес
Просмотров: 62467
Комментариев: 0


 Ольга Гусева, Фонд ЮГЗачем в коттеджных поселках необходимо создавать кондоминиумы
Многие коттеджные поселки в Подмосковье рискуют превратиться со временем в «шанхай» и потерять спрос на свои объекты. Сохранить ликвидность на загородном рынке организованного жилья проектам поможет такая форма управления, как кондоминиум, убеждена коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева

Тема ликвидности рынка жилой недвижимости остается актуальной всегда, поскольку воспринимается как финансовый инструмент для сбережения и накопления собственных активов. И даже несмотря на кризисы, недвижимость всегда предлагала понятный механизм для инвестирования.

Что включают в себя критерии ликвидности? Думаю, вы найдете много материала на эту тему в интернете. Мы сосредоточимся на одном параметре, который зачастую упускается из виду, но играет немаловажную роль в определении ликвидности проекта и при выборе объекта.

Попробуем разобраться на примере загородной недвижимости, поскольку именно там этот параметр играет ключевую роль, особенно в сегментах бизнес и выше. Предположим, что мы выбрали идеальное место — рядом с лесом, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой, да и сам поселок вполне устраивает.

Так что это за критерий, который зачастую упускает потребитель и который оказывает влияние на ликвидность вашей недвижимости? Это, безусловно, вопрос собственности на земли общего пользования, инженерную и социальную инфраструктуры поселка. Это форма управления поселком, схемы взаимодействия собственников и жителей.
На что она влияет? В первую очередь на то, каким поселок станет спустя несколько лет после сдачи, будет ли здесь «шанхай» или, наоборот, территория с благополучной средой и хорошим качеством обслуживания. В США имеется термин — кондоминиум, то есть объект «под ключ», включая форму обслуживания с одним собственником. У нас пока это не прижилось, примеров такого подхода — единицы.

Что дает кондоминиум? Качество обслуживания на должном уровне, возможность собственникам управлять всеми активами поселка (сети, территория, дороги, инфраструктура и т. д.) как напрямую, так и заключив договор с УК — это позволит избежать ситуации, когда поселок после трех-пяти лет обслуживания превращается в совершенно посредственный, а иногда даже низкого уровня. Такие примеры нередки на нашем рынке.

То есть основные критерии ликвидности проектов на загородном рынке — уникальность, инфраструктура, высокое качество строительства и понятный способ владения и управления поселком. Важно, чтобы сообщество жителей создало не пресловутый ТСЖ, критику на который мы можем встретить сплошь и рядом, а именно кондоминиум, в который будет входить ТСЖ как единственная пока возможная форма управления поселком. Кондоминиум позволяет управлять поселком комплексно, и важно, чтобы созданное в этом кондоминиуме ТСЖ осуществляло осознанное управление своей собственности, создавая прибавочную стоимость для всех домовладений поселка.

Кондоминиум — обязательный атрибут ликвидности, в этом случае собственник заинтересован в том, как развивается поселок, как он обслуживается и может ли он обеспечить ликвидность на будущее.

Готов ли наш потребитель сам капитализировать свою собственность? Участвовать в формировании расценок на те или иные услуги, следить за состоянием общей территории, быть заинтересованным в том, чтобы объект оставался на высоком уровне?

Кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на жилые и нежилые помещения, общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира.

Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.

Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, определяющие права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья, касающимся задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушений установленных в кондоминиуме правил.

У нас правовая часть этого вопроса находится в зачаточном состоянии. Все последние изменения и законопроекты касаются ответственности управляющих компаний, но роль и ответственность собственника играет немаловажную роль в управлении объектом. С 1 июля вступили в силу поправки, которые расширяют возможности и ответственность собственников, теперь необходимо создавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) — подразумевая не только собственность на квартиру, но и общедолевую собственность и на места общего пользования, и на участок земли. Не прописана ответственность, не отработан механизм взаимодействия УК и собственников — в общем, вопросов и проблем еще много. Но изменения неизбежны, иначе невозможно решить конфликты ЖКХ и качественно улучшить проживание в уже построенных домах.

Во многих странах участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Домовладельцы ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.

Реклама жилья в кондоминиумах строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость предоставляемых ими услуг.

В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в новом доме или в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и организации системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.

Ольга Гусева специально для «РБК-Недвижимости»


Теги: Подмосковье, коттеджный поселок, Загородная недвижимость, Московская область, купить, продать Постоянный адрес
Просмотров: 161993
Комментариев: 0


 Ольга Гусева, Фонд ЮГО перспективах новых проектов на сегодняшний день
Ситуация сейчас на рынке непростая, и заниматься прогнозами в данный момент — дело неблагодарное. Однако все равно каждый чего-то ожидает от будущего. Но делать это надо без фанатизма.

Прежде всего, анализ следует начинать с того, что уже было, с прошлых кризисов. В 2008 году мы вспоминали кризис 1998-го, пытаясь найти различия и сходство. В текущем кризисе мы уже стремимся анализировать не только 1998-й, но и 2004-й, и 2008 годы. Везде находим то, что объединяет, и это неудивительно. Зачастую природа кризиса схожа, но внешняя экономика, конъюнктура рынка, зрелость экономики очень разные, поэтому найти вакцину от кризиса невозможно. Но все-таки чего ждать? Прежде всего, надо принять, что рынок будет восстанавливаться гораздо дольше, чем в 2008 году. Надо быть готовыми к тому, что ситуации могут разворачиваться довольно неожиданно и в разных направлениях.

Что я имею в виду? Все сейчас ждут снижения ключевой ставки, так как высокая ключевая ставка тормозит все сектора экономики. Но снижение ставки не даст быстрого эффекта, поэтому кредитование экономики будет реальным не ранее осени, а скорее, даже весной следующего года. Нестабильный валютный курс и низкое импортозамещение создают риски для многих застройщиков. С одной стороны, можно ожидать сокращение банков, ухудшение финансового сектора, рост объектов, где сроки сдачи будут сдвинуты, не исключено, что появятся объекты, которые будут иметь явные проблемы как с дольщиками и властями, так и с коммерческими структурами. А с другой стороны, это даст импульс к развитию, созданию новых условий сотрудничества.

Однако один рецепт все-таки есть, он действенный всегда: это гибкость. Сейчас очень важно внимательно следить за ситуацией и вовремя реагировать. В 2008 году компании, которые оперативно вносили изменения в свою деятельность, быстро проводили оптимизацию бизнес-процессов с целью снижения издержек, своевременно договаривались с банками о дополнительном взаимодействии и применяли альтернативные варианты работы с клиентами, смогли пережить трудные времена. Например, тогда стали весьма почитаемы субсидии, которые до этого не пользовались спросом у застройщиков, так как выплаты проходили с большим лагом. В кризис остро встает вопрос об эффективном управлении стройкой, снижении себестоимости и поиске альтернативных технологий. И решать все эти вопросы надо без проволочек.

Но все кризисы заканчиваются, за это время накапливается отложенный спрос, и, конечно, выйти с проектов в этот период означает получить высокую доходность и быструю окупаемость. В момент выхода из кризиса возникает низкая конкуренция, новый проект уверенно наращивает себестоимость и обеспечивает высокие темпы строительства за счет спроса. И мы видели, что после кризиса 2008 года в 2010 году рост рынка в среднем был 12-15%, это самый большой рост за последние 5 лет. А это означает, что проект должен быть к моменту выхода, а следовательно, и земли искать и покупать надо сейчас.
Более того, именно в кризис можно найти те предложения, которые раньше были недоступны. Компании, нуждающиеся в привлечении финансирования, могут выставить на рынок ликвидный объект/землю, а также снизить цены по существующим землям. В кризис велика вероятность приобрести ликвидный продукт.

Безусловно, при покупке такой земли возникнет вопрос, как финансировать сделку, если принимать в расчет, что банковское кредитование недоступно. Конечно, в этом случае в выигрыше те, кто имеет начальный капитал для приобретения участка. Но сейчас также можно договориться с землевладельцами о рассрочках, частичной компенсации метров и других схемах оплаты участка. Через год финансирование будет уже более доступно, за год проект пройдет основной путь по созданию, который не стоит больших денег и его можно решить в договорном порядке с проектировщиками и подрядными организациями. А выход нового проекта к осени 2016-го — весне 2017 года — удачное время, поскольку, по всем прогнозам аналитиков, самым сложным будет 2015-й и начало 2016-го.

Какие же земельные участки лучше всего приобретать?

Если есть запас прочности, то лучше всего покупать большие участки. Они требуют длительной проработки, но экономические показатели будут гораздо выше, чем у небольшого проекта. Но у небольшого проекта маленький срок реализации: его можно быстро подготовить, пройти все согласования и построить. Поэтому здесь все решается индивидуально. Но я бы точно не советовала осваивать проекты более 300 метров. Как показала практика, все проекты больше этой площади имеют риск попасть в кризис, а это негативно отразится на всем процессе.

Если же на момент кризиса земля уже есть, то к ее реализации также необходимо подойти грамотно. Необходимо внимательно продумать проект и все его составляющие, сделать финансовый план. Крайне важно на начальной стадии разработки оценить все этапы проекта, продумать его концепцию. При текущей ситуации я бы разбивала проект на небольшие пусковые комплексы, чтобы изначально не нести большие финансовые обязательства по строительству, внимательно бы отнеслась к проектированию, архитектуре проекта, изучила бы технологии строительства. Это все очень важно. Например, любые ошибки в проектировании дорого отражаются на самом строительстве. Я считаю, что кризис должен дать импульс к тому, что проработка и строительство объектов будут качественно улучшаться.

Если же проект в данный момент находится в реализации, то его не изменить, но можно оптимизировать расходы по строительству, сформировать график стройки, исходя из возможного финансирования. Чтобы снизить расходы, надо изучить альтернативные материалы, которые не потребуют изменений в проекте или же эти изменения будут минимальны. Это легко сделать, например, отказаться от импорта. Сейчас у нас есть вполне достойные альтернативы и по фасадам, и по отделочным материалам и т. д.

В любом случае надо работать. Кризис не означает полную остановку, рынок есть и будет существовать, и будет потребитель, и будут создаваться условия, как при помощи правительства, так и сами предприятия будут искать пути выхода.


Теги: загородный рынок, инвестиции в землю, купить землю, купить участок, Московская область, Подмосковье, цена земли Постоянный адрес
Просмотров: 34415
Комментариев: 0





«   Июнь 2019   »

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
             


Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Спецпредложения

Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Миловидово
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш., 25 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 95 000 руб. за сотку   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29