Продажа земельных участков в Подмосковье

Точка зрения на текущую ситуацию на рынке, сравнение ее с кризисами нулевых и 2008 года, а также возможные последствия

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

09.12.2014 16:49:49

Людмила Цветкова, МИЭЛЬ- Загородная недвижимость

Кризисы 1998, 2008 гг. и нынешняя ситуация в сравнении

Все процессы, происходящие в российской экономике, в существенной мере зависят от динамики мировых цен на нефть. Оба кризиса сопровождались значительным снижением цен на нефть. Дальнейшая стабилизация ситуации на рынке и рост спроса последовали за увеличением цены за баррель.

Существенным отличием текущей ситуации и кризисов 1998 и 2008 гг. является масштаб. Кризис 2008 года носил глобальный характер, его последствия ощутили на себе экономики практически всех стран. Катализатором кризиса 1998 года послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, но масштаб его охватил только территорию России.

По сути, сценарии развития событий на рынке недвижимости в конце 1990-х и 2000-х идентичны: резкое падение спроса и снижение ставок, затем стабилизация и плавный рост. Однако кризис 2008 года оказался масштабнее, прежде всего с точки зрения резкого падения спроса во всей мировой экономике. К моменту начала кризиса 2008 года российский рынок недвижимости достиг существенных масштабов, практически весь девелоперский бизнес финансировался за счет западных денег, и в результате влияние кризиса на строительную отрасль оказалось более разрушительным.

Следствием влияния кризиса 2008 года на рынок недвижимости Москвы стало резкое сокращение спроса и, как следствие, снижение цен продажи. Особенно пострадал сегмент жилья высокого класса (бизнес и элит): по многим объектам цены снизились более чем на 50%. В сегменте дорогой загородной недвижимости продаж практически не было.

Объем предложения так называемого «доступного» жилья на тот период был минимальным. На рынке преобладал спекулятивный спрос. Цены росли «дикими» темпами, отмечался резкий рост заработных плат. С внешних финансовых рынков происходило активное привлечение финансовых ресурсов, в страну закачивались большие объемы денежных средств. То есть рынок демонстрировал все признаки надувавшегося «пузыря».

Предложение было направлено не на удовлетворение потребности в жилье и улучшении жилищных условий, и, соответственно, предлагались объекты не с минимально необходимыми характеристиками — ставка делалась на получение максимальной маржи застройщиками. По сути, в 2008 году произошло перепроизводство объектов высокого класса, и в определенный момент покупательская способность исчерпала себя.

Объекты класса эконом и комфорт на рынке практически не присутствовали. В то время как потенциальный спрос был огромным. Поэтому те застройщики, которые смогли продолжить строительство и сконцентрировались на строительстве доступного (в первую очередь панельного) жилья, хорошо заработали в кризис. Яркий пример — проект компании «Ведис Групп» ЖК «Марфино», где в кризис активно шли продажи благодаря низкой цене.

Спрос и предложение нашли себя в массовом сегменте

В посткризисный период началось активное смещение спроса и предложения в бюджетный сегмент, в результате чего появились новые форматы жилья (студии, апартаменты), произошло уменьшение площадей, упрощение конструктива, использование более экономичных материалов.

В отличие от докризисного времени текущая политика в отношении рынка недвижимости является более сфокусированной на достижении необходимого уровня обеспеченности квадратными метрами и защиту интересов дольщиков.
Основное, что было достигнуто в посткризисный период, — это вывод достаточного объема доступного жилья в ближайшем Подмосковье и Новой Москве. Одновременно с точки зрения спроса массовый рынок стал более стабильным, поскольку отражает удовлетворение потребности в квадратных метрах. Недвижимость остается фактически единственным вариантом вложения свободных денежных средств для наших граждан (фондовый рынок как инструмент инвестирования у нас не работает). Таким образом, в ситуации возникновения массового доступного предложения, на которое есть массовый спрос, на рынке недвижимости не должно произойти резкого обвала.

Несмотря на некоторое снижение спроса, связанное с уменьшением доходов населения, рынок жилья эконом- и комфорт-класса остается наиболее высоколиквидным. Во-первых, обеспеченность в стране до сих пор находится на низком уровне. Во-вторых, недвижимость остается единственным надежным средством сохранения капитала на фоне отсутствия массового перевода цен в валюту среди застройщиков. Если валюту дешево купить уже нельзя, то квартиру по доступной цене приобрести еще можно.
Нынешнее время для покупателей является благоприятным.

Немаловажным фактором является и большая защищенность дольщиков в связи с введением и активной реализацией 214-ФЗ — люди не боятся вкладываться в новостройки, покупать недостроенные квартиры.

Теги: рынок недвижимости, купить квартиру, купить квартиру в Москве, кризис, цена квадратного метра.