Продажа земельных участков в Подмосковье

Возможность жить здесь и сейчас

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

12.12.2014 14:23:53

Константин Злобин, ГК «Астерра»

С 2008 года по сегодняшний день количество поселков с готовыми домами сократилось на 29%. Так, в 2008 году коттеджных поселков было 133, в 2009-м — 103, в 2010-м — 87, в 2011-м — 87, в 2012-м — 99, в 2013-м — 92, в 2014-м — 95.

Причина уменьшения предложения связана с обеднением среднего класса, который является драйвером покупки отдельно стоящего строения. После кризиса 2008 года зарплата среднего класса зафиксировалась на некоторой отметке и больше не индексировалась. Доля «проедания» зарплаты становилась все выше. В итоге сегодня покупатель может купить недвижимость преимущественно в ипотеку, а в сегменте коттеджей ипотечное кредитование слабо развито, т. к. этот бизнес для банков непрозрачный и более рискованный.

Но в то же время девелоперы с каждым годом делают предложение все более демократичным за счет уменьшения площади недвижимости. Т. е. если раньше строили дома 300-350 кв. м на участках 15-20 соток, три-четыре года назад самым популярным был формат 220 кв. м на 12 сотках, то сейчас мы приходим к формату 150 кв. м на 6 сотках. Все это ведет к уменьшению цены лота и демократизации предложения. Соответственно, на рынок выходят покупатели эконом-сегмента. Люди могут продать квартиру в Москве и на эти деньги купить отдельно стоящий дом 150 кв. м на 6 сотках.

Чем интересны поселки с готовыми домами? Основное преимущество коттеджных поселков — возможность жить здесь и сейчас. На участке без готового дома покупатель никогда не знает, на сколько затянется стройка и когда люди смогут жить в цивилизованном поселке. Второе преимущество — решены вопросы с коммуникациями, соответственно, нет риска, что инженерия будет подведена через много лет. Очевидным преимуществом участка без подряда является то, что человек может там построить дом своей мечты. Минус — вероятность жить в окружении недостроенных участков и бурьяна. Кроме того, при покупке готового дома необходимо сразу внести всю сумму, а строительство дома на участке без подряда позволяет растянуть вложение денежных средств на много лет. Сначала год отстаивается фундамент, потом ставятся стены и крыша, которые в открытом состоянии тоже отстаиваются год, потом еще через год закрывается периметр.

Если до кризиса 2008 года девелоперы предпочитали освоение земли с обязательным строительством домов, то после многие пересмотрели свою политику и начали продавать участки без подряда. Я думаю, что сейчас будет такая же тенденция: многие откажутся от застройки и будут продавать чистую нарезку.

Как повысить конкурентоспособность сегмента готовых домов? За счет уменьшения размера и цены лота. В то же время дом должен быть больше и просторнее, чем равноценная ему квартира. Если сопоставить квартиру площадью 80 кв. м, то с учетом лестницы, котельной и т. д. площадь дома должна быть порядка 150 кв. м.

Цену лота можно также уменьшать за счет отказа от некоторых коммуникаций (воды и канализации), переложить их на плечи покупателей. Обязательно наличие газа и электричества. Можно строить без архитектурных излишков, но обязательно с применением энергоэффективных материалов, например теплокерамики. Люди сейчас обращают внимание на то, из чего построен дом, и прикидывают, сколько им придется платить за его содержание.

Перспективы сегмента сегодня оценить сложно. Если ставка рефинансирования будет расти, то повысится и ставка по ипотеке. В 2008–2009 ставка рефинансирования составляла 12–13%. Сейчас она выросла с 5,5% в два раза, и мы уже плачем. Если ставка вырастет до 13%, то Сбербанк будет давать ипотеку под 16%. Таким образом, девелоперы гораздо активнее начнут инициировать новые программы лояльности для клиентов, с целью удержания продаж на прежнем уровне.

Теги: купить дом, купить дом в Подмосковье, купить коттедж, Подмосковье, коттеджный поселок, купить участок, купить землю