Рынок загородной недвижимости

Рынок земли сформировался около 13 лет назад, когда в первой редакции был принят Земельный кодекс. За это время он прошел несколько стадий формирования: скупщики земли сформировали крупные земельные банки, которые впоследствии были распределены между землевладельцами или лендлордами, за которыми стояли, как правило, крупные финансовые структуры.

Всего в Подмосковье появилось около десяти землевладельцев: Группа «Абсолют», Группа «Регион», «Промсвязьнедвижимость», «Инком», «ЗНАК», «Визави» (сегодня Банк «Развитие Столица»), «Нерль» («Вектор-Инвестментс») и пр. Земельные активы этих структур раскиданы по всему Подмосковью, однако наиболее ликвидные земли были распределены между наиболее приближенными к бывшему губернатору Московской области Борису Громову структурами.

Начиная с 2005 года земельный банк каждой структуры сформировался окончательно, и примерно в это же время был составлен первый рейтинг землевладельцев в журнале Forbes. Все владельцы были перечислены: Светаков, Цветков, братья Ананьевы, Кольцов, Дискин, Саблин, Аксенов, Клячин и пр.

С 2005 по 2008 год рынок земли пережил колоссальный рост. Лендлорды начали создавать отдельные компании, которые занимались реализацией земли как в розницу, так и оптом. Конечно, реализовывать землю крупными массивами, участками в сотни га было гораздо выгоднее, чем продавать небольшие земельные наделы частникам.

В то же время началась спекуляция землей, ее подогревали статьи в прессе, которые проплачивали землевладельцы и риелторы, а также ей способствовал общий рост рынка недвижимости. Часто инвестор мог заработать до 500% годовых с участка, который был расположен вблизи Москвы и имел хорошие показатели с точки зрения транспортной доступности и природных характеристик. Иногда даже не требовалось ничего делать с земельным участком, он сам собой рос в цене за счет общего ажиотажа.

Многие землевладельцы на фоне такого спроса на землю начали реализовывать девелоперские проекты, создавать отдельные компании по строительству городской и загородной недвижимости. Начали вывозить наиболее крупные проекты на выставки: во Францию на MIPIM, коммерческую недвижимость — на MAPIC. Там выставлялись такие проекты, как «Рублево-Архангельское», «Гран-При» и др.

Наибольшую популярность у инвесторов получили Красногорский район, Одинцовский район, Истринский район, Ленинский район и пр. Традиционно наиболее дорогими направлениями были Запад, Юго-Запад и Северо-Запад.

Законодательство на тот момент было лояльно к девелоперам и застройщикам, землевладельцам и инвесторам. Законы формировались в Государственной думе в Комитете по земельным отношениям и строительству, председателем которого долгое время был Мартин Шаккум (сегодня первый заместитель руководителя комитета). Нынешний глава комитета— Алексей Русских.

В загородной недвижимости, рассчитанной на розницу, у девелоперов и ленд-девелоперов были популярны в основном дорогие, так называемые элитные проекты, на которых можно было заработать большие деньги. Также стали появляться и развиваться поселки бизнес-класса. Новая Рига приобрела статус дублера Рублевского шоссе (Рублевки) и начала обрастать коттеджными поселками, поселками таунхаусов, малоэтажным жильем. Поселки появлялись один за другим.

Однако в 2008 году неожиданно для всех наступил кризис, который вернул землевладельцев к реальности. Все крупные девелоперские проекты были заморожены, дорогие поселки элит-класса и бизнес-класса стали не востребованы, землевладельцы, ленд-девелоперы, земельные инвесторы терпели серьезные убытки. Чтобы закрывать кассовые разрывы, землевладельцы и их дочерние подразделения вынуждены были распродавать землю. Ликвидные земельные активы уходили гораздо дешевле рынка, за полгода, с 2008-го до середины 2009 года, можно было получить в собственность очень лакомые куски земли на Кивеском шоссе, на Новорижском шоссе, даже на Рублево-Успенском шоссе. В итоге рынок дорогой загородной недвижимости практически встал, продажи шли единичные и то только там, где была серьезная скидка. Многие поселки были попросту заморожены. Коттеджи просто перестали продаваться. Многие топ-менеджеры, проинвестировавшие свои тринадцатые зарплаты, оказались фактически у разбитого корыта, так как их недвижимость стала стремительно дешеветь, а чтобы продать участок или дом (коттедж), приходилось идти на серьезный демпинг.

Наиболее проворные землевладельцы, такие как «Красивая земля» («Маринс групп»), «Абсолют Групп» («Абсолют Менеджмент»), «Своя земля», смогли быстро разобраться в ситуации и найти выход из нее. Они стали выводить на загородный рынок дешевые поселки без подряда. Термин «без подряда», или «поселок без подряда», не был в широком употреблении до середины 2008 года. Именно в этом году загородный рынок, рынок недвижимости и рынок земли ощутили серьезный наплыв инвестиций со стороны покупателей. Рынок жилой недвижимости терял покупателей квартир, так как в прессе появилась информация о ненадежности таких инвестиций в кризис. Таким образом, все люди, имевшие накопления и боявшиеся обесценивания денег, понесли сбережения за город, в недорогую загородную недвижимость, в участки. Начались масштабные инвестиции в землю. Участки без подряда продавались по очень низким ценам: за 500 000 рублей можно было купить в 40 км от МКАД участок 10 соток с небольшим набором коммуникаций. Участки с коммуникациями стоили дороже — около 1 000 000 рублей. Однако это все не сравнится со стоимостью домов и земли до кризиса, когда были в продаже только дорогие поселки. Землевладельцы и ленд-девелоперы, инвесторы, частные (малые и средние) землевладельцы осознали, что на загородном рынке на тот момент явно не хватало дешевых поселков эконом-класса. В итоге с 2008 года, когда в предложении было всего около 40 поселков без подряда, по настоящий момент появилось около 500 поселков.

Основной рост спроса на землю, земельные участки без обязательного строительного подряда пришелся на 2008-2009 годы, тогда сметались иногда по 30 участков в месяц. Однако сегодня, когда на рынке уже более 550 поселков без подряда, продажи заметно упали из-за серьезной конкуренции. Но спрос остается достаточно высоким на участки без подряда. До сих пор поселки без подряда по объему продаж занимают более 50% загородного рынка недвижимости.

Начиная с 2011 года рынок земли в целом преодолел кризис и стал понемногу восстанавливаться. Однако того объема инвестиций в землю, который был до 2008 года, уже вряд ли стоило ожидать. Земля стала интересовать профильных инвесторов, девелоперов, производственников, логистические компании, транспортные компании. Земля под строительство поселков перестала быть в цене. После кризиса спросом пользовалась и пользуется земля промышленного назначения, земля с категорией «земли промышленного назначения». Земли сельскохозяйственного назначения перестали пользоваться спросом. Земля под сельхозугодия практически никого не интересовала. Исключением были земли с видом разрешенного использования под дачное строительство. ВРИ под дачное строительство, а не ИЖС, использовалось и используется для нарезки участков без подряда.

Основные покупатели земли сегодня — производственные компании, логисты, компании, которые строят склады, транспортные компании, торговые сети. Часто покупают землю под ТРЦ (торгово-развлекательные комплексы). Земля под торговлю особенно в цене. Особенно возле магистралей, например, рядом с МКАД или крупными федеральными трассами.

Также понемногу развивается сельское хозяйство в Московской области. На сельхозземлях в Подмосковье формируются небольшие частные фермы, где используются современные технологии ведения сельского хозяйства.

Так складывается ситуация с землей, рынком земли и недвижимости в Московской области (Подмосковье). В других регионах рынка земли как такового нет.

В дальнем Подмосковье, где практикуется создание дальних дач, рынка земли как такового тоже нет. Дальние дачи возникают на отдельных полях, которые смогли приватизировать и размежевать частные предприниматели.

Зачатки рынка земли есть в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи. Во всех остальных регионах нет ни четкой ценовой политики на землю, ни рыночных тенденций, связанных с рынком земли. Не формируется спрос на землю.

Продажа земли для бизнеса


Все предложения 

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

Снимок экрана 2014-09-22 в 14.00.11.png

"Группа ЗЕМЕР" предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами 

Мнения специалистов

Денис Буцаев, зампред правительства МО
05.06.2017
Санкции отчасти нам даже помогают
Алексей Галкин, ВИС Автоматизация
27.12.2016
Крупные предприятия как драйвер развития территорий

Спецпредложения

Княжий бор
Регион: МО 
Трасса:
 Ярославское ш.,10 км 
Площадь: от 10 до 25 соток 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Нижневасильевское
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,75 км 
Площадь: 47 соток 
Цена: 4 500 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Следово
Регион: МО  
Трасса: Горьковское ш., 57 км 
Площадь: от 7 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Солнечный берег
Регион: МО 
Трасса: Ленинградское ш.,75 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 25 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Участок под усадьбу
Регион: МО 
Трасса:
 Пятницкое ш., 50 км 
Площадь: 180 соток 
Цена: 12 800 000 руб. 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузские дачи
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш., 110 км
Площадь: от 8 до 30 соток
Цена: от 100 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Марьино
Регион: МО 
Трасса: Горьковское ш., 28 км 
Площадь: от 4 до 13 соток 
Цена: от 300 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Рузская усадьба
Регион: МО 
Трасса: Новорижское ш.,110 км 
Площадь: от 10 до 130 соток 
Цена: от 115 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Успенское
Регион: МО 
Трасса: Щелковское ш., 55 км 
Площадь: от 6 соток 
Цена: от 60 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Вип Владычино
Регион: МО
Трасса:
Ленинградское ш., 15 км
Площадь: 25 соток
Цена: от 200 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Новорижские дачи
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш., 55 км 
Площадь: от 6 до 48 соток 
Цена: от 50 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29
Глинки
Регион: МО 
Трасса:
 Новорижское ш.,48 км 
Площадь: от 10 до 17 соток 
Цена: от 260 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29  
Пушкино Запад
Регион: МО  
Трасса:
 Ярославское ш., 15 км  
Площадь: от 6 до 20 соток  
Цена: от 230 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29
Ильинские пруды
Регион: МО
Трасса:
Новорижское ш.,112 км
Площадь: от 13 до 16 соток
Цена: от 43 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29 
Новое Романово
Регион: Калужская область 
Трасса:
 Калужское ш., 150 км 
Площадь: от 12 до 20 соток 
Цена: от 40 000 руб. за сотку 
Тел.: 8 929 647 80 29