Конкуренция в бизнесе — вещь не новая и всем знакомая. Рынок недвижимости не остается в стороне, скорее, наоборот, о конкуренции здесь знают не понаслышке. Борьба за клиента — не пустой звук, и здесь в ход идут всевозможные программы лояльности, которые работают не только во благо потребителя, но и на имидж компании.
Об одной из таких программ, успешно реализованных на практике компанией RDI, и рассказал нам ее коммерческий директор Дмитрий Власов. Это программа Level up.
— Дмитрий, в чем смысл этой программы?
— Программа Level up позволяет нашим клиентам, купившим недвижимость в наших объектах, улучшить свои жилищные условия еще на этапе строительства, обменяв, например, квартиру на таунхаус или таунхаус на коттедж.
Программа эта удовлетворяет потребности наших покупателей, которые на каком-то этапе строительства понимают, что данной жилплощади им будет мало и что они хотят большего. Причин этому множество, у каждого свои жизненные обстоятельства. Некоторые получают большое наследство, а некоторые, например, понимают, что легко справляются с ипотечной нагрузкой и могут ее даже увеличить.
Эта программа оказалась востребованной. Она очень хорошо работает. Особенно хорошо она работает на юге Москвы, где у компании RDI целых три проекта: «Южное Видное», «Южная Долина» и «Ново-Молоково».
— А как вы поняли, что существует необходимость в такой программе?
— Ближе к вводу объектов мы увидели всплеск количества переуступок. Естественно, менеджеры стали спрашивать, почему клиенты занялись перепродажей, а в ответ слышали: «Хотим что-то получше, побольше». Сперва мы просто переводили кого-то с двухкомнатной квартиры в трешку у нас же, а потом решили структурировать этот процесс и сделать его не индивидуальным, а масштабным.
Сейчас наши клиенты могут не только обменять квартиру на большую, но и, например, из квартир в «Южное Видное» и «Ново-Молоково» переехать в таунхаус в «Южной Долине». Этот процесс уже вовсю работает. То есть улучшение жилищных условий возможно не только внутри одного проекта, но и среди разных проектов одной компании. Надо отметить, что такого на рынке еще нет. Это предложение уникальное. Здесь клиент не просто продает свою квартиру и с доплатой покупает новую, здесь все происходит в рамках одной организации, под руководством одного менеджера и на очень выгодных условиях.
— А в чем именно выгода клиента?
— Во-первых, нет никакой бумажной волокиты.
Во-вторых, продать свою квартиру самому не так-то и просто. Клиент обязательно должен сделать дисконт, чтобы его цена была ниже, чем у застройщика. Кроме того, такие сделки практически всегда идут через ячейку, а это не совсем прозрачно. И совсем сложно найти покупателя, если требуется оформление ипотеки. А если же и сама квартира приобреталась с помощью кредита, да и покупателю нужны заемные деньги, то это практически невозможно осуществить. Не стоит забывать, что часто при продаже клиент пользуется услугами агентов, а в итоге им надо также платить.
В-третьих, RDI не просто облегчает жизнь, но и делает это экономически выгодно для клиента. Компания практически выкупает квартиру у клиента, беря на себя только разницу 5% за оформление и реализацию, хотя на практике эти 5% чаще оказываются лишь 2%. Дело в том, что при первоначальной покупке квартиры практически всегда есть скидка в 3%, а когда компания выкупает квартиру, то эта скидка не учитывается. Вот и получается, что по бумагам берем 5%, а по существу — 2%. А это ниже, чем берет агентство за оформление, это также ниже, чем дисконт, который необходимо дать при продаже.
— Дмитрий, но ведь можно подумать, что компания так долго строит свои объекты, что у людей успевает появиться потребность в другом жилье.
— Нет, строим мы в срок, сдаем без задержек. Просто бывают разные жизненные обстоятельства. Даже рождение или планирование лишь одного ребенка в корне меняет весь формат будущего жилья.
— Программа работает только для тех, кто купил объект недвижимости именно у вас?
— Да. В других случаях мы работаем с агентством недвижимости, которое занимается реализацией вторичной квартиры. У застройщика меньше возможностей продать не свою квартиру, чем у агентства. Он может продать свое, но не может продать чужое.
Программа также не действует среди клиентов, которые уже подписали акт приема-передачи. Ведь после подписания акта ДДУ практически перестает действовать, а свидетельства о собственности еще нет. Безусловно, можно продать такую квартиру по переуступке, но это сложнее. В данном случае лучше дождаться полного оформления квартиры.
— Какие перспективы видите у этой программы?
— Не думаю, что она будет широко применяться на практике другими застройщиками. Дело в том, что на рынке немного застройщиков, которые строят разные форматы жилья и могут обеспечивать весь жизненный цикл, от квартиры минимальной площади до коттеджа. У нас же вообще есть все форматы: это и земли для бизнеса, и технопарки, и участки без подряда, и дешевые квартиры от 2,3 млн рублей, и дорогие коттеджи по цене 45 млн рублей. А так как в основе этой программы много рутиной работы с бумагами, а не финансовых затрат, то, в принципе, здесь каждая компания решает по существу лишь один вопрос: делает она это или нет. А так ничего сложного.
Сегодняшняя ситуации в стране мало кому может внушать оптимизм. Нефть дешевеет, рубль падает просто на глазах, ЦБ поднимает ставку в очередной раз за год — все это как-то не настраивает на жизнерадостный лад. Однако стоит ли ждать конца света? Именно о возможном кризисе, а также других проблемах zemer.ru говорил сегодня с коммерческим директором RDI Дмитрием Власовым.
— Дмитрий, в первую очередь, сейчас массово обсуждается рост курса евро и доллара. Россияне не просто обсуждают эту проблему, но и усиленно скупают валюту, которой не хватает всем желающим. Подорожает ли недвижимость?
— Сейчас никто не готов платить больше. Все застройщики, которые продавали в долларах, давно уже зафиксировали курс. Я, например, знаю, у одних застройщиков доллар зафиксирован на уровне 33 рублей, у других — 36. И хоть все при этом говорят, что цены активно растут, на самом деле такой курс является огромным дисконтом.
— А как обстоят дела на загородном рынке? Ведь мы уже привыкли, что там и в более спокойное время не все так хорошо, как хотелось бы.
— По нашим меркам, все там нормально. Например, позавчера продали коттедж за 25 миллионов рублей. Наши коттеджи стабильно продаются раз в 2-3 месяца. И это при том, что мы их нигде не рекламируем. Коттеджи у нас есть в проектах, где кроме них еще продаются квартиры и таунхаусы. И в этих проектах мы рекламируем всегда только таунхаусы, так как считаем их самым универсальным продуктом.
— То есть вы не считаете, что кризис уже наступил?
— RDI всегда отличалась честностью, поэтому лично мне не понятны заявления многих агентств, что у них все классно. Замедление продаж, конечно, есть. Но ведь многое зависит от того, как преподносить информацию, с чем ее сравнивать. Например, темпы продаж за последний квартал увеличились на 30-40%, особенно на уже готовое жилье. Но этот рост появляется, если сравнение проводить с летними упадническими месяцами. Да, сейчас у нас продажи намного лучше, чем летом. При этом многие клиенты не покупают сейчас, а ждут новогодних скидок. Причем ждут обоснованно, они будут. Но! Не все так прекрасно. Если в среднем раньше цены у нас росли на 2-3% в месяц, то сейчас, по нашим предположениям, рост цен будет не больше 3% в квартал. И такая тенденция сохранится как минимум до начала марта 2015 года.
— Дмитрий, как я поняла, пока темп продаж не особенно упал. Население все еще может позволить себе покупать квадратные метры. Но ведь большинство сделок идет с привлечением ипотеки, а ставка-то ипотечная растет. На днях ЦБ поднял свою ставку, а значит, стоит ждать очередного удорожания ипотеки. Как на ваш взгляд, может ли ставка по ипотеке достичь показателя, при котором продажи встанут? Будет ли тогда застройщик вынужден предлагать какие-то льготные программы?
— Безусловно, за счет ипотеки совершается большое количество сделок. Так, у нас в октябре было 90% именно таких покупок. Это рекордный показатель, в среднем же в месяц совершается около 70% сделок с привлечением банковских средств.
Понятно, что ставка по ипотеке будет расти. В следующем году по ожиданиям практически всех специалистов она будет на уровне 14%. Но до конца этого года действуют акции Сбербанка и ВТБ. А акции по ипотеке этих двух банков — это 90% от всего объема выданных ипотечных кредитов. Именно поэтому население не особенно ощутило поднятие базовой ипотечной ставки. Кроме того, RDI, как большой застройщик, имеет индивидуальную ипотечную ставку в ВТБ, которая на данный момент самая низкая по рынку. В зависимости от условий ставка у нас от 12%.
Если же говорить о том, какую лично я считаю ставку критичной на данный момент для рынка, то это 15%. Но и при этом в Московском регионе критичного ничего не случится. Дело в том, что мы живем в европейской части России, которая генерит такой поток приезжих, что спрос на недвижимость здесь будет всегда. Я не вижу на перспективу 10-15 лет каких-либо причин, чтобы Москва была вынуждена сбавлять темпы ввода жилья и темпы продаж.
Также хочу отметить, что застройщик не может предлагать льготные программы по ипотеке. Мы не банковская структура, у нас нет соответствующих фондов, которые это бы обеспечивали. Я вообще считаю, застройщик, который дает какие-либо рассрочки больше, чем на полгода, особенно беспроцентные, — неуспешный застройщик. А ведь сейчас можно найти на севере Московской области предложения, где есть беспроцентная рассрочка на 2, 5, 8 и даже 10 лет! Это достроенные проекты, но неуспешные в плане реализации. Да и в самой Москве есть предложения бизнес-класса с беспроцентной рассрочкой.
— Дмитрий, давайте резюмируем. Если, по вашему мнению, кризис еще не наступил, то стоит ли его ждать?
— Я не вижу ничего критичного и не жду этого. Да, есть спад. Спрос сильно замедлился. Нет того, что мы ожидали, основываясь на начале года. Наша компания, например, ожидала, что будет продавать как минимум на 20% выше, чем сейчас. Но это были наши ожидания, основанные на прошлом годе и на первом квартале. Никто не мог ожидать ни такого курса, ни такого увеличения расходов на базовые потребности. Это, конечно, заставляет людей задумываться о том, вкладывать сейчас деньги в недвижимость или нет. Но в любом случае это не конец света.
По данным экспертов, в 15-километровой зоне от МКАД освоено около 80% земель, пригодных для строительства, в 15-50 км от столицы – около 50%. Таким образом можно говорить об остром дефиците земельных участков.
Градостроительные преобразования Подмосковья направлены, в первую очередь, на изменение системы расселения и повышение, за счет роста градостроительной активности, инвестиционной привлекательности срединной и периферийной частей региона. В результате таких изменений уровень вынужденной трудовой маятниковой миграции жителей области должен снизиться.
Государственная программа Московской области «Архитектура и градостроительство Подмосковья» предусматривает создание комфортных условий для жизни населения, планируется дальнейшее развитие городских общественных пространств, в частности, общедоступных парков, скверов и бульваров.
Среди основных задач необходимо выделить ликвидацию ветхого и аварийного жилого фонда, а также изменение приоритетов в застройке населенных пунктов в сторону снижения этажности. На реализацию программы «Архитектура и градостроительство Подмосковья» из областного бюджета будет выделено около 3 млрд рублей.
По расчетам RDI, в 2013 году в Московской области общая площадь освоенных земельных участков составила около 1000 га – при расчете данного показателя мы учитывали статистику по объемам введенного в эксплуатацию жилья в регионе (6,9 млн кв м) и среднюю плотность застройки (6-10 тыс. кв.м). Площадь Московской области на 1.01.2013 составляла составляет 4432,9 га.
По данным экспертов, в 15-километровой зоне от МКАД освоено около 80% земель, пригодных для строительства, в 15-50 км от столицы – около 50%. Таким образом можно говорить об остром дефиците земельных участков.
Дефицит земельных участков неминуемо заставит девелоперов обратить свое внимание на незанятые локации Московской области. Тем не менее, сегмент коммерческой недвижимости развивается крайне медленно. На территории региона уже давно активно строятся склады, изредка появляются новые торговые моллы.
С целью вовлечения в оборот находящихся в государственной собственности ранее не использовавшихся земель в 2008 г. был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), основной задачей которого является оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства.
По состоянию на конец прошлого года, при поддержке фонда РЖС в стадии реализации находилось 149 проектов комплексного освоения на 221 земельном участке.
