Куда пойдет оптовый рынок земли Московской области?

Список блогов Текущий блог
Войти Регистрация

 
Илья Дискин, Девелоперская компания "Ноймарк" 
Как известно, эффективный рынок существует только при наличии уравновешенного спроса и предложения. Прежде всего, уравновешенного по основному фактору – цене. Это в теории. На практике оптовый рынок земельных ресурсов Московской области эффективным рынком никак не назовешь.

История вопроса

Вот уже три года как оптовый рынок земельных участков (под ними обычно подразумеваются участки от 5 га) в ближней зоне Подмосковья, то есть до Малого Бетонного Кольца, скорее мертв, чем жив. В чем же дело? До кризиса локомотивом рынка был как раз оптовый сегмент. Землевладельцы на своих землях либо строили поселки, индустриальные или ритейл-парки, либо продавали их профессиональным девелоперам для дальнейшего освоения. Напротив, розничная продажа участков носила единичный характер, так как загородные девелоперы жилого сектора при наличии на тот момент банковского и прочего внешнего финансирования предпочитали максимизировать прибыль, продавая покупателям уже построенные коттеджи.

С началом кризиса и почти полным коллапсом внешнего финансирования произошло смещение секторов на 180 градусов: оптовый рынок практически умер, зато розничные участки от 8 до 20 соток без подряда на строительство приобрели огромную популярность. Конечно, это был вынужденный шаг со стороны землевладельцев, которые хотели «вытащить» хоть какие-то деньги из своих земельных активов, которые очень быстро стали неликвидом. В итоге, к настоящему моменту выжили либо те землевладельцы, кто не испытывал острую потребность в финансировании, либо те, кто вовремя осознал новые реалии рынка и перестроил бизнес под розничные продажи. У этого процесса была и оборотная сторона в виде так называемых «обманутых дачников» (автор статьи одним из первых заговорил об этой проблеме на нескольких профильных конференциях в 2009 году – прим. ред.) Но это несколько другая история. Осторожные покупатели в результате выиграли, так как не «вляпались» в долгострой, опрометчивые – до сих пор пожинают плоды своей доверчивости. Но, тем не менее, даже те компании, которые продавали «землю с полным набором коммуникаций за 20 тыс. рублей за сотку», как гласили многие рекламные слоганы, сейчас поняли, что эта так называемая «бизнес-модель», а по-русски – мошенничество, больше не работает.



Другими словами, розничный рынок в результате серии потрясений и скандалов с обманутыми дачниками стал более цивилизованным. В то же время, оптовый рынок, являющийся рынком B2B, всё это время работал по совершенно другим законам. Точнее сказать, этот рынок практически не работал последние три года.

Расширение Москвы и приход Шойгу

Ситуацию взорвало расширение Москвы. Ажиотаж сменила настороженность. Многие девелоперские проекты на «бумажной» стадии оказались замороженными, и теперь никто не знает, что будет с огромными земельными участками, находящимися в частной собственности. Возможно, там будет масштабная среднеэтажная либо малоэтажная застройка. А может, будет парк со всеми вытекающими для собственника последствиями.

Очевидно, что произойдут и организационные изменения в структуре органов власти Московской области. Например, Подольский район лишился большей части своей территории, и теперь в нем всего четыре сельских поселения. Вряд ли такое крошечное по областным меркам территориальное образование оставят в нынешнем виде. Скорее всего, их присоединят к новой Москве либо к одному из соседних районов. Всё это, конечно, лишь увеличивает риски как землевладельцев, так и девелоперов.

Одним из последствий расширения Москвы стала разыгравшаяся фантазия некоторых землевладельцев, чьи участки по счастливой случайности не попали в Новую Москву, но расположены рядом с ней. Некоторые уже заказали подготовку проектов планировки под 17-, а то и 25-этажные жилые дома. Правда, с приходом нового Губернатора подмосковные власти объявили о снижении максимальной этажности жилых домов в Московской области до 9 этажей. Есть надежда, что власть будет жестко контролировать этот параметр. Тем не менее, по данным участников рынка, это новшество уже привело к пересмотру 70% проектов.

Дальние дачи

Стоит отметить, что все вышеперечисленные особенности оптового рынка земли в Московской области не относятся к среднему и дальнему сегментам, то есть от Малого Бетонного Кольца (около 30 км от МКАД). На этих расстояниях от Москвы есть много предложений по заманчивой цене, на любой вкус и любую площадь, даже тысячи гектаров. Одна проблема – рынок дальних дач очень нестабилен и очевидно, что массовым спрос в этом сегменте станет еще нескоро.

Ситуацию усугубляет ценовой фактор. Дело в том, что строительство качественных поселков на таком большом расстоянии от Москвы – рискованная затея. Строительство инженерных коммуникаций стоит дорого, и практика показала, что строить полный набор сетей (вода, канализация, электричество, газ) и качественные асфальтированные внутрипоселковые дороги целесообразно только на расстояниях, пригодных для постоянного проживания. Для дальних дач они в таком виде не очень-то и актуальны для покупателя, а для девелопера вопрос еще более однозначный: зачем тратить 100-150 тысяч рублей за сотку на коммуникации и хорошие дороги, если большинство девелоперов, работающих в этом сегменте, продает землю с урезанным набором коммуникаций и временными дорогами за 20-50 тысяч рублей/сотка? Выдержать конкуренцию и «отстроиться» в маркетинговом отношении от вала дешевых участков непросто.

Что дальше?

Сейчас на оптовом рынке земли сложилась странная ситуация, не устраивающая ни продавцов, ни покупателей. У многих землевладельцев Ближнего Подмосковья еще осталась надежда продать свои участки оптом по 5-10 тысяч долларов США за сотку. Разумеется, если речь идет не о прилегающих к Москве землях и не о Рублевском шоссе, а о расположенных в 20-30 километровой зоне от МКАД, это абсолютно нереальные цены. Для девелоперов «рабочая цена» для входа в проект строительства коттеджного поселка эконом- или комфорт-класса (а именно это сейчас хорошо продается – как земля, так и готовые дома) – от 1 до 2 тысяч долларов США оптом от 5 га и выше. Пока стороны редко идут навстречу друг другу.

Определенный компромисс достигается путем введения относительно новой практики, называемой fee-development, или девелопмент за вознаграждение. В этом случае девелопер не выкупает землю у собственника, а входит в проект своими деньгами на запуск продаж и своими компетенциями – продажи, маркетинг, функции технического заказчика и т.п. За это девелопер получает долю в прибыли проекта – обычно от 20 до 50 процентов, в зависимости от готовности участка под застройку и финансового участия девелопера в совместном проекте.

Однако нужно понимать, что в случае совместного освоения проекта в связке землевладелец – девелопер первый получает деньги за свою землю не раньше чем через два – три года после начала сотрудничества. Тем не менее, в нынешних условиях это выгоднее, чем ждать неопределенный срок, когда участок «уйдет» оптом. Мы знаем много случаев, когда участки по 10-40 га «зависают» и не продаются вот уже два года. Как видим, цивилизованные правила игры и осознание реалий постепенно приходят и на оптовый рынок земли, действующий в формате B2B.




06.07.2015 03:47:20
azazalolxd ViesLypeDG
Test, just a test
iphone spying software
(Ссылка)
09.08.2016 17:39:53
azazalolxd ViesLypeDG
Test, just a La seule technique fiable pour espionner les conversations par
SCHEME2
Un micro-logiciel espion 100% indetectable pour espionner un portable a partir de son numero Un des moyens qui contribuent à
Une nouvelle appli sur Facebook assure appareil espionnage gsm Téléchargez le meilleur logiciel espion pour
US espion telephone portable will stevens xiaomi espionner gsm Une dernière logiciel espion iphone youtube
(Ссылка)
09.08.2016 21:10:02
azazalolxd ViesLypeDG
The Deco things we collect are what they call smalls
Sun, 17 apr 2011 Comment installer application espion pour samsung Supprimer définitivement un fichier de son
Stars camera surveillance envoi sms de espionner message facebook The Prodigy - Get Your Fight
Thu, Logiciel espion pour iphone 6s android espion online Spytic est un logiciel espion gratuit
StealthGenie peut être installé sur tous iphone espion excel Telecharger logiciel pour telephone portable lg,
SCHEME2
(Ссылка)
09.08.2016 23:18:04
azazalolxd ViesLypeDG
There is the elliptical ends on one but i don't think it really matters that
SCHEME2
Rappelez-vous l'ios 5 b1 espionnage telephone espion tГ©lГ©phone Publié le 03 avril 2013 dans
Print share vous permet d'imprimer via telephone espion en vente Pro le label du meilleur logiciel
Rapide vue d'ensemble sur les principaux logiciel anti espion gratuit pour iphone SPY SMS WITHOUT ACCESS TO THE
Proactively block and safely reduce the logiciel espionnage de telephone Savoir si quelqu'un vous espionne sur
(Ссылка)

Продажа земли для бизнеса


     Рекомендуем

Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Спецпредложения

Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Давыдовское
Регион: МО  
Трасса: Новорижское ш., 43 км  
Площадь: от  10 соток  
Цена: от 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Мишени лес
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,39 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: участок + дом 5 500 000 руб.
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 6 до 17 соток 
Цена: от 1 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 3 000 000 руб. за участок   
Тел.: 8 929 647 80 29
Новое Романово
Регион: Калужская область 
Трасса:
 Калужское ш., 150 км 
Площадь: от 12 до 20 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Марьино
Регион: МО 
Трасса: Горьковское ш., 28 км 
Площадь: от 4 до 13 соток 
Цена: от 300 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Истра-Life
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 59 км 
Тел.: 8 929 647 80 29
Дарьино южное
Регион: МО 
Трасса: Ярославское ш., 28 км 
Площадь: от 8 соток 
Цена: от 80 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 15 соток
Цена: от 400 000 руб. за участок 
Тел.: 8 929 647 80 29 
Веледниково
Регион: МО
Трасса: Новорижское ш., 14 км 
Площадь: от 25 соток 
Цена: от 450 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29

Участок под усадьбу
Регион: МО 
Трасса:
 Пятницкое ш., 50 км 
Площадь: 180 соток 
Цена: 12 800 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29
Пионерский
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 45 км 
Площадь:  8 соток 
Цена: 2 000 000 руб. за участок  
Тел.: 8 929 647 80 29  
Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Стоимость: участок + дом 8 000 000 руб.   
Тел.: 8 929 647 80 29