Новостные сайты взорвались сообщениями о расширении Москвы. Неожиданно для всех территория, в течение долгого времени в основном предлагающаяся под строительство загородного жилья, попала под перспективные границы расширения Московской области.
Некоторые клиенты уже звонят нам с вопросами, можно ли будет оформить московскую прописку в наших поселках – «Певчее» и «Цветочный».
(Карта взята с сайта www.ria.ru)
Естественно, после того, как клиент построит дом, учитывая, что поселки расположены на землях ИЖС, прописку оформить можно сразу. В «Цветочном» уже даже названы улицы и есть номера домов, так что осталось дело за фактическим строением, введенным в эксплуатацию. Но сейчас речь идет только о подмосковной прописке. Когда будут реализованы планы Правительства по включению данного района, и в каком составе в границы Москвы – пока неизвестно.
Сейчас уже заявлено, что на разработку проекта Генерального плана развития территории потребуется год-два. До этого момента эйфория по поводу «поселков в Москве» несколько преждевременна.
Конечно, инициатива развития Москвы в данном направлении весьма логична: хорошая транспортная сеть, близость к аэропортам, неплотная застройка, достаточное количество свободных территорий. Юго-запад Московской области на текущий момент, пожалуй, самый незагруженный ближний район Московской области, пригодный к комплексному освоению. Но говорить о данном расширении Москвы как о состоявшемся событии еще рано – многие громкие проекты с фиксированным сроком сдачи, как, например, Московский Диснейленд, легкое метро по Боровскому шоссе до Переделкино со сроком ввода в эксплуатации в 2005 году, и многие другие амбициозные, полезные городу проекты так и остались в новостях и на бумаге.
Собирали неделю назад закрытый круглый стол по технологиям малоэтажного строительства.
Как всегда, в Экспострое. Для всех землевладельцев это очень актуальная тема, да и мы не исключение - застраиваем стартовыми домами пока десять участков в "Цветочном", в перспективе, конечно, больше.
Мероприятие прошло интересно. Мы постарались подобрать не раскрученные компании и технологии. Больше всего землевладельцев поразил, какой разброс цен напрямую у производителя и что получается, при продаже технологии посредником. Для производителей и для девелоперов этот круглый стол стал возможностью пообщаться напрямую.
Круглый стол мы проводим в третий раз. Первый раз проводили в 2010 году. Среди присутствующих тогда было некоторое напряжение. Еще бы - конкуренты сошлись в одном помещении. Сейчас ситуация уже иная - люди более открыто общаются друг с другом, готовы разрабатывать совместные программы, в том числе по продвижению.
Помимо стройки много работ и направлений бизнеса остается как бы за кадром, но при этом не является менее актуальными: это технадзор как за строительством сетей, так и индивидуальных построек, эксплуатация сетей на период передачи их жителям поселка, менеджерская работа по разведению на площадке нескольких строительных подрядчиков девелопера и десятка строительных бригад покупателей. Недобросовестные подрядчики также камень преткновения для любого девелопера. Про это не прочтешь в книжках, этому не научат в ВУЗах, про это не пишут в газетах.
Конструктивное общение и обмен опытом, особенно отрицательным - это залог успеха, возможность увидеть грабли и не наступить
Несколько недель назад ездили на осмотр земель по Ленинградскому шоссе, проехав наш Лисичкин Лес, и оставив его у Зеленограда. Под Солнечногорском обнаружили необычное строение, стоящее на участке.
Долго выясняли, то ли это дот, то ли захоронение радиоактивного топлива, то ли подземный ход. Нашли обсуждения этого объекта на викимапии. Связались с местным БТИ. Оказалось, что этот объект входит в состав усадьбы Татищева, и на этом месте, по данным БТИ, был какой-то склад. Пока пришлось поверить. Но уж больно не стандартная форма склада, так что собираем версии, что это могло бы быть .
Очень нервно реагируют местные жители на заборостроение. Не любит русский человек заборов. А особенно, ограждающих чужую собственность. Стоить огородить участок – так тут же находятся митингующие, которые на этом участке сто лет выгуливают собачек, играют в футбол, собирают цветы и так далее. Причем от предложений выкупить этот участок и продолжать делать все, что они любят, на законных основаниях, они отказываются. Конечно, куда как интереснее гулять собачку на чужом участке, а не гадить свой. Местные жители вспоминают Отечественную и организовывают партизанское движение. Пока без берданок. Но с поджигательной смесью и косами.
Наш проект «Марусин луг» и «Флагман» расположены вроде так, что никому не мешают. Ключевое слово «вроде». Местные жители сначала поджигали забор, потом перешли на срезание баннера с рекламой.
Вот на этот забор мы вешали баннер, а через несколько дней баннер срезали, последний раз рекламе удалось повисеть три дня. Наверное, украшает сейчас чью-то теплицу, душ, или крышу. Одна из моих коллег рассказывала, что на старом баннере хорошо смотреть кино, пользуясь проектором. Но социальная программа по обеспечению всех местных жителей сим полезным продуктом не входила в нашу рекламную кампанию, поэтому пришлось искать альтернативные пути, когда мы в очередной раз обнаружили наш забор девственно чистым.
Если нельзя ничего повесить на забор, надо использовать сам забор. И мы сделали из забора рекламный носитель Это как раз тот случай, когда «на заборе написано» Сколько продержится эта надпись на заборе и что придумают местные жители – будем вести огневые сводки.
В песне поется: «выкраду вместе с забором». Надеюсь, эта песня не про нас
Так как в рамках работы мне много приходится рассматривать спутниковых карт Московской области, то мной тоже было замечено несколько интересных лесных объектов недалеко от Москвы.
Круги в лесу, недалеко от Вашутино.
Радиальные круги, недалеко от Круги, Руднево
Ромбы мной были обнаружены, когда я изучала окружение нашего проекта «Лисичкин лес». Эти ромбы рядом с Алабушево.
Сложные геометрические изыски были обнаружены при изучении окружения нашего проекта «Цветочный», рядом с Пучково
Вот такое послание инопланетянам, недалеко от поселка «Молодежный», которое я нашла, проглядывая окружение поселка "Лесная Слобода".
Ну и напоследок - застройка вдоль ЛЭП – особенно часто этими прямыми поселками изрезан север и северо-восток Подмосковья, хотя они встречаются на всех направления – изначально землю под ЛЭПами давали под огороды, позднее огородники на них возвели домики.
Есть ли жизнь под ЛЭПами? Однозначно, есть! На последней фотографии можно разглядеть опоры ЛЭП, которые видны со спутника. Крыши домиков отлично проглядываются.
Интересно, зачем лесники так фигурно кроили лес? Такие «послания» видны только с самолета или спутника. Так или иначе, история об этом умалчивает, а нам, разложившим картишки, развлечение
Какие тенденции дымовая завеса может принести на рынок загородной недвижимости?
Итак:
1. Показы. По такой жаре и по такому дыму клиенты откладывают просмотр участков.
2. Реклама. В дыму клиенты не замечают вывешенной рекламы. Особенно на трассах. В Интернете самыми посещаемыми стали сайты прогнозов погоды и компаний, специализирующихся на кондиционерах.
3. Удаленность. Ближним участкам от Москвы стали составлять серьезную конкуренцию дальние дачи – там меньше дыма.
4. Северные направления. В основном задымленность присутствует на юго-восточных направлениях, поэтому последний месяц северные и северо-западные направления Москвы пользуются большим спросом на рынке недвижимости.
5. . Близость к населенным пунктам с развитой инфраструктурой. Потенциальная необходимость вызова пожарной инспекции побуждает покупателей интересоваться, есть ли в ближайшем населенном пункте подстанция пожарной охраны.
6. Наличие пожарных водоемов в поселках или рядом с поселком. Дополнительный интерес клиенты стали уделять вопросам пожарной безопасности. Очень интересуются наличием пожарных выездов из поселка. Участки рядом с пожарными выездами и прудами пользуются большим спросом, чем остальные участки.
7. Технологии строительства. Особое внимание клиенты стали уделять возможности пожароустойчивого строительства. Деревянные дома могут потерять часть своего рынка.
8. Цены. В районах, подверженных задымлению, цены снизятся, где-то на 20%, но если в следующем году таких природных катаклизмов не будет, то за два года отыграют падение – люди быстро забывают о неприятностях.
Ну и последнее. Клиенты сейчас предпочитают не чай-кофе, а холодную воду.
Коллеги из Rodex подсчитали, что сейчас на рынке 397 поселков в разной стадии готовности. Мы для круглого счета вывели на рынок еще три – «Цветочный», «Марусин луг» и «Лесная слобода». И стало 400.
Львиная доля всех нынешних проектов – участки без подряда. В кризис игроки рынка считают их самыми перспективными с точки зрения спроса.
В результате ассортимент участков без подряда сейчас шире, чем выбор йогуртов в супермаркете. И здесь на каждого покупателя свой товар: кто-то покупает самый дешевый, кто-то - самый вкусный.
Но для любого потребителя самое важное – эффективное вложение средств с гарантированным выполнением обязательств. Давайте посмотрим, как сделать вложение денег в участок без подряда действительно эффективным. Тем более что инвестиции в подмосковную землю никто не отменял.
Итак, если участок без подряда вы покупаете не только для того чтобы построить на нем дом, но и расцениваете как выгодное вложение денег, то это советы для вас.
1. Покупайте участок на нулевой стадии строительства поселка. Сразу после открытия продаж. Как правило, девелопер дает при этом скидку «за открытие продаж» в 10-15%. Месяца через 2-3 скидку отменят. Земля автоматически подорожает на размер этой самой скидки. Добавим сюда общий рост цен на землю. За год это еще 10-15%. И выйдет, что если сейчас сотка на юго-восточном направлении в 10-12 км от столицы стоит $9000, то к концу года будет все $11 000, а через год минимум $12000. В среднем, плюс 22% к вашим вложениям за год-полтора.
2. Если вы объединитесь с друзьями или коллегами и купите пять и более участков, то девелопер даст скидку за опт. А это еще 10-20%. Значит, от нынешних $9000 минусуйте примерно $1000-1500. Интерес девелопера при этом в том, что сделка не такая трудоемкая. Вместо 10 переговоров он проводит одни, а в итоге все равно заключает десять сделок.
3. Если выровнять участок, посадить на нем кусты и деревья и поставить вокруг забор, то капитализация земли вырастет еще процентов на пять. Облагораживание особенно важно, когда поселок полностью не продан и вам приходится конкурировать с девелопером. Покупатель предпочтет купить землю у него, а не у частного продавца. Елки и забор выгодно выделят ваш участок среди остальных, ваш покупатель приобретет ваш участок по цене девелопера или выше текущей на 5-10%.
4. Но максимальную прибавочную стоимость, конечно, имеет земля с готовым домом. Любой девелопер скажет, что маржа при постройке дома даже сейчас составляет около 20% от совокупных затрат, и от стоимости земли и затрат на строительство. Когда к участку уже подведены коммуникации, то в течение двух-трех недель вы построите на нем быстровозводимый дом. Если не делать внутреннюю отделку, то можно считать, что продукт готов к продаже. При адекватной рынку цене за 3-6 месяцев дом будет продан. Если дом полностью подготовить к проживанию и сделать в нем эконом-вариант ремонта, то перед сезоном его с удовольствием купят. Ваши затраты на ремонт дополнительно принесут от 50 до 100% от стоимости ремонта.
5. Когда покупатель прошел весь цикл: от приобретения участка без подряда на нулевой стадии строительства поселка до возведения дома, то на выходе он получает совокупный доход от 27% до 35% в валюте на вложенный капитал. Цикл займет года два-три. Впрочем, необязательно «играть в долгую». Можно войти в проект на любой его стадии и за год получить свои 15% прибыли.
Это как раз тот случай, когда «на заборе написано» 
