Продажа земельных участков в Подмосковье

Как грамотно купить землю для бизнеса?

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

29.10.2014 17:35:23

Юлий Ровинский, «Юков и партнеры»

Исторически земля обладает высокой экономической ценностью для предпринимателей. Это связано с большой вариативностью использования земельных участков: застройка, добыча полезных ископаемых, использование в сельскохозяйственных целях и т. д. Эти факторы обуславливают наличие определенных сложностей и рисков, о которых пойдет речь ниже.

Перед покупкой земли следует в первую очередь оценить, может ли такой земельный участок в принципе выступать объектом гражданских прав.

Оборотоспособностью обладают земельные участки, прошедшие государственную регистрацию и поставленные на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

Необходимо иметь в виду, что некоторые земельные участки изъяты из оборота и не могут находиться в частной собственности. К ним в том числе относятся земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций Федеральной службы безопасности; объектами организаций органов государственной охраны и иные земли, перечень которых содержится в ст. 27 Земельного кодекса РФ. Также эта статья включает в себя список ограниченных в обороте земель, например, земли лесного фонда, земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и другие.

Первое, на что следует обратить внимание, — это наличие правоудостоверяющих документов у продавца. К ним относятся, по выбору правообладателя, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав. При этом следует отметить, что такие документы выдаются только на бумажном носителе. Если у вас есть опасения относительно достоверности представленных документов, следует получить выписку из ЕГРП. Сделать это может любой желающий при соблюдении несложной процедуры и оплаты госпошлины. Выписка поможет выяснить сведения о действующем собственнике и о наличии обременений земельного участка.

Далее необходимо запросить у вашего контрагента правоустанавливающие документы. В предпринимательских отношениях таким документом, как правило, является договор купли-продажи, прошедший соответствующую процедуры регистрации в органах Росреестра. Также правоустанавливающим может являться решение суда или акт органа государственной/муниципальной власти о предоставлении земельного участка, например, при приватизации. Сделать это необходимо для того, чтобы ваши действия соответствовали требованиям добросовестности, в случае если контрагент представил поддельные правоудостоверяющие документы. Таким образом, даже если продавец оказался мошенником, вы как добросовестный приобретатель сохраняете за собой право на землю. Конечно, следует оговориться, что даже запрос правоустанавливающих документов не гарантирует вам стопроцентную безопасность.

Особое внимание следует обратить на кадастровый план земельного участка (КПЗУ), его, как правило, продавец предоставляет вместе с правоудостоверяющими документами. Значение КПЗУ трудно переоценить. Этот документ дает представление о границах земельного участка. В судебной практике существуют множество споров, вытекающих как раз из того, что границы земельного участка четко не определены. Земельные споры, ввиду своей специфичности, всегда влекут за собой значительные судебные издержки и требуют привлечения квалифицированных в этой области юристов. Поэтому своевременное соблюдение таких «правил безопасности» позволяет избавиться от множества проблем.

В случае если речь идет о продаже земель сельскохозяйственного назначения, следует запросить от контрагента документы, подтверждающие соблюдение порядка преимущественного права покупки. Дело в том, что при продаже земель сельскохозяйственного назначения у государства, а также в некоторых случаях у муниципальных органов возникает преимущественное право на приобретение таких земель. Зачастую предприниматели пренебрегают этим правилом, но следует помнить, что сделка, совершенная с нарушением преимущественного права, ничтожна.

Следующим необходимым шагом является проверка земельного участка на наличие судебных споров. Так вы получите полную картину о возможных рисках в виде притязаний третьих лиц на участок.

Важным обстоятельством при покупке земли является собственно цель такой покупки. Внимание следует обратить на категорию земельного участка. Очевидно, что земли сельхозназначения не предусмотрены для строительства, однако коммерсанту не стоит питать иллюзии, что после покупки он сможет запросто перевести землю в другую категорию: это настолько сложный, трудоемкий и затратный процесс, что едва ли есть экономическая целесообразность так поступать. Из этого вытекает, что свойства земельного участка должны соответствовать целям приобретения.

И еще один важный аспект при покупке земли. Относительно недавно были введены новые стандарты кадастровой оценки земельных участков. При нынешнем положении вещей кадастровая оценка земли тесно коррелирует с ее рыночной стоимостью, погрешность составляет ± 5-7%. Кадастровая оценка проводится государством, и исходя из нее рассчитывается земельный налог. Однако часто при кадастровой оценке допускаются ошибки, и судебная практика знает множество случаев, когда коммерсанты в судебном порядке оспаривают ее результаты. Учитывая то обстоятельство, что рыночная цена земли всегда выше кадастровой, следует внимательно отнестись к стоимости продаваемого земельного участка, и в случае необходимости провести независимую оценку земли, чтобы иметь представление о ее реальной стоимости. В противном случае есть риск не только приобрести землю по завышенной стоимости, но и впоследствии платить завышенный размер земельного налога.

Теги: купить землю, советы эксперта, советы юриста, как купить землю, участок для бизнеса