Продажа земельных участков в Подмосковье

Сегмент элитного загородного жилья находится в глубочайшей депрессии

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

23.09.2014 17:25:34

Дмитрий Котровский, «Химки Групп»

В глобальном смысле рынок загородной недвижимости Московской области переживает не только стагнацию, но и параллельный процесс кастомизации, ориентации на клиента, стремления продавцов и застройщиков соответствовать требованиям и желаниям конкретных узких групп покупателей — как с точки зрения потребительских, так и с точки зрения ценовых характеристик индивидуальных загородных домов.

У этого процесса есть причины. Именно загородный рынок (индивидуальные дома) дольше всех испытывал на себе последствия кризиса 2008-2009 годов и, по большому счету, так и не оправился от них до конца. Все эти пять лет загородные проекты в среднем показывали довольно посредственные темпы продаж, и девелоперы давно забыли, что когда-то организованные коттеджные поселки в условиях низкой конкуренции продавались практически на этапе котлована. Немного лучше других ценовых классов в последние 3-4 года чувствует себя класс самого недорогого подмосковного загородного жилья — сезонные дачи и загородные дома для постоянного проживания, расположенные в не очень престижных либо удаленных локациях. В экономклассе в некоторых проектах уровень продаж загородного жилья достаточно высок, если оно соответствует ряду требований. Это, главным образом, небольшие метражи домовладений, не самая худшая транспортная доступность и, конечно, минимальная цена сделки, сопоставимая с ценой двух-трехкомнатной квартиры экономкласса в спальном районе столице, расположенном примерно по тому же направлению, что и загородный дом экономкласса. Ведь в экономклассе на загородном рынке более 80 процентов сделок альтернативные, игроки выходят на рынок с суммой, полученной от продажи городской квартиры.

В бизнес-классе дела с продажами обстоят в среднем хуже, чем в экономклассе, но при этом хорошую динамику продаж показывали отдельные проекты с уникальными торговыми преимуществами, расположенные в престижных локациях, не имеющие конкурентов по объему инфраструктуры.

Сегмент элитного загородного жилья находится в глубочайшей депрессии: на первичном рынке продаж практически нет, новые проекты в этом ценовом классе не появляются. На вторичном рынке имеет место колоссальное затоваривание и конкуренция. Именно в элитном сегменте скидки от собственников достигают 30-50 процентов от первоначальной цены сделки. На многих загородных направлениях наблюдается такая колоссальная затоваренность на вторичном рынке (где, кстати, проще получить ипотеку, поэтому объем платежеспособного спроса выше), что потенциальные покупатели даже и не смотрят на первичный: зачем ждать окончания строительства, если продавцов готовых домов в обжитых проектах можно «склонить» к ощутимому демпингу?

Многие собственники, не готовые снижать цену, уходят с рынка до лучших времен. С учетом нестабильной экономической ситуации и негативного влияния экономических и геополитических факторов меняются и покупательские предпочтения, в приоритете уже не роскошь, а определенное качество жизни, помноженное на разумную экономию даже при стабильно высоких доходах.

Если говорить об инвестиционной привлекательности загородного рынка, то загородный сегмент сейчас определенно утратил свой инвестиционный потенциал. С учетом затоваривания, высокой конкуренции, низкого спроса, перспектив перехода на кадастровую оценку стоимости земли в качестве налоговой базы, повышения инфраструктурной нагрузки на девелоперов и других обременений инвестиции в загородный сегмент из разряда высоколиквидных постепенно переходит в разряд среднеликвидных и даже низколиквидных. Спрос на земельный фонд сейчас очень низкий, профессиональные игроки опасаются наращивать портфели, а мелкие и средние лендлорды демпингуют, предлагая землю как девелоперам под новые проекты, так и частным покупателям по цене в несколько раз ниже изначально заявленной. На рынке есть примеры, когда земля в 5 км от МКАД продается более чем в три раза дешевле — за 3000 долларов за сотку вместо 10 000 на старте!

Из-за низкой инвестиционной привлекательности загородного рынка новых профессиональных игроков в последний год появляется крайне мало. Скорее, наблюдается обратный процесс, многие компании, которые в последние 5 лет планировали развивать свой портфель за счет загородных проектов, или вообще прекращают свою деятельность, или диверсифицируют портфель за счет других форматов жилья — среднеэтажных либо мультиформатных проектов.

Для молодого девелопопера, чтобы быть более или менее успешным, важно стратегическое видение, говоря простым языком, «чуйка». Он находится в рыночных условиях и может ориентироваться на классические приемы маркетингового анализа и привлечения спроса, на принципы создания, позиционирования, ценообразования и продвижения продукта. Безусловно, новым игрокам, вышедшим на рынок в последние годы, сложнее, чем тем, кто работает 5-10 лет, хотя бы потому, что молодым компаниям приходится покупать землю на рынке, у них нет «земельных запасов», сформированных тогда, когда подмосковная земля еще была просто землей, а не была «золотой жилой». Если сравнивать новых игроков и тех, кто начинал работать еще до 2008 года, то можно отметить два основных момента. У «новичков» меньше опыта, но больше амбиций в борьбе за спрос. У них нет земельного фонда, и поэтому они не привязаны к земле, более свободны в выборе локации, класса, они могут создать концепцию проекта, прописать его бизнес-план под определенную нишу ЦА, ориентируясь и на тенденции рынка, и на перспективы развития локации, и на другие изменчивые факторы. Давно работающие на рынке компании успели сформировать земельный фонд в середине или даже начале 2000-х годов, поэтому при низкой стартовой стоимости земли маржинальность у них все равно выше, но… в том случае, если на проект будет спрос и он в принципе реализуется. Иначе даже сам факт владения землей при новом формате налогообложения попросту разорит землевладельца.

Теги: Земля в Подмосковье, земельные участки, участки в Подмосковье, коттеджный поселок, коттеджный поселок области, инвестиционная привлекательность.