Куда пойдет оптовый рынок земли Московской области?
|
| ||||
 Как известно, эффективный рынок существует только при наличии уравновешенного спроса и предложения. Прежде всего, уравновешенного по основному фактору – цене. Это в теории. На практике оптовый рынок земельных ресурсов Московской области эффективным рынком никак не назовешь.
История вопроса Вот уже три года как оптовый рынок земельных участков (под ними обычно подразумеваются участки от 5 га) в ближней зоне Подмосковья, то есть до Малого Бетонного Кольца, скорее мертв, чем жив. В чем же дело? До кризиса локомотивом рынка был как раз оптовый сегмент. Землевладельцы на своих землях либо строили поселки, индустриальные или ритейл-парки, либо продавали их профессиональным девелоперам для дальнейшего освоения. Напротив, розничная продажа участков носила единичный характер, так как загородные девелоперы жилого сектора при наличии на тот момент банковского и прочего внешнего финансирования предпочитали максимизировать прибыль, продавая покупателям уже построенные коттеджи. С началом кризиса и почти полным коллапсом внешнего финансирования произошло смещение секторов на 180 градусов: оптовый рынок практически умер, зато розничные участки от 8 до 20 соток без подряда на строительство приобрели огромную популярность. Конечно, это был вынужденный шаг со стороны землевладельцев, которые хотели «вытащить» хоть какие-то деньги из своих земельных активов, которые очень быстро стали неликвидом. В итоге, к настоящему моменту выжили либо те землевладельцы, кто не испытывал острую потребность в финансировании, либо те, кто вовремя осознал новые реалии рынка и перестроил бизнес под розничные продажи. У этого процесса была и оборотная сторона в виде так называемых «обманутых дачников» (автор статьи одним из первых заговорил об этой проблеме на нескольких профильных конференциях в 2009 году – прим. ред.) Но это несколько другая история. Осторожные покупатели в результате выиграли, так как не «вляпались» в долгострой, опрометчивые – до сих пор пожинают плоды своей доверчивости. Но, тем не менее, даже те компании, которые продавали «землю с полным набором коммуникаций за 20 тыс. рублей за сотку», как гласили многие рекламные слоганы, сейчас поняли, что эта так называемая «бизнес-модель», а по-русски – мошенничество, больше не работает. 
Другими словами, розничный рынок в результате серии потрясений и скандалов с обманутыми дачниками стал более цивилизованным. В то же время, оптовый рынок, являющийся рынком B2B, всё это время работал по совершенно другим законам. Точнее сказать, этот рынок практически не работал последние три года. Расширение Москвы и приход Шойгу Ситуацию взорвало расширение Москвы. Ажиотаж сменила настороженность. Многие девелоперские проекты на «бумажной» стадии оказались замороженными, и теперь никто не знает, что будет с огромными земельными участками, находящимися в частной собственности. Возможно, там будет масштабная среднеэтажная либо малоэтажная застройка. А может, будет парк со всеми вытекающими для собственника последствиями. Очевидно, что произойдут и организационные изменения в структуре органов власти Московской области. Например, Подольский район лишился большей части своей территории, и теперь в нем всего четыре сельских поселения. Вряд ли такое крошечное по областным меркам территориальное образование оставят в нынешнем виде. Скорее всего, их присоединят к новой Москве либо к одному из соседних районов. Всё это, конечно, лишь увеличивает риски как землевладельцев, так и девелоперов. Одним из последствий расширения Москвы стала разыгравшаяся фантазия некоторых землевладельцев, чьи участки по счастливой случайности не попали в Новую Москву, но расположены рядом с ней. Некоторые уже заказали подготовку проектов планировки под 17-, а то и 25-этажные жилые дома. Правда, с приходом нового Губернатора подмосковные власти объявили о снижении максимальной этажности жилых домов в Московской области до 9 этажей. Есть надежда, что власть будет жестко контролировать этот параметр. Тем не менее, по данным участников рынка, это новшество уже привело к пересмотру 70% проектов. Дальние дачи Стоит отметить, что все вышеперечисленные особенности оптового рынка земли в Московской области не относятся к среднему и дальнему сегментам, то есть от Малого Бетонного Кольца (около 30 км от МКАД). На этих расстояниях от Москвы есть много предложений по заманчивой цене, на любой вкус и любую площадь, даже тысячи гектаров. Одна проблема – рынок дальних дач очень нестабилен и очевидно, что массовым спрос в этом сегменте станет еще нескоро. Ситуацию усугубляет ценовой фактор. Дело в том, что строительство качественных поселков на таком большом расстоянии от Москвы – рискованная затея. Строительство инженерных коммуникаций стоит дорого, и практика показала, что строить полный набор сетей (вода, канализация, электричество, газ) и качественные асфальтированные внутрипоселковые дороги целесообразно только на расстояниях, пригодных для постоянного проживания. Для дальних дач они в таком виде не очень-то и актуальны для покупателя, а для девелопера вопрос еще более однозначный: зачем тратить 100-150 тысяч рублей за сотку на коммуникации и хорошие дороги, если большинство девелоперов, работающих в этом сегменте, продает землю с урезанным набором коммуникаций и временными дорогами за 20-50 тысяч рублей/сотка? Выдержать конкуренцию и «отстроиться» в маркетинговом отношении от вала дешевых участков непросто. Что дальше? Сейчас на оптовом рынке земли сложилась странная ситуация, не устраивающая ни продавцов, ни покупателей. У многих землевладельцев Ближнего Подмосковья еще осталась надежда продать свои участки оптом по 5-10 тысяч долларов США за сотку. Разумеется, если речь идет не о прилегающих к Москве землях и не о Рублевском шоссе, а о расположенных в 20-30 километровой зоне от МКАД, это абсолютно нереальные цены. Для девелоперов «рабочая цена» для входа в проект строительства коттеджного поселка эконом- или комфорт-класса (а именно это сейчас хорошо продается – как земля, так и готовые дома) – от 1 до 2 тысяч долларов США оптом от 5 га и выше. Пока стороны редко идут навстречу друг другу. Определенный компромисс достигается путем введения относительно новой практики, называемой fee-development, или девелопмент за вознаграждение. В этом случае девелопер не выкупает землю у собственника, а входит в проект своими деньгами на запуск продаж и своими компетенциями – продажи, маркетинг, функции технического заказчика и т.п. За это девелопер получает долю в прибыли проекта – обычно от 20 до 50 процентов, в зависимости от готовности участка под застройку и финансового участия девелопера в совместном проекте. Однако нужно понимать, что в случае совместного освоения проекта в связке землевладелец – девелопер первый получает деньги за свою землю не раньше чем через два – три года после начала сотрудничества. Тем не менее, в нынешних условиях это выгоднее, чем ждать неопределенный срок, когда участок «уйдет» оптом. Мы знаем много случаев, когда участки по 10-40 га «зависают» и не продаются вот уже два года. Как видим, цивилизованные правила игры и осознание реалий постепенно приходят и на оптовый рынок земли, действующий в формате B2B.  |
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
Актуально
- Видео. Кто сможет получить землю бесплатно
- Видео. Москва 24. Программа «Экономика»: Как изменились спрос и предложение на земельные участки
- "Экономика": Как получить землю бесплатно
- Федеральный закон о внесении изменений в Земельный кодекс от 23.06.2014
- Около 40 миллионов гектар земли в России используется не по назначению
- Оформить землю в собственность станет проще
- Закон об изъятии земельных участков в Новой Москве от 5 апреля 2013 г.
- Дороги Подмосковья: настоящее и будущее
- Быстрое продвижение проектов, увеличение узнаваемости бренда на рынке недвижимости
- Приватизация государственных земель. Видео
События
