Земля как недвижимость, безусловно, интересна и с точки зрения вложений инвестиций, и с точки зрения сохранения денежных средств. Но для этого нужно грамотно подходить к выбору земельного участка в зависимости от цели инвестирования: для последующего развития бизнеса или для использования в личных целях.
Следует помнить, что земля как актив требует вложений и затрат на его содержание, в том числе и обязанность по уплате налога. Однако именно вложения в землю, которые улучшают качественные характеристики участка и повышают ее ликвидность и, следовательно, инвестиционный потенциал. Это и получение ТУ по коммуникациям, и подведение сетей, и согласование проекта по строительству на участке какого-либо комплекса, и создание производства и т. п.
В любом случае важно правильно подойти к выбору участка.
Если мы говорим о развитии бизнеса, например, строительство складов или крупных жилых объектов, торгового центра или другого объекта, который впоследствии будет приносить доход, инвестор ориентируется на расположение, рыночную ситуацию, конкурентное окружение, возможность получения ТУ и подведения коммуникаций, пакет документации, юридическую чистоту и, конечно, на качественные характеристики участка — вид разрешенного использования. Причем это достаточно заметно влияет на стоимость участка. Есть покупатели, которые изначально приобретают участок с видом разрешенного использования, например, сельскохозяйственного назначения, но потом переводят участок в другую категорию, проводят необходимые работы и продают его уже за более высокую цену — в несколько раз дороже стоимости приобретения.
Кроме того, в бизнес-целях интерес сохраняют и тематические проекты для соинвестирования, например, в рамках строительства эко- и сафари-парков, рекреационных зон.
Если же говорить о частных покупках небольших участков в организованных дачных поселках, то здесь цена на начальном этапе организации поселка будет значительно ниже, нежели когда уже построены дороги, подведены коммуникации и прочее, когда цена будет выше на 30-50%. Это также привлекательно для частных инвесторов. Покупая такой участок за сравнительно небольшие деньги, впоследствии его можно выгодно реализовать или построить дом для семьи.
Сегодня на земельном рынке действуют привлекательные условия для покупки, представлен достаточный объем предложений, что позволяет этому сегменту сохранить инвестиционную привлекательность, надежность и стабильность.
На сегодняшний день рынок земли остается перспективным. Земельные участки всегда были и будут самым востребованным товаром на рынке. Сегодня по-прежнему остается актуальной общеизвестная фраза Марка Твена: «Покупайте землю — ее больше не производят». Инвестиции в землю могут быть очень выгодными, так как земля постоянно и стабильно дорожает. Важно только правильно оценить ее перспективность.
В принципе рынок земли, как и любой другой недвижимости, имеет тенденции роста, спада и стабильности. При этом спрос всегда присутствует в данном формате недвижимости, даже в условиях кризиса. Кризис вообще является наиболее благоприятным временем для покупки недвижимости, нужно только быть готовым к тому, что это «долгие деньги» и они окупятся в перспективе.
Если рассматривать земли промназначения в Московском регионе, то наиболее востребованными являются участки промназначения от 3-4 га, что часто связано с реализацией проектов в сфере малого бизнеса, индивидуального предпринимательства. Более того, в этом сегменте можно говорить не просто о стабильном спросе, но даже растущем.
Тем не менее сегодня у инвесторов наблюдается интерес и к участкам больших площадей, порядка 20-50 га. Некоторые предпочитает самостоятельно, уже купив большой объем земли сельхозназначения, вложить деньги в ее развитие, получить соответствующий вид разрешенного использования, выполнить условия по межеванию участков, получить ТУ и продать их уже по совершенно иной цене. Это своего рода инвестиционный проект — создания, например, логистических парков, небольших производств, коттеджных поселков. У ОПИНа есть земельные участки большой площади, на которых была также проведена работа по созданию промышленных парков, мы получили нужный вид разрешенного использования, разделили на небольшие участки площадью 1-5 га и сейчас выставили их на продажу как участки для промышленного использования.
Помимо участков промназначения сегодня востребованы также участки площадью 2-3 га под ритейл. Причем именно в последние месяцы спрос на земельные участки под торговые центры заметно увеличился. Это связано и с тем, что завершено строительство многих коттеджных поселков, где необходимы инфраструктурные точки, чтобы удовлетворять повседневные потребности жителей. Единственное, потенциальные покупатели по таким предложениям выдвигают больше условий по категории и виду разрешенного использования земли и относительно наличия ТУ на участке.
Кроме того, по-прежнему популярность сохраняют участки площадью от 10-30 га под строительство поселков, под жилую застройку — малоэтажное строительство, таунхаусы и коттеджи. И чем понятнее ситуация с коммуникациями, с сетями и транспортной доступностью, тем быстрее совершаются сделки.
Одна из главных новых тенденций сегодняшнего земельного рынка — это спрос и интерес по отношению к тематическим проектам: эко-парки, рекреационные зоны, сафари-парки. В том числе мы видим это по интересу потенциальных соинвесторов к одному нашему проекту.
На земли сельхозназначения спрос, ожидаемо в текущей экономико-политической ситуации, активизировался, причем как с точки зрения аренды, так и покупки. Интересуются большими объемами от 5-7 тыс. га земли в Клинском, Дмитровском районах, где можно планировать развитие животноводства (участки площадью 1-5 тыс. га) и растениеводства (площади участков от 1 тыс. га).
В целом, если говорить об унифицированных критериях для земель различных категорий и площадей, которые формируют позитивные влияние на спрос, можно выделить:
• Удаленность от МКАД (в 30 км участки стабильно пользуются высоким спросом, спрос на участки более удаленные, 50-70 км, будет чуть ниже), все это объясняется развитостью транспортной доступности, потенциальной логистикой и прочими составляющими.
• Чистота юридических документов (желательно, чтобы это была собственность).
• Возможность получения ТУ и подведения коммуникаций.
• Соответствующая категория и вид разрешенного использования участка.
Динамика цен на рынке земли зависит от экономико-политической ситуации в целом. Мы также можем говорить о возможном росте цен, порядка 15%, на земли сельзохназначения в связи с введением Россией продуктовых санкций против западных стран, при условии запуска механизмов, стимулирующих сельхозпроизводство. В этом случае вырасти в цене могут участки в Клинском, Дмитровском районах и более отдаленные от Москвы земли, в частности, Тверской области, где можно развивать сельхозпроизводство.
