Правительство не раз заявляло, что в ближайшее время ряд крупных областных городов соединиться с Москвой с помощью легкого метро. Так, в 2018 году такое сообщение должно появиться в Подольске, Домодедове и Раменском. В 2022 к этим городам присоединятся Мытищи, Пушкино, Ивантеевка, Щелково, Балашиха и Реутов. Совершенно очевидно, что это повысит спрос на недвижимость, а также и стоимость квадратного метра. Однако Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», не считает, что в ближайшее время появится большой ажиотаж, так как квартиры во многих перспективных городах и так не простаивают, а сроки строительства легкого метро не раз изменялись.
«Последние 5-8 лет в Мытищах и Балашихе постоянно изменяются сроки обещаний строительства транспорта альтернативного автомобильному. Тем не менее, рынок недвижимости здесь активно развивается. Также уже несколько лет многие специалисты ожидают спада активности жилищного строительства в этих городах. То есть жилье в Балашихе продается с максимальными темпами, а спрос лишь нарастает, потому что покупатель «голосует рублем». Разница стоимости вектора восток-запад составляет 5-10 %, поэтому и дальнейший спрос на эти города, даже при отсутствии легкого метро, можно ожидать достаточно стабильным. Инвесторы продолжают вкладываться в недвижимость, возобновляется строительство ранее замороженных проектов, тем самым на рынок выводятся новые объемы предложения.
В то же время отдельные новостройки с высокой степенью готовности, и полноценным набором инфраструктуры в Балашихе начинают конкурировать по цене с новыми микрорайонами на западе и северо-западе от столицы. Стоимость таких проектов (правда уже в готовых или почти готовых микрорайонах) после открытия станций метро действительно может полностью сравняться как минимум с пригородным поясом на западе, как максимум – приблизиться к стоимости замкадовских московских районов. Так произошло и в Реутове, где стоимость квадратного метра практически сравнялась с ценами в других районах столицы.
Сейчас планы по строительству линий легкого метро также обозначены только на бумаге, но когда конкретно начнется строительство пока не ясно, так как в проекте указаны не четкие сроки, а лишь диапазон работ во времени. Правда, реализация, по крайней мере, в Мытищах планируется совместно с частными инвесторами, интерес которых сейчас ожидают в Правительстве Московской области. От того насколько качественно будут разработаны концессионные предложения зависит и возможность реализации данных масштабных проектов по интеграции транспортного комплекса Москвы и области в целом.
Те города, в которых планируется строительство линий легкого метро, сейчас развиваются достаточно активно вне зависимости от транспортной ситуации. Поэтому в ближайшее время освоение этих городов продолжится по стабильной динамике».
С точки зрения большинства девелоперов, и практика это только подтверждает, выгоднее всего застраивать землю многоэтажными домами экономкласса. В таком случае «выход» площадей с квадратного метра земли максимален. И даже если маржа застройщика с каждого метра невелика, то суммарный объем прибыли максимален за счет «массовости» продаж.
Выбор в пользу малоэтажного строительства в большинстве случаев делается либо по результатам позиционирования объекта, либо по факту наличия ограничений на максимальную высотность или плотность застройки. Например, если участок расположен в престижном месте (вблизи Рублевки и т. п.), то застройщик может сознательно пойти на ограничение этажности с целью позиционировать проект в бизнес-классе или даже элитке.
На рынке «ходит» огромное количество предложений как многоэтажного, так и малоэтажного строительства. Это проекты разной степени строительной готовности, но объединяет их одно: 40% из них нереализуемо в принципе из-за несоблюдения строительных норм и т. п., еще 40% экономически нецелесообразны в том виде, в котором они существуют (завышенная цена проекта, неликвидные планировки (слишком большие квартиры и т. п.), «непродаваемое» место (например, проект «многоэтажки» вдали от существующих городов и любой инфраструктуры). Девелопер готов участвовать почти в любом проекте, если он реализуем со строительной точки зрения и экономически целесообразен.
Что касается Фонда РЖС, то на сегодня предложение площадок под жилищную застройку в Московском регионе от него крайне скудное. Мы выиграли одну площадку Фонда в Москве в 2010 году, но с тех пор мы не видели аукционных предложений от этой структуры, которые могли бы нас заинтересовать. Вообще же говоря, выбор землевладельца (федеральные структуры, местное образования, частный продавец и т. п.) определяется индивидуально и далеко не в первую очередь зависит от «личности» продавца.
