Аркадий Далевич

Список блогов Текущий блог
Войти Регистрация


 Аркадий Далевич, УК «М2 - Подольск»«Административный оффшор» для девелоперских проектов
«Административный оффшор» для девелоперских проектов

Наблюдая в течение последних 12 лет за развитием большого количества разноплановых девелоперских проектов в Московском регионе, делаю однозначный вывод, что относительно быстро получается выйти на строительство только там, где, помимо надежного финансирования со стороны инвестора, идет мощнейшая поддержка со стороны администраций регионов, поселений. А вопросы, где взять электричество, как подвести дороги к участку и т.д., заранее решены землевладельцами еще на доинвестиционном, предпродажном этапе. Но такая подготовка территории не бывает быстрой. В среднем время реализации девелоперского проекта в Москве составляет 5–8 лет, в Московской области – от 3 до 10 лет. Например, проект под условным названием «Новый Жуковский» в Чулково я начал готовить еще в 2003 году. Застройщик в лице Авиастроительной корпорации приобрел проект только в конце прошлого года. А сам процесс строительства у него займет всего 2–3 года. И таких проектов очень много. За это время огромное количество чиновников, ответственных за согласование проекта, уже переназначили, поменяли, уволили, и проект состоялся только потому, что у девелопера все это время была неиссякаемая воля и, конечно, финансовые возможности для его реализации.



Чего ожидать от властей?

В Москве и Московской области назначили новых амбициозных и влиятельных руководителей, но они пока занимаются в основном декларацией стратегических планов. При этом бюрократический аппарат «дымит», а строительство реально пока стагнирует. За исключением, может быть, строительства «вылетных» магистралей в Москве.

Со стороны федеральных властей тоже вроде бы возникло острое понимание кардинальной необходимости оперативного создания реально жизнеспособного инвестиционно-строительного климата в России. По поручению Президента России в мае 2011 года создана автономная некоммерческая организация – Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов (АСИ), утвержден устав Агентства и состав его наблюдательного совета. В соответствии с уставом учредителем Агентства является Правительство Российской Федерации. Презентовал Агентство сам Президент.

Все вроде бы по-взрослому. Заинтересованное строительное сообщество целый год следило за работой Агентства. В итоге в начале июня АСИ подготовило и утвердило распоряжением ПР № 1487-р от 16.06.12 дорожную карту (ДК) практических действий правительства, направленных на улучшение предпринимательского климата в сфере строительства.

Главной целью ДК должно стать снижение совокупного времени прохождения всех стадий процедуры получения разрешения на строительство. Проще говоря, какие документы и когда правительство с 2012 по 2018 год поэтапно обязуется принять, чтобы стоимость согласований проекта снизилась в два раза, количество согласовательных процедур уменьшилось с 51 до 11, а время прохождения исходно-разрешительной документации с 423 дней сократилось до 56 дней. Дорожная карта – это целый комплекс мероприятий, направленных на упрощение и усовершенствование административных процедур в процессе осуществления строительства: формирование документов территориального планирования (генпланов), сокращение сроков и количества согласований и разрешений, господдержка новых агломераций, комплексного освоения территорий и модернизация системы технического регулирования строительной отрасли.

Чтобы застройщикам и инвесторам не скучно было ждать, на 2015 год запланирован промежуточный пункт с 15 основными разрешительными документами и 130 днями «беготни». Ну что же, если авторы дорожной карты смогут этот план реализовать, то потомки реально должны будут поставить им памятник вроде «Медного всадника» в Питере. Абсолютно серьезно. Тогда Россия, по мультипликативным оценкам Всемирного банка, войдет в топ-10 стран с привлекательным инвестклиматом.



Реалии рынка

Но что застройщикам и инвесторам делать до 2015 года? Сегодня и завтра. Изменить ситуацию можно революционным или эволюционным способом. Про революционные стратегические методы я рассказал выше. Мы – сторонники эволюционных методов. Стараемся добиться того, чтобы ответственным людям, от которых во многом зависит принятие решений, было политически выгодно работать с застройщиками. Неважно, будут они российского или иностранного происхождения.

Эта идея возникла как результат 10 лет работы над проектами различных крупных девелоперских компаний. Первая такая программа по нашей инициативе была принята прошлым правительством Московской области в 2008 году, в момент кризиса, как реакция на сокращение инвестиций со стороны крупных западных компаний. Почти все проекты, которые реализовывались в рамках этой программы, были высоко оценены инвесторами, в большинстве своем немецкими. Для реализации программы, также по нашей инициативе, была создана рабочая группа, философия которой заключалась, если так можно выразиться, в создании системы «лифтов», которая должна была поднять вопрос на уровень принятия решений максимально быстро, минуя бюрократические, политические, экономические «этажи» на тех или иных территориях. Как правило, такая система особенно актуальна для крупных проектов на территориях всех субъектов Федерации. Для этого предварительно мы «прописали» с чиновниками из рабочей группы дорожные карты, неоднократно проработанные на практике. Получился набор дорожных карт по успешной разработке и согласованию реализации инвестиционных проектов различного назначения (промышленных, логистических, офисно-деловых, жилищных, многофункциональных). Особо хочу подчеркнуть, что в этом алгоритме не было места коррупции. Найти компромисс между тем, что может «позволить» себе инвестор, и тем, на что может согласиться управляющий территорией, на которой реализуется проект, – непростая и кропотливая согласовательная задача.

Для успешной реализации инвестиционного проекта в России всегда нужна рабочая группа, включающая ответственных чиновников, представителей правительственных организаций и коммерческих структур. Цель создания такой группы – в оперативном принятии решений по инвестиционному проекту, без проволочек и бюрократических задержек. Вспомните «лифт», о котором я говорил ранее. Ее задача – найти компромиссное решение между интересами групп инвесторов, города и населения. Так как любой проект не единственный, всегда существует некий набор уже опробованных ранее решений, удовлетворяющих всех.

Более того, мы с коллегами проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что, если не создать аналогичный механизм на уровне правительства Москвы и одновременно на уровне региональных властей, большинство проектов в ближнем Подмосковье реализовать в нужные сроки будет крайне затруднительно.

Переходя к практике

Все сказанное выше напрямую относится к нашей текущей работе по созданию промышленной недвижимости. За последние 4 года в Подмосковье при моем прямом участии в правительственной рабочей группе были полностью подготовлены для приема якорных инвесторов территории 11 промпарков. Отдаю себе полнейший отчет в том, что создать сегодня в рамках одной девелоперской компании много инвестпроектов промышленного назначения невозможно по финансовым, организационным, политическим причинам. Плюс конкуренция уж чересчур высока.

Основные наши усилия сейчас сконцентрированы на стратегически конкурентном участке в 165 гектаров, недалеко от МКАД на Симферопольском шоссе, вблизи населенного пункта Коледино. Мы назвали этот проект «Индустриальный Парк М-2 Подольск». В соответствии с перечисленной выше логикой заранее отработали наиболее важные существенные позиции девелоперского проекта: удобная транспортная доступность, квалифицированный местный трудовой ресурс, минимальные вложения в инженерные сети, благоприятный политический и налоговый климаты и т.п. Сейчас заканчиваем согласование общей исходно-разрешительной документации для строительства торгово-промышленного «Индустриального Парка М-2 Подольск», в том числе разработку документации для первых резидентов парка, например, «МЕТРО Кэш энд Керри».

Самое главное, на что мы делаем ставку в этом проекте: при выборе места расположения «Индустриального Парка М-2 Подольск» мы учли весь накопленный опыт работы в правительственной группе по привлечению крупных иностранных инвесторов и заранее нашли проектные решения, которые интересуют иностранных инвесторов при выборе места реализации проекта. Решив главный девелоперский вопрос удачного расположения парка, мы декларировали, что через управляющую компанию создадим для будущих резидентов административный оффшор. В некотором смысле это параллельный проект «промышленного Сколково», где мы уже сегодня готовы довести инвестора не только до момента разрезания ленточки, но и в дальнейшем обеспечить комфортную работу бизнеса на территории парка со стороны как административных, так и прочих органов.

Второй приоритетной задачей для нас является превращение территории парка в полигон самых современных мировых технологий в энергетической сфере с точки зрения энергоэффективности и экологичности. Например, запланировано использование современных систем светодиодного освещения с высокотехнологичным оборудованием электронного управления и связи. По предварительной договоренности с нами лидирующее предприятие по производству освещения «Световые технологии» в настоящее время заканчивает в своем австрийском конструкторском бюро разработку уникального уличного светильника, который будет самым передовым в мире по возможностям применения. Плюс проектируется строительство новейших систем газовой тепло- и электрогенерации, систем водоочистки и канализации. Без внедрения этих технологий конкурировать за покупателей земельных участков сегодня просто невозможно. Рост тарифов обязывает нас сразу ориентироваться на лучшее оборудование. Это для резидента, после цены участка, следующий определяющий фактор для выбора.

Третий кит. Мы всегда действовали по принципу «одного окна», отрабатывая проект таким образом, чтобы любой обратившийся к нам партнер, который хочет вести бизнес в России, как можно меньше времени и средств тратил на реализацию проекта, концентрируясь на своем основном бизнесе.

Как специалисты с многолетним опытом реализации подобных проектов мы стараемся объяснить нашим потенциальным резидентам (а это прежде всего иностранные компании из числа членов Российско-Германской торгово-промышленной палаты и др.) историю бизнеса в России, подсказываем наиболее эффективные пути выстраивания инвестиционной политики в существующей системе, помогаем составить дорожные карты и бизнес-планы с учетом тех факторов, с которыми инвестору обязательно придется столкнуться. Инвестор, который в России работает давно, понимает, что сегодня базовые параметры любого инвестиционного проекта одинаковы что в Германии, что в Соединенных Штатах, что в России. Дело в деталях. Существует определенная рентабельность, которой инвестор хочет достичь. Она достигается в Германии, может быть, проще, но дольше! В России она достигается быстрее. И моя практика строительства, например гипермаркетов, это очень наглядно показала. В мире нет аналогов по показателям рентабельности. При этом нет смысла пытаться, используя схему работы в Германии, применять ее без изменений в России. Многие, к сожалению, поначалу такие ошибки делают, и прежде всего крупные компании. В России нужно играть по российским правилам. Поэтому наша деятельность направлена в том числе на сохранение денег инвестора и сокращение времени реализации его проекта. Нас в известной степени можно сравнить с инвестиционным бизнес-навигатором.


Постоянный адрес
Просмотров: 9360
Комментариев: 0





«   Март 2024   »

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
             


Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Лобаново
Регион: МО 
Трасса: Каширское  ш., 39 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 70 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Клушино
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,20 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 170 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 915 390 55 44   
Лунёво-Новое
Регион: МО  
Трасса: Ленинградское ш.,16 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 915 390 55 44 
Хвойный лес
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 74 км
Площадь: от 8 до 23 соток
Цена: от 70 000 руб. за сотку
Тел.: 8 915 390 55 44