 В наше время никто заранее не скажет, что тот или иной проект ждет 100-процентный успех. Сейчас на загородном рынке ситуация, когда «проект не пошел», возникает нередко. Но, прежде чем заниматься переформатированием «несостоявшегося» поселка, нужно провести исследование и понять, в чем причина низкого интереса клиентов и их отказов от покупки. Чаще всего это происходит, когда девелопер переоценивает стоимость земли, не учитывает расположение участка и объекты, которые его окружают, и, как следствие, цена в поселке получается «выше рынка». И в этом случае есть несколько путей решения проблемы.
Первый — это реконцепция, изменение класса поселка. При этом девелопер «разукрупняет» участки: если земля была поделена на 50 землевладений по 25 соток, то каждое из них можно разбить еще пополам и получить участки по 12 соток. Стоимость покупки, таким образом, уменьшится в два раза, спрос возрастет, а цена сотки либо останется неизменной, либо также увеличится.
Другой вариант — изменение формата поселка и введение новых, более экономичных типов жилья: дуплексов, таунхаусов, малоэтажной застройки. Мультиформатные загородные комплексы привлекают больше покупателей в силу более широкого ценового диапазона. При этом под строительство этих новых форматов отводят обычно менее ликвидные зоны земельного участка, граничащие с дорогами или с населенными пунктами.
Снизить финальную цену объектов в поселке также можно за счет снижения себестоимости строительства: применения других строительных материалов и технологий. Например, полностью кирпичные здания можно заменить домами из пеноблоков с кирпичной облицовкой, а кровлю из натуральной черепицы — кровлей из металлочерепицы и т. д.
При выявлении локальных проблем, снижающих интерес покупателей, имеет смысл точечно бороться с ними. Например, если поселок стоит рядом с оживленной дорогой, можно создать буферную зону, отделяющую его от магистрали, поставить шумозащитный экран, высадить деревья, которые снизят уровень шума, закроют дорогу и улучшат зрительное восприятие поселка.
Некоторые девелоперы используют иной путь для привлечения потребителей к своим поселкам. Это увеличение инвестиций в проект и качественное улучшение его товарного вида: они проводят благоустройство территории, сажают деревья, создают дополнительную инфраструктуру — спортивные площадки, теннисные корты, фитнес-центры, бассейн и т. д. Иногда создают искусственный водоем или делают каскад прудов из небольших рек и ручьев, протекающих на территории поселка. Некоторые девелоперы идут дальше и разводят в этих водоемах рыбу, таким образом, добавляя поселку не только внешней привлекательности, но и предоставляя возможность для досуга. Так, например, в одном из поселков Истринской долины, Шелестово, мы создали искусственный пруд и зону отдыха, а вдоль поселка высадили деревья, отгораживающие его от дороги. Это сразу добавило популярности проекту, и сегодня он полностью продан.
Теги: Коттеджный поселок, купить коттедж, купить дом, поселок, Подмосковье, переформатирование поселка, инвестиции. |
