 В настоящее время промзоны в Москве занимают порядка 18 800 га, это более 17% территории города в старых границах, из которых 4300 га предлагается реорганизовать. Это касается Тушинского аэродрома, территории ЗиЛ, «Алтуфьевского шоссе», «Силикатной улицы», «Огородного проезда», «Магистральной улицы», «Северянина», «Грайворонова», «Южного порта», «Павелецкой» и других зон. Но окончательное решение об их назначении еще не принято. Существенная же часть земель на данный момент уже выкуплена застройщиками. Например, в Восточном Бирюлево на территории промзоны «Ленино» строится жилой микрорайон «Царицыно».
Чаще всего бывшие промзоны Москвы реорганизуются и не используются по назначению. Использование их именно как промзон невыгодно. В настоящее время экономика смещается в сторону непроизводящего сектора. Гораздо эффективнее и выгоднее осуществлять на этой территории редевелопмент: это позволяет вывести на рынок множество полезных площадей, как жилых, так и коммерческих, и, как следствие, сдерживать рост цен на квадратные метры в пределах МКАД. С другой стороны, реновация промзон — дело затратное, при этом затраты могут не окупиться в случае незавершения редевелопмента: полезные площади сократятся и подорожают уже существующие квадратные метры. Оптимальным решением будет создание МФК и создание арендных площадей. Сдача территорий в Москве под коммерческое использование более рентабельна, чем инвестиции в создание жилых объектов, спрос на которые в столице в настоящее время падает из-за высокой цены и конкуренции с более доступными объектами за МКАД.
Кроме этого, промышленные земли могут использоваться учреждениями культуры (например, как «Винзавод»), частными предпринимателями: это многочисленные репетиционные клубы, танцевальные залы, шиномонтажи и прочие объекты малого бизнеса, владельцам которых важна транспортная доступность объекта, умеренная арендная ставка и удаленность от жилых территорий. В промзонах зачастую размещаются объекты, функционирование которых связано с повышенным уровнем шума, вследствие чего данные объекты не могут размещаться в непосредственной близости от жилых помещений. Фактическая стоимость эксплуатации, в том числе и арендная ставка, зависят от ряда факторов: расположения, состояния помещения (необходимость проведения ремонта различных степеней сложности), категории помещения (как помещение использовалось раньше), метража полезных площадей и даже планировки.
Как пример-кейс мы можем рассмотреть использование помещения бывшей промзоны на Третьем транспортном кольце под репетиционную базу (название и адрес фирмы не раскрываются из соображений сохранения коммерческой тайны). В промышленном помещении площадью 550 кв. м (четыре этажа, 15 комнат и санузел) располагается студия для проведения репетиций музыкальных коллективов. Арендная плата составляет 250 тысяч рублей в месяц. Ежемесячный доход компании при этом составляет 800 тысяч в месяц (500 тысяч — доход от предоставления музыкантам помещения, оставшаяся сумма — доход от предоставления прочих услуг: аренда и ремонт музыкальных инструментов, проведение занятий по игре на музыкальных инструментах). Как мы видим, использование промзон выгодно, и при долгосрочной аренде редевелопмент помещения полностью окупается. Однако трудности в данном конкретном кейсе тоже присутствуют. Во-первых, существует риск, что при снижении числа клиентов аренда не сможет окупиться. Во-вторых, в здании необходим регулярный ремонт. В-третьих, промзона располагается достаточно далеко от метро, до нее трудно добраться, и это отпугивает ряд клиентов, которые выберут репетиционную базу меньшей площади, но более удобного территориального расположения. В настоящее время практические все крупные участники рынка репетиционных помещений, исключая помещения под танцевальные студии, которым необходимы большие площади, но не нужно искать удаленное место, так как танцевальные студии обычно производят меньше шума, чем музыкальные, располагаются на территориях промышленных земель. Благодаря компактной площади такая студия может арендовать часть помещения в промзоне, при этом необходимость в редевелопменте самой промзоны отсутствует.
Итак, варианты использования промзон весьма разнообразны, но все они не о промышленном бизнесе.
Теги: Промзоны, Москвы, редевелопмент, промышленная зона |
