Продажа земельных участков в Подмосковье

Перспективы рынка земельных участков без подряда

Список блогов

Текущий блог

Войти

Регистрация

19.12.2014 16:55:41

Антон Архипов, ИНКОМ-Недвижимость

Новейшая история участков без подряда Подмосковья началась в 2009 году как раз в связи с кризисом. Факторов появления такого продукта два: первый – это сокращение объема денежных средств у населения и стремление сохранить их в доступных активах. Второй – отсутствие спроса на рынке оптовых продаж. Владельцы крупных наделов земли, которые до 2009 года успешно продавали ее застройщикам под застройку коттеджных поселков, столкнулись с сокращением строительства и, как следствие, отсутствием спроса. Единственным выходом из создавшейся ситуации было нарезать эти наделы на небольшие участки и пустить их в розницу по непривычно низким для рынка ценам. По понятным причинам, такое предложение подстегнуло спрос. Покупка земельного участка без подряда стала для покупателей одной из немногих возможностей сохранить свои накопления. Именно тогда и начался бум в этом сегменте рынка, который в каком-то смысле продолжается до сих пор.

Многие эксперты высказывали мнение, что явление это временное, и рано или поздно рынок насытится таким предложением, однако мы наблюдаем другие процессы. Кредиты дорогие, финансовые возможности населения по-прежнему ограниченны, и многие принимают решение приобрести недорогую землю, с тем чтобы впоследствии построить дом.

Если говорить о емкости этого рынка, то сегмент участков без подряда остается бесспорным лидером по количеству предложения – 50-70% от всего объема загородных форматов. Если быть точнее, то по итогам III квартала Аналитический центр «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировал 502 поселка, где на продажу выставлено 44 837 участка без подряда. При этом качественного предложения по привлекательным ценам немного. Снова ссылаясь на мнение экспертов рынка, скажу, что их оценка спроса негативна, однако базируется на средних цифрах. То есть процент качественного предложения в общем вале невелик, и отсюда аналитики получают «среднюю температуру по больнице». Если же мы возьмем как отдельный сегмент объекты, расположенные на расстоянии 30 км от Москвы, в проектах от надежного застройщика, где есть или планируются коммуникации, а цена при этом не завышена, то увидим совершенно иную картину. Здесь спрос можно охарактеризовать как ажиотажный.

Цены на участки без подряда по большинству направлений находятся в ценовом диапазоне от 1 до 2 млн рублей. Покупатели охотно берут небольшие участки 6-8 соток, с условием, что там проложены (или будут проложены в ближайшее время) коммуникации. По более престижным направлениям цена уже выше, но за отметкой 2 млн руб. спрос падает, а после 4 млн руб. – умирает.

Большинство проектов с участками без подряда сосредоточено в 70, 100 и даже 130 км от МКАД. Новых проектов, расположенных в относительной близости от Москвы, где бы продавались участки без подряда, немного. Спрос же составляют две группы покупателей: первая группа – это физические лица, люди, которые планируют строительство собственного дома, с тем чтобы переехать за город на постоянное проживание. Вторая группа – некрупные застройщики, которые выкупают в перспективных проектах несколько участков и строят дома и таунхаусы на продажу. Пожалуй, это самая свежая и обещающая развитие тенденция. Нельзя не отметить, что и сами продавцы земли ближнего Подмосковья не склонны расставаться с ней по низким ценам. Застройщику рентабельнее возвести жилье самому, поэтому подобного предложения так мало.

Отдельно хотелось бы упомянуть и о «некачественном» продукте – участках без подряда, где покупателям не обещают провести коммуникации. Точнее, им обещают, что когда все участки будут выкуплены, владельцы сами смогут организоваться и провести газ, электричество, канализацию. Опыт подсказывает, что без единого финансового и организационного инструмента, без административных связей, которыми обычно располагают застройщики, дело обречено на провал или растянется на долгие годы. Конечно, главным стимулом покупки остается цена, но цена 10 тысяч рублей за сотку должна вызывать подозрение. Участок, где коммуникации видятся сомнительной перспективой, мы и называем некачественным продуктом. Точнее, земля сама по себе может быть первосортной – с глубоким плодородным пластом, ровная, сухая… Но вот с точки зрения строительства остается малоперспективной.

Приведем примеры качественных проектов, где успех подтверждается цифрами. Пожалуй, хитом продаж не только в нашей компании, но и на рынке стали поселки от группы компаний «Лосиный остров». Это целый конгломерат из 8 проектов, где запланировано еще 4, а также масштабная коммерческая инфраструктура. В одном из поселков установлен рекорд продаж – 97 участков без подряда в месяц, и, насколько мне известно, он до сих пор не побит.

Также можно привести в пример проекты на востоке Подмосковья, расположенные по Рязанскому шоссе. Некоторое время назад это направление потеряло много очков в глазах покупателя за счет большого количества поселков с участками без подряда, где не было коммуникаций. Это предложение вызвало разочарование, поэтому направление стало считаться неблагоприятным с точки зрения спроса. Однако, как только мы выпустили качественные проекты по разумным ценам, где люди сразу могли начинать строительство, ситуация изменилась. Об этом говорит динамика продаж в поселках «Березовый парк – 1, 2» и «Белаго». Покупатели проголосовали за это предложение во многом благодаря низким ценам: от 1 до 1,5 млн руб. Именно в этом ценовом диапазоне находится основной спрос.

В настоящий момент мы готовим к старту продаж новый проект «Дача 9/18» с участками без подряда – 40 км по Новорижскому шоссе. Предложение уникальное для Новой Риги, где цены традиционно высокие. По соотношению цена/качество – это настоящий прорыв. Здесь участок можно купить как раз за 1–1,5 млн руб. Вот почему еще до объявления официального старта у нас уже идут продажи. Пожалуй, эти покупатели первыми поняли, что именно в таких проектах лучше размещать свои накопления, принимая во внимание сегодняшние реалии.

Перспективы сегмента участков без подряда я вижу как раз в том, что в условиях нестабильной экономики все участники рынка будут стремиться к тому, чтобы интересы застройщиков и покупателей сходились в одной точке. Застройщики должны понимать, что даже в условиях жесткой экономии и отсутствия денежной массы у населения покупатели на качественные продукты найдутся. А покупателям я бы порекомендовал обратить внимание на участки, расположенные в особых живописных местах: например, на берегах водохранилищ, в поселках, граничащих с хвойными лесами, там, где сложилась хорошая экологическая ситуация. Именно эти продукты всегда считаются дефицитными, и спрос на них высок. Такой товар всегда в цене, но сейчас, в непростые для рынка времена, они могут оказаться в продаже и по более разумному прайсу. Так что ловите момент, в будущем наверняка экономика вновь обретет стабильность и такие участки снова будут цениться на вес золота.

Теги: участок без подряда, купить землю, купить участок без подряда, цена земли, выгодное предложение, советы эксперта, купить дом.